Jak wziąć kredyt hipoteczny?

Rozważania o zaciągnięciu kredytu hipotecznego zaczynamy zazwyczaj dopiero wtedy, gdy upatrzymy sobie wymarzoną nieruchomość. Do podjęcia tej ważnej finansowej decyzji warto jednak przygotować się wcześniej, choćby dlatego, żeby wiedzieć, na jakie wydatki będzie nas stać i jakie fundusze musimy posiadać, aby dało się zrealizować mieszkaniowe plany.

Wkład własny w kredycie hipotecznym

Starając się o kredyt hipoteczny będziemy musieli posiadać oszczędności. Stanowią one wkład własny kredytobiorcy w inwestycję, a banki dziś nie pożyczają już środków na pełną cenę nieruchomości. Dlatego pierwszym krokiem w staraniu się o kredyt musi być zgromadzenie odpowiednich rezerw. Warto w tym momencie pamiętać, że po zaciągnięciu kredytu hipotecznego nasza zdolność kredytowa zostanie prawdopodobnie mocno nadszarpnięta (jeśli nie całkowicie wyczerpana). Dlatego jeśli planujemy dodatkowe wydatki na wyposażenie czy remont, nie powinniśmy liczyć na bankowe kredyty zaciągane w przyszłości i uwzględnić je w kalkulacji oszczędności.

Minimalna wysokość wkładu własnego to 20 procent wartości mieszkania, jednak niektórzy kredytodawcy gotowi są sfinansować transakcję, w której klient angażuje mniejszą kwotę (nie mniej jednak niż 10 proc. ceny lokalu). Jeśli dysponujemy tylko 1/10 ceny wymarzonej nieruchomości, warto wiedzieć, że będziemy mieli mniejszy wybór banków. Wśród kredytodawców, którzy nie udzielają kredytów hipotecznych z 10-procentowym wkładem własnym znajdują się BNP Paribas Bank, ING Bank Śląski, Bank Pocztowy i Citi Handlowy. Musimy także liczyć się z dodatkowymi kosztami – brakujący wkład własny (do granicy 20 proc.) jest przez kredytodawcę dodatkowo zabezpieczany lub podnoszona jest marża kredytowa.

Banki oferują lepsze warunki osobom, które większą część nakładów wyłożą z własnej kieszeni. Wyższy wkład własny oznacza zwykle niższą marżę kredytową, a więc niższy koszt pożyczanego pieniądza. Obecnie obowiązujące warunki ofert w poszczególnych bankach można znaleźć publikujemy w rankingach kredytów hipotecznych Bankier.pl.

Maksymalna wysokość kredytu hipotecznego

Wysokość kredytu zależy od dwóch czynników – wartości nieruchomości oraz zdolności kredytowej klienta. Relacja pomiędzy wartością zabezpieczenia a kwotą kredytu (nazywana wskaźnikiem LTV) nie może przekroczyć 90 proc., chociaż poszczególne banki mogą przyjmować bardziej restrykcyjne granice.

Zdolność kredytowa jest pochodną naszej sytuacji finansowej. Każdy bank stosuje własną metodę określania, jaką wysokość zadłużenia jesteśmy w stanie obsłużyć. Na zdolność kredytową, oprócz dochodów, mogą wpływać m.in. miejsce zamieszkania, wiek, stan cywilny i liczba dzieci, sytuacja finansowa ewentualnych współkredytobiorców, obciążenia z tytułu innych kredytów i pożyczek, a także historia obsługi dotychczasowego zadłużenia.

Na etapie poszukiwania wymarzonego mieszkania warto orientacyjnie oszacować swoją zdolność kredytową. Pomoże w tym spotkanie z doradcą bankowym albo pośrednikiem kredytowym. Przy okazji dowiemy się, ile wyniesie maksymalna rata oraz jakie będą dodatkowe koszty związane z zaciągnięciem zobowiązania i sfinalizowaniem transakcji.

Banki odmiennie traktują dochody z różnych źródeł. Dochody osób prowadzących działalność gospodarczą, zatrudnionych na umowę o dzieło czy umowę-zlecenie mogą nie być brane pod uwagę w pełnej wysokości. Jako kredytobiorcy możemy, w ograniczonym stopniu, poprawić swoją zdolność kredytową. Pozbycie się niepotrzebnych kredytów to krok, który warto szczególnie zalecić nawet wtedy, jeśli nasze dochody są wystarczające, by otrzymać finansowanie w odpowiedniej wysokości. Ruch ten może nam się opłacić, gdy konieczne będzie dostarczanie dokumentów podczas wnioskowania o kredyt hipoteczny. Mniej papierów to oszczędność czasu i nerwów. Jeśli zamkniemy kredyty przed składaniem wniosku, to przestaną one być widoczne jako aktywne w Biurze Informacji Kredytowej, czyli bazie, w której będzie sprawdzał nas bank.

