Kredyt na zakup mieszkania to często zobowiązanie na kilkadziesiąt lat. Decydując się na konkretną ofertę, warto porównać całkowite koszty kredytu. W wielu przypadkach trzeba będzie oddać nawet dwa razy tyle, ile pożyczył bank.
Zakup mieszkania na kredyt to jedna z najtrudniejszych finansowych decyzji w życiu. Dlatego powinna być dobrze przemyślana. Mowa bowiem o kwotach, które w wielu przypadkach są kilka, a nawet kilkanaście razy wyższe niż wszystkie osiągane w ciągu roku dochody. Pożyczając na mieszkanie, oddaje się bankowi nie tylko kwotę kredytu powiększoną o odsetki. Po doliczeniu prowizji za udzielenie kredytu, kosztów ubezpieczeń i dodatkowych opłat okaże się, że w ciągu kilkudziesięciu lat spłaty koszty „okołokredytowe” wyniosą jeszcze raz tyle, co kwota kredytu.
Przeczytaj także
Suma odsetek, prowizji i ubezpieczeń wyższa niż kwota kredytu
W przygotowywanym comiesięcznie przez Bankier.pl rankingu kredytów hipotecznych sprawdzamy łączne koszty kredytu dla różnych profili klientów. Za łączny koszt kredytu przyjmujemy sumę odsetek, prowizję, koszt ubezpieczenia pomostowego, ubezpieczenia niskiego wkładu i innych ubezpieczeń, z wyłączeniem ubezpieczenia nieruchomości. Zestawienia wielokrotnie potwierdzały, że bank zarabia na kredycie prawie jeszcze raz tyle, ile pożycza klientowi.
Przeczytaj także
W ostatnim rankingu przy kredycie na kwotę 280 000 zł zaciąganym na 20 lat całkowity koszt zobowiązania waha się - w zależności od banku - od 216 000 do 302 000 zł. Zatem oprócz pożyczonych 280 000 zł, trzeba będzie oddać prawie dwa razy tyle tytułem odsetek, prowizji i ubezpieczeń. W jednym z poprzednich rankingów, gdzie kwota kredytu wynosiła również 280 000 zł, ale okres spłaty był dłuższy i sięgał 30 lat łączny koszt przy najlepszej ofercie to około 342 000 zł. W skrajnym, czyli najdroższym przypadku, poza pożyczoną kwotą (280 000 zł) kredytobiorca musiałby oddać jeszcze około 457 000 zł.
Oprócz wspomnianych kosztów, które zaliczamy do łącznego kosztu kredytu, w banku mogą wystąpić jeszcze dodatkowe opłaty za rachunek potrzebny do obsługi zobowiązania. Od kredytobiorcy będzie również wymagane (choć niekoniecznie zaproponowane przez bank) ubezpieczenie nieruchomości, które również wiąże się z corocznymi wydatkami.
Co wpływa na koszt kredytu hipotecznego?
- prowizja za udzielenie kredytu,
- odsetki naliczane przez bank,
- ubezpieczenie niskiego wkładu – jest to ubezpieczenie ryzyka spłaty części kredytu stanowiącej różnicę między wkładem wymaganym przez bank a wkładem wniesionym przez klienta; banki standardowo wymagają 20 proc. wkładu własnego, w przypadku jego braku – klient ponosi dodatkowe koszty,
- ubezpieczenie pomostowe – kwota, jaką ponosi klient przed dostarczeniem wpisu do księgi wieczystej w zamian za podwyższone ryzyko leżące po stronie banku,
- inne ubezpieczenia wymagane przez bank – np. ubezpieczenie na życie, od utraty pracy,
- dodatkowe za prowadzenie konta, wycena nieruchomości.
Jak zmniejszyć koszty kredytu hipotecznego
Jeżeli pozwala na to zdolność kredytowa i sytuacja kredytobiorcy – przy wyborze konkretnej oferty warto rozważyć krótszy okres kredytowania. Wiąże się to z wyższą miesięczną ratą, ale niższym łącznym kosztem kredytu. Inną opcją jest – przy dłuższym okresie kredytowania – wcześniejsza spłata zobowiązania, pod warunkiem jednak, że bank nie pobierze z tego tytułu dodatkowej opłaty.
Nieco mniejsze koszty poniosą już na starcie również kredytobiorcy, którzy dysponują przynajmniej 20-procentowym wkładem własnym. Bank nie żąda wówczas tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu, którego wymagałby przy kredytowaniu 100% wartości nieruchomości i które pobierałby do czasu spłaty części kredytu odpowiadającej kwocie wymaganego wkładu własnego. Składka byłaby wówczas płatna jednorazowo (np. 3,5% kwoty kredytu za okres 3 lat) lub miesięcznie wraz z ratą (np. do czasu spłaty 20% kwoty kredytu marża podwyższana jest o 0,6 p.p.).
W sytuacji, gdy kredyt zaciągnięto na zdecydowanie gorszych niż dostępne obecnie warunkach (np. z marżą wynoszącą 4-5%), warto pomyśleć nad refinansowaniem posiadanego zobowiązania. Przeniesienie kredytu do innego banku może zdecydowanie zmniejszyć ponoszone koszty. Przy kalkulacji i sprawdzaniu, czy taka przeprowadzka się opłaca warto wziąć pod uwagę koszty wcześniejszej spłaty zobowiązania w dotychczasowym banku i kolejnej prowizji za udzielenie kredytu u nowego kredytodawcy.
Koszty wysokie, ale bez kredytu trudno o mieszkanie
Mimo dość wysokich kosztów kredytów hipotecznych, warto pamiętać, że bez wsparcia banku większość osób nie miałoby możliwości realizacji marzenia o własnym M. Jednocześnie trzeba zwrócić uwagę na to, że kredyty hipoteczne to jedne z tańszych produktów kredytowych. Obecne oprocentowanie na poziomie od 6,00% do ponad 7,00% dla kredytów zaciąganych w złotych jest o wiele niższe niż kilkunastoprocentowe stawki występujące przy kredytach gotówkowych czy te sięgające nawet 25% przy kartach kredytowych
