Drugi kwartał roku zupełnie zmienił sytuację na rynku kredytów hipotecznych. Marże kredytowe gwałtownie wzrosły, a zdolność kredytowa spadła mimo cięcia stóp procentowych, wynika z analizy Bankier.pl. Kredyty z 10-procentowym wkładem własnym wkrótce mogą być tylko wspomnieniem.
![Trzęsienie ziemi na rynku kredytów hipotecznych [HipoTracker Bankier.pl]](https://galeria.bankier.pl/p/3/f/2eca3aa2f9e1c2-948-568-0-97-2662-1597.webp)
Po dłuższym okresie powolnego wzrostu marż kredytowych nadszedł moment gwałtownego przyspieszenia. Pandemia sprawiła, że kredytodawcy niemal natychmiast zmienili nastawienie – skorygowali cenniki i zaostrzyli kryteria przyznawania finansowania. Efekty widać jak na dłoni w zestawieniu średnich wskaźników z rynku – wykresy „ożyły”.
Od stycznia 2018 r. śledzimy, jak zmienia się rynkowa oferta kredytów hipotecznych dla jednego, niezmiennego profilu klienta. Przyjęliśmy, że kwota kredytu hipotecznego zaciąganego przez profilowych kredytobiorców będzie zbliżona do średniej wartości nowego kredytu w Polsce. Na potrzeby HipoTrackera Bankier.pl założyliśmy, że o finansowanie stara się:
- bezdzietne małżeństwo mieszkające w mieście pow. 500 tys. mieszkańców,
- kupujące na rynku pierwotnym mieszkanie o wartości 337,5 tys. zł (50 m kw.),
- zarabiające łącznie 6,2 tys. zł miesięcznie, w oparciu o umowy o pracę na czas nieokreślony,
- posiadające pozytywną historię kredytową, bez obecnie spłacanych obciążeń.
Klienci gotowi są skorzystać z dodatkowych produktów banku, aby obniżyć marżę kredytową. Nie chcą jednak nabywać produktów inwestycyjnych i ubezpieczeń z funduszami kapitałowymi. Zobowiązanie zaciągane jest na 30 lat i spłacane w ratach równych.
Oferty banków zbieramy dla dwóch wariantów kredytu:
- z 10-procentowym wkładem własnym,
- z 20-procentowym wkładem własnym.
W drugim kwartale oferta kredytów ze wskaźnikiem LTV 90 proc. skurczyła się do tego stopnia, że „na placu boju” pozostało kilka banków, które (warunkowo) gotowe są zaakceptować 10-procentowy wkład własny. Zaostrzenie kryteriów wpłynęło na skład panelu HipoTracker również w przypadku kredytów z 20-procentowym wkładem własnym. Kilka instytucji wymaga wpłaty wyższej o 10 pp. Dlatego też od III kwartału publikować będziemy również wskaźniki wyliczane dla scenariusza z LTV równym 70 proc.
Kredyty z minimalnym wkładem własnym – drogie białe kruki
Pierwszy scenariusz, dla którego wyliczyliśmy średnie wartości z bankowych ofert, to kredyt na 303 750 zł, z 10-procentowym wkładem własnym (33 750 zł). Dostępność takiego typu finansowania znacznie spadła w trakcie II kwartału 2020 r. Chociaż w czerwcu 5 banków przygotowało odpowiednie symulacje, to warto mieć świadomość, że jest to propozycja dostępna wyłącznie dla wybranych klientów.
W czerwcu 2020 r. średnia marża kredytowa dla kredytów z 10-procentowym wkładem własnym wyniosła 2,63 pp. To najwyższa wartość odnotowana od początku 2018 roku, aż o 0,3 pp. wyższa niż w marcu.