Wybieramy nieruchomość i kredyt hipoteczny

Znając orientacyjnie maksymalną kwotę kredytu, na jaką możemy liczyć oraz wymagane nakłady na wkład własny i dodatkowe koszty, możemy zabrać się za wybór odpowiedniej nieruchomości. Czasem poszukiwania będą krótkie, ale jeśli mamy bardzo precyzyjne oczekiwania, potrafią przeciągnąć się na kilka miesięcy lub więcej.

Mając upatrzone mieszkanie albo dom warto dla pewności ponownie sprawdzić swoją zdolność kredytową, tym razem w oparciu o dokładniejsze dane dotyczące nieruchomości. Banki okresowo zmieniają swoje podejście do obliczania finansowej wydolności potencjalnych kredytobiorców. Należy upewnić się, że nic się nie zmieniło i dalej możemy liczyć na kredyt w satysfakcjonującej nas wysokości. W tym momencie warto także sprawdzić listę dokumentów składanych wraz z wnioskiem kredytowym. Na część z nich będziemy musieli poczekać, na przykład zaświadczenia z banków czy ZUS-u. Jeśli zależy nam na czasie, możemy je zamówić już teraz, przed kolejnym krokiem.

Po zawarciu umowy przedwstępnej, ze sprzedającym mieszkanie na rynku wtórnym lub deweloperem, rozpoczynamy starania o kredyt. W procesie tym możemy skorzystać ze wsparcia pośrednika, który porówna oferty dostępne na rynku, albo zdecydować się na samodzielną selekcję kredytodawców. Wybór nie musi oznaczać, że ograniczamy się tylko do jednego produktu – możemy zdecydować się na kilka banków, w których później złożymy wnioski. Niezależnie od wybranej ścieżki warto znać najważniejsze elementy, które składają się na koszt pożyczanego pieniądza.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego

Większość kredytów hipotecznych dostępnych dziś na polskim rynku opiera się na oprocentowaniu zmiennym. Składa się na nie stopa procentowa Wibor oraz marża banku. Stopy procentowe to cena, po jakiej banki pożyczają sobie nawzajem pieniądze, a ich wysokość jest kształtowana przez koniunkturę rynkową i bezpośrednio niezależna od banku. Bank udzielający kredytu decyduje natomiast o marży kredytowej i to ona w największym stopniu wpływa na łączny koszt kredytu, który powinien stanowić dla nas najważniejszy wyznacznik atrakcyjności oferty.

Marża jest składnikiem oprocentowania niezmiennym przez cały okres kredytowania. Na jej wysokość mają zazwyczaj wpływ poziom wkładu własnego i kwota kredytu, ale także kondycja finansowa kredytobiorcy. Obowiązujące stawki marż można sprawdzić w ostatnim rankingu kredytów hipotecznych Bankier.pl.

Większość kredytów hipotecznych jest oparta na stopie trzymiesięcznej WIBOR 3M. Bank aktualizuje stopy w ustalonych w umowie terminach (np. co kwartał). Co za tym idzie – zmienia się również wysokość oprocentowana kredytu i rat. Warto pamiętać, że banki podają oprocentowanie w skali roku.

W przypadku kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu stawka jest niezmienna przez kilka pierwszych lat trwania umowy. Po tym okresie kredyt zmienia się w kredyt z oprocentowaniem zmiennym o ustalonej wcześniej marży lub, w niektórych bankach, możliwe jest przedłużenie okresu stałego oprocentowania (z nową stawką) na kolejny okres.

Prowizja za kredyt hipoteczny

Przy udzieleniu kredytu bank naliczy prowizję za jego udzielenie. Zostanie pobrana jednorazowo od kwoty kredytu, a jej wysokość waha się w granicach od 0 do 3 proc. Na niższe stawki prowizji mogą liczyć głównie stali klienci banków i osoby przenoszące kredyt z innego banku, ale również inni klienci mogą ją negocjować.

Część instytucji uzależnia wysokość prowizji od poziomu marży, oferując różne warianty kredytu – z niższą marżą i wysoką prowizją i na odwrót. Jeśli zamierzamy wcześniej spłacić zobowiązanie, np. sprzedając poprzednie lokum, to kredyt z niską (lub zerową prowizją) i wyższą marżą może okazać się bardziej opłacalny. W pozostałych przypadkach lepiej wybrać niższą stawkę marży.

