Kredyty hipoteczne oparte na okresowo stałym oprocentowaniu zaczęły częściej pojawiać się w bankowych reklamach, a to wzbudza nieufność części klientów. Niektórzy podejrzewają, że kredytodawcy chcą „zamknąć” kredytobiorców na kilka lat z wysokimi stawkami, a stopy zaczną wkrótce spadać.
Stopy procentowe pną się w górę, a banki proponują kredytobiorcom „zamrożenie” oprocentowania na kilka kolejnych lat. Dla części klientów, może niezbyt uważnie obserwujących zmiany na rynku, to co najmniej podejrzane.
W sieci regularnie pojawiają się komentarze wskazujące, że banki chcą „ubrać” kredytobiorców w produkt, który szybko okaże się niekorzystny. Zdarzają się nawet porównania do czasów hipotek „frankowych”. Warto przyjrzeć się na chłodno, dlaczego takie analogie są nietrafione.
„Stałoprocentowe” hipoteki nie pojawiły się nagle
Kredyty hipoteczne z okresowo stałym oprocentowaniem nie są na polskim rynku nowością. Kilka banków miało je w ofercie od wielu lat, chociaż nie cieszyły się szerokim zainteresowaniem. Dopiero od połowy 2021 r. takie produkty stały się obowiązkowym elementem bankowego menu, a banki musiały zadeklarować, jaką część sprzedaży stanowić ma docelowo „nowinka”.
Wszystko za sprawą, przypomnijmy, zaleceń Komisji Nadzoru Finansowego. Nadzór od dawna stawiał sobie za cel zmianę nietypowej na europejskim tle struktury sprzedaży kredytów hipotecznych w Polsce. Szersza promocja takich hipotek właśnie teraz to zatem nie element bankowego spisku, a raczej normalny element konkurencyjnej walki.
Kredytobiorca może zmienić zdanie
Nieporozumieniem jest stwierdzenie, że kredytobiorca, który wybierze kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem, będzie skazany na taką formułę spłaty przez 5, 7, a nawet 10 lat. Teoretycznie, inaczej niż w przypadku kredytów ze zmiennym oprocentowaniem (gdzie opłata jest dopuszczalna przez pierwsze 3 lata), bank może żądać rekompensaty za wcześniejszą spłatę zobowiązania (lub nadpłatę kredytu) w całym okresie obowiązywania stałej stopy. „Rekompensata nie może być wyższa niż koszty kredytodawcy bezpośrednio związane z przedterminową spłatą” – wskazano w ustawie o kredycie hipotecznym.
W praktyce banki w większości nie pobierają takich opłat. Nadpłata i całkowita spłata kredytu w okresie obowiązywania stałej stopy jest darmowa w:
- BNP Paribas Banku,
- Banku Millennium,
- Banku Pekao,
- Citi Handlowym,
- Credit Agricole,
- ING Banku Śląskim,
- mBanku,
- PKO BP
- oraz Santander Banku.
To oznacza, że klient może w dowolnym momencie refinansować kredyt hipoteczny („przenieść się do innego banku”), np. wybierając kredyt ze zmiennym oprocentowaniem, gdy stopy spadną i zamrożona stawka okaże się niekorzystna. Trudno mówić o „uwięzieniu”, jeśli kredytobiorca może spłacić zobowiązanie bez konsekwencji i wybrać ofertę dowolnego konkurenta na rynku. Nie oznacza to jednak, że nie ma żadnego ryzyka.
„Refinansowanie to nie rurki z kremem”
Ewentualne przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku nie jest procesem zupełnie bezkosztowym i bezbolesnym. Po pierwsze, należy pamiętać, że czekać nas będzie ponowne badanie zdolności kredytowej. Jeśli w międzyczasie niekorzystnie zmienił się nasz status zawodowy, spadły dochody lub znacząco powiększyła się liczba osób na utrzymaniu, może okazać się, że na refinansowanie nie ma co liczyć.
Zmianom mogą ulec także zasady oceny zdolności kredytowej, co obserwujemy właśnie na polskim rynku. Dla części kredytobiorców może to oznaczać rzeczywiście „uwięzienie w hipotece”. Kilka lat temu na łamach Bankier.pl pisaliśmy o tym, jak taki scenariusz ziścił się w Wielkiej Brytanii. 150 tys. osób po zmianie regulacji prawnych zaostrzających kryteria finansowania zostało odciętych od opcji refinansowania swojego zobowiązania. Nie posiadały one zdolności do skorzystania z kredytu na nowych warunkach.
Barierą może także okazać się spadek wartości nieruchomości w porównaniu z momentem zaciągnięcia pierwszego zobowiązania. W najbardziej niekorzystnym scenariuszu relacja kwoty pozostałego do spłaty długu do wartości mieszkania mogłaby wzrosnąć powyżej granicy akceptowanej przez banki. Konieczne byłoby wówczas np. uzupełnienie wkładu własnego podczas przenoszenia zobowiązania do innej instytucji.
Wreszcie warto pamiętać o kosztach, które mogą wiązać się z refinansowaniem. Niektórych nie można uniknąć (np. wpis hipoteki do księgi wieczystej), a inne są zależne od warunków zaproponowanych przez „nowy” bank (np. wysokość prowizji).
Można oczywiście wyobrazić sobie także skrajnie odmienne, optymistyczne scenariusze. Po kilku latach spłat wskaźnik LTV w refinansowanym kredycie może obniżyć się do progu, który pozwala nie tylko łatwo przenieść zobowiązanie, ale również uzyskać znacznie lepsze niż pierwotne warunki.
Warto zostawić sobie furtkę
Wybierając dzisiaj kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem warto dokładnie sprawdzić, jakie warunki wcześniejszej spłaty proponuje bank. Trudno jest prognozować, jak będą kształtować się stopy procentowe w najbliższych latach i w którą stronę zmierzać będzie konkurencyjna walka na rynku kredytów hipotecznych. Mając jednak opcję darmowej spłaty, pozostawiamy sobie otwartą drogę do ewentualnej „przeprowadzki”, gdyby w przyszłości pojawiły się znacznie korzystniejsze dla nas produkty.