Średnia zdolność kredytowa podążała w inną stronę i osiągnęła w czerwcu 2020 r. wartość 542 tys. zł. Jeszcze w grudniu minionego roku znajdowała się na poziomie nieco poniżej 570 tys. zł. Dla porównania, w styczniu 2018 r. kredytobiorcy byli w stanie średnio pożyczyć 606 tys. zł, a w styczniu 2019 r. – 581 tys. zł. Rekordowy „dołek” odnotowaliśmy w maju 2020 r. – wskaźnik wyniósł 536 tys. zł.
Przypomnijmy, że w międzyczasie wskaźnik WIBOR 3M spadł o ok. 1,4 pp. (chociaż nie od razu jest to odzwierciedlone w oprocentowaniu kredytów). W „normalnych” czasach oznaczałoby to wzrost zdolności kredytowej profilowego gospodarstwa domowego, nawet przy obserwowanej podwyżce marż. Wyniki wskazują zatem na znaczące zaostrzenie polityki kredytowania w bankach.
Średnia rata kredytu z 10-procentowym wkładem własnym, po okresie opłacania ubezpieczenia pomostowego i wpisaniu do księgi wieczystej hipoteki na rzecz banku, wynosiła 1468 zł w marcu i 1347 zł w czerwcu.
Średni łączny koszt kredytu, uwzględniający odsetki, prowizję, obowiązkowe ubezpieczenia i wszystkie pozostałe elementy poza ubezpieczeniem nieruchomości wynosił w czerwcu 203 tys. zł. Był zatem niższy o 30 tys. zł w porównaniu z „przedepidemicznym” odczytem z marca.
Kredyty z 20-procentowym wkładem własnym – tu też znacznie drożej
W drugim scenariuszu zakładamy, że kredytobiorcy wnoszą wkład własny w wysokości 67,5 tys. zł. Kwota kredytu wynosi wówczas 270 tys. zł. Średnia marża kredytowa obliczona na podstawie ofert 11 banków w marcu wynosiła 2,12 pp. W marcu wskaźnik ten wynosił 1,96 pp. Warto dodać, że lista instytucji oferujących finansowanie z taką wpłatą skróciła się w trakcie drugiego kwartału o 2 pozycje.
Średnia maksymalna zdolność kredytowa odnotowana na koniec II kwartału 2020 r. wynosiła 567 tys. zł. Profilowi kredytobiorcy jeszcze w marcu 2020 r. mogli liczyć średnio na 581 tys. zł kredytu. W II kwartale odnotowaliśmy także najniższe w historii badania HipoTracker wartości tego wskaźnika – w kwietniu znalazł się on poniżej granicy 560 tys. zł.
Średnia rata kredytu ze standardowym, 20-procentowym wkładem własnym, w 11 bankach wyniosła w czerwcu 1099 zł. Średni łączny koszt kredytu dla profilowego zobowiązania osiągnął wartość 139 tys. zł i był o niemal 50 tys. zł niższy niż 3 miesiące wcześniej, co odzwierciedla skutki obniżek stóp procentowych (przy jednoczesnym wzroście marż).
To nie koniec korekt w cennikach
W marcu i kwietniu na rynku kredytów hipotecznych doszło do prawdziwego trzęsienia ziemi. Banki wprowadziły szereg obostrzeń w dostępie do finansowania, m.in. eliminując klientów, którzy są zatrudnieni w wybranych branżach lub osiągają dochody z działalności gospodarczej lub umów cywilnoprawnych. Ilościowe wskaźniki nie są w stanie odzwierciedlić tektonicznych przesunięć tego typu, pokazując tylko niektóre konsekwencje zmian w cennikach i kryteriach szacowania zdolności.
Proces dostosowania kredytodawców do nowych realiów jeszcze się nie zakończył – można spodziewać się dalszych wzrostów marż kredytowych w najbliższym czasie. Jednocześnie trudno oczekiwać szybkiej zmiany nastawienia do mniej stabilnych grup kredytobiorców. Odmrożenie gospodarki również w tej branży nie będzie oznaczać powrotu do czasów sprzed epidemii.