W przypadku kredytów na kilkaset tysięcy, wysokość prowizji może sięgnąć kilku tysięcy złotych, co znacznie obciąża domowy budżet. Niekiedy prowizję jest doliczana do kwoty zadłużenia i spłacana w ratach.

Ubezpieczenia a kredyt hipoteczny

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego wiąże się z koniecznością wykupu – czasami wielu - ubezpieczeń, które mogą znacznie podrożyć jego koszt.

Na początku okresu kredytowania, aż do momentu uzyskania wpisu hipoteki do księgi wieczystej, trzeba opłacać tzw. ubezpieczenie pomostowe. Zazwyczaj jest ono pobierane w postaci marży powiększającej oprocentowanie kredytu o ok. 1 pp. lub z góry za kilkumiesięczne okresy. Koszt zależy od tego, jak szybko uda się załatwić formalności związane z księgą wieczystą. Warto pamiętać, że bank jest zobowiązany zwrócić składkę za okres, kiedy ubezpieczenie nie było już konieczne.

Koszt ubezpieczenia niskiego wkładu muszą ponosić osoby niewnoszące wkładu własnego na poziomie wymaganym przez bank (zazwyczaj 20 proc.). Brakująca kwota udziału własnego podlega ubezpieczeniu. Zwykle należność pobierana jest pod postacią podwyższonej marży, a koszt zabezpieczenia trzeba opłacać do momentu osiągnięcia wymaganego przez bank wkładu własnego.

Ubezpieczona musi być również nieruchomość będąca zabezpieczeniem kredytu. Niektóre instytucje umożliwiają skorzystanie z własnej oferty ubezpieczeniowej. Jeśli decydujemy się na samodzielne ubezpieczenie nieruchomości, należy pamiętać o odnawianiu umowy i konieczności dokonania cesji praw z polisy na bank.

Bank może wymagać dodatkowego zabezpieczenia kredytu w postaci cesji z ubezpieczenia na życie kredytobiorcy. Zazwyczaj tego typu ubezpieczenie jest opcjonalne, banki wymagają go jednak od osób samotnych, starszych lub jedynych żywicieli rodziny. Wiele instytucji proponuje swoim klientom wykup polis NNW i od ryzyka utraty pracy. Nie są one obowiązkowe, ale mogą wpłynąć na obniżkę marży kredytowej.

Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO)

Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) to wartość, która odzwierciedla relację pomiędzy całkowitymi kosztami ponoszonymi przez kredytobiorcę a kwotą otrzymanego kredytu w odniesieniu do okresu rocznego. Znajdziemy ją w materiałach, które przedstawi nam bank prezentujący symulację zobowiązania. Oprocentowanie rzeczywiste uwzględnia nie tylko koszty odsetek, opłaty przygotowawczej oraz dodatkowych opłat, bierze również pod uwagę wartości przepływów finansowych związanych ze spłatą kredytu w poszczególnych okresach trwania umowy kredytowej.

Definicję i sposób obliczania RRSO zawiera ustawa o kredycie konsumenckim, która szczegółowo precyzuje jakie koszty są uwzględniane przy obliczaniu stopy. Dzięki temu, że metodologia obliczania jest identyczna w przypadku każdego banku i kredytu, RRSO stanowi obiektywne narzędzie umożliwiające porównanie różnych ofert kredytu na ten sam okres i tę samą kwotę. Warto jednak pamiętać, że stopę tę oblicza się w oparciu o aktualne oprocentowanie, a te może ulec zmianie wraz ze stawką WIBOR.

Decyzja kredytowa i umowa

Zbierając oferty kredytu hipotecznego możemy zdać się na pośrednika współpracującego z wieloma kredytodawcami. Druga droga to samodzielny kontakt z bankami. W każdym przypadku otrzymamy formularz informacyjny zawierający najważniejsze informacje o proponowanym nam kredycie. Ma on co najmniej 14-dniowy termin ważności. Oznacza to, że jeśli zdecydujemy się na złożenie wniosku w tym czasie, to obowiązywać nas będą warunki zawarte w formularzu, niezależnie od zmian w ofercie, które mogły nastąpić po naszej wizycie.

Po wyborze najkorzystniejszego kredytu do banku lub pośrednika udajemy się z kompletem wymaganych dokumentów. Wypełnienie wniosku kredytowego może zająć sporo czasu. Banki różnią się szczegółowością poszczególnych formularzy, ale są szczególnie dociekliwe w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą.

Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym bank ma obowiązek wydania decyzji kredytowej w 21 dni po złożeniu wniosku. Od tej chwili mamy 14 dni na podjęcie decyzji. W tym czasie zaproponowane nam przez bank warunki są obowiązujące - instytucja nie może ich zmienić, nawet jeśli w międzyczasie nastąpiła np. podwyżka w cennikach.

Skompletowanie wszystkich wymaganych dokumentów może zająć sporo czasu. Ich dostarczenie do banku nie zawsze rozwiązuje sprawę. Bankowi analitycy mogą poprosić o dodatkowe wyjaśnienia lub rozszerzenie dokumentacji. W końcu nadchodzi upragniony moment – analitycy kredytowi dają zielone światło, jest ostateczna decyzja kredytowa. Od momentu jej wydania mamy z reguły 30 dni na podpisanie umowy kredytowej. Jeśli staraliśmy się o kredyty w kilku bankach jednocześnie, musimy teraz podjąć decyzję o wyborze kredytodawcy.

Bank na nasze żądanie przygotowuje umowę kredytową, co może zająć kolejnych kilka dni. W tym czasie możemy zapoznać się ze wzorem takiej umowy i prosić o wyjaśnienie ewentualnych wątpliwości. Warto także dowiedzieć się, ile czasu zajmie wypłata kredytu – ta informacja przyda się podczas konstruowania aktu notarialnego.

Niezależnie od tego, czy zapoznaliśmy się ze wzorem, przy podpisywaniu naszej umowy należy bardzo uważnie przeczytać jej treść. Znajdą się w niej zapisy dotyczące konkretnie naszego przypadku, w tym wymogi dotyczące tzw. cross sellu, czyli dodatkowych produktów (np. karta kredytowa, ROR), które możemy kupić, by liczyć na niższą cenę kredytu.

Uruchomienie kredytu hipotecznego

Warto pamiętać, że prawo przewiduje czas na „ochłonięcie” po podpisaniu umowy. Kredytodawca lub pośrednik będzie musiał przekazać nam wzór odstąpienia od umowy.

Na odstąpienie będziemy mieli 14 dni od zawarcia umowy, wystarczające jest wysłanie w tym terminie przesyłki poleconej lub złożenie dokumentu w banku lub u pośrednika lub agenta. Jedynym kosztem ponoszonym przez klienta są odsetki za okres od dnia wypłaty kredytu do dnia jego spłaty (nie później niż 30 dni od dnia złożenia oświadczenia). Kredytodawca może żądać tylko wyrównania bezzwrotnych kosztów poniesionych na rzecz organów administracji publicznej.

Po podpisaniu umowy kredytowej można już zawrzeć ostateczną umowę przenoszącą własność kupowanej nieruchomości. W akcie notarialnym wskazuje się m.in. terminy i kwoty płatności. Należy tu rozdzielić nasz wkład własny od środków pochodzących z kredytu. Do wypłaty kredytu bank będzie wymagał okazania aktu notarialnego, dowodu, że wpłaciliśmy naszą część ceny, a czasami i dodatkowych dokumentów.

Zanim środki znajdą się na rachunku sprzedającego, będziemy musieli jeszcze dopilnować formalności związanych z wpisem hipoteki na rzecz banku (taki wniosek może jednak być zawarty już w akcie notarialnym lub procedurą zajmie się bank) oraz ubezpieczyć nieruchomość od ognia i innych zdarzeń losowych.

W momencie, gdy sprzedający otrzyma przelew, kończy się etap starania o kredyt, a zaczyna jego spłata. Pozostaje jeszcze jedna formalność – dostarczenie bankowi wypisu z księgi wieczystej z wpisem hipotecznym na jego rzecz. Warto to zrobić, gdy tylko księga zostanie uaktualniona, ponieważ w okresie przejściowym ponosimy wyższe koszty.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

W wielu bankach wcześniejsza spłata lub nadpłata kredytu jest obwarowana dodatkowymi warunkami i prowizjami. Banki określają maksymalną wysokość nadpłaty, której można dokonać bezpłatnie i okres, w którym taka operacja jest obarczona prowizją. Jeżeli planujemy spłacić zadłużenie wcześniej, warto już na etapie wyboru oferty wziąć pod uwagę ten punkt umowy kredytowej, ponieważ prowizja za wcześniejszą spłatę może sięgnąć nawet 3 proc. płaconej przedterminowo kwoty

Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym po trzech pierwszych latach obowiązywania umowy możemy bezpłatnie częściowo lub całkowicie pozbyć się długu. W przypadku nadpłacenia zobowiązania w niektórych instytucjach będziemy musieli dodatkowo określić, co zrobić z pozostałym do spłaty zobowiązaniem – zmniejszyć ratę i zachować niezmieniony termin kredytu czy pozostawić ratę na obecnym poziomie, ale skrócić okres trwania kontraktu.

Źródło: