Trzęsienie ziemi na rynku kredytów hipotecznych [HipoTracker Bankier.pl]

Michał Kisiel2020-06-25 06:00analityk Bankier.pl
publikacja
2020-06-25 06:00
fot. Baloncici / Shutterstock

Drugi kwartał roku zupełnie zmienił sytuację na rynku kredytów hipotecznych. Marże kredytowe gwałtownie wzrosły, a zdolność kredytowa spadła mimo cięcia stóp procentowych, wynika z analizy Bankier.pl. Kredyty z 10-procentowym wkładem własnym wkrótce mogą być tylko wspomnieniem.

Po dłuższym okresie powolnego wzrostu marż kredytowych nadszedł moment gwałtownego przyspieszenia. Pandemia sprawiła, że kredytodawcy niemal natychmiast zmienili nastawienie – skorygowali cenniki i zaostrzyli kryteria przyznawania finansowania. Efekty widać jak na dłoni w zestawieniu średnich wskaźników z rynku – wykresy „ożyły”.

Kliknij, aby zapisać się na newsletter. / Bankier.pl

Od stycznia 2018 r. śledzimy, jak zmienia się rynkowa oferta kredytów hipotecznych dla jednego, niezmiennego profilu klienta. Przyjęliśmy, że kwota kredytu hipotecznego zaciąganego przez profilowych kredytobiorców będzie zbliżona do średniej wartości nowego kredytu w Polsce. Na potrzeby HipoTrackera Bankier.pl założyliśmy, że o finansowanie stara się:

  • bezdzietne małżeństwo mieszkające w mieście pow. 500 tys. mieszkańców,
  • kupujące na rynku pierwotnym mieszkanie o wartości 337,5 tys. zł (50 m kw.),
  • zarabiające łącznie 6,2 tys. zł miesięcznie, w oparciu o umowy o pracę na czas nieokreślony,
  • posiadające pozytywną historię kredytową, bez obecnie spłacanych obciążeń.

Klienci gotowi są skorzystać z dodatkowych produktów banku, aby obniżyć marżę kredytową. Nie chcą jednak nabywać produktów inwestycyjnych i ubezpieczeń z funduszami kapitałowymi. Zobowiązanie zaciągane jest na 30 lat i spłacane w ratach równych.

Oferty banków zbieramy dla dwóch wariantów kredytu:

  • z 10-procentowym wkładem własnym,
  • z 20-procentowym wkładem własnym.

W drugim kwartale oferta kredytów ze wskaźnikiem LTV 90 proc. skurczyła się do tego stopnia, że „na placu boju” pozostało kilka banków, które (warunkowo) gotowe są zaakceptować 10-procentowy wkład własny. Zaostrzenie kryteriów wpłynęło na skład panelu HipoTracker również w przypadku kredytów z 20-procentowym wkładem własnym. Kilka instytucji wymaga wpłaty wyższej o 10 pp. Dlatego też od III kwartału publikować będziemy również wskaźniki wyliczane dla scenariusza z LTV równym 70 proc.

Kredyty z minimalnym wkładem własnym – drogie białe kruki

Pierwszy scenariusz, dla którego wyliczyliśmy średnie wartości z bankowych ofert, to kredyt na 303 750 zł, z 10-procentowym wkładem własnym (33 750 zł). Dostępność takiego typu finansowania znacznie spadła w trakcie II kwartału 2020 r. Chociaż w czerwcu 5 banków przygotowało odpowiednie symulacje, to warto mieć świadomość, że jest to propozycja dostępna wyłącznie dla wybranych klientów.

W czerwcu 2020 r. średnia marża kredytowa dla kredytów z 10-procentowym wkładem własnym wyniosła 2,63 pp. To najwyższa wartość odnotowana od początku 2018 roku, aż o 0,3 pp. wyższa niż w marcu.

/ Bankier.pl

Średnia zdolność kredytowa podążała w inną stronę i osiągnęła w czerwcu 2020 r. wartość 542 tys. zł. Jeszcze w grudniu minionego roku znajdowała się na poziomie nieco poniżej 570 tys. zł. Dla porównania, w styczniu 2018 r. kredytobiorcy byli w stanie średnio pożyczyć 606 tys. zł, a w styczniu 2019 r. – 581 tys. zł. Rekordowy „dołek” odnotowaliśmy w maju 2020 r. – wskaźnik wyniósł 536 tys. zł.

/ Bankier.pl

Przypomnijmy, że w międzyczasie wskaźnik WIBOR 3M spadł o ok. 1,4 pp. (chociaż nie od razu jest to odzwierciedlone w oprocentowaniu kredytów). W „normalnych” czasach oznaczałoby to wzrost zdolności kredytowej profilowego gospodarstwa domowego, nawet przy obserwowanej podwyżce marż. Wyniki wskazują zatem na znaczące zaostrzenie polityki kredytowania w bankach.

Średnia rata kredytu z 10-procentowym wkładem własnym, po okresie opłacania ubezpieczenia pomostowego i wpisaniu do księgi wieczystej hipoteki na rzecz banku, wynosiła 1468 zł w marcu i 1347 zł w czerwcu.

Średni łączny koszt kredytu, uwzględniający odsetki, prowizję, obowiązkowe ubezpieczenia i wszystkie pozostałe elementy poza ubezpieczeniem nieruchomości wynosił w czerwcu 203 tys. zł. Był zatem niższy o 30 tys. zł w porównaniu z „przedepidemicznym” odczytem z marca.

Kredyty z 20-procentowym wkładem własnym – tu też znacznie drożej

W drugim scenariuszu zakładamy, że kredytobiorcy wnoszą wkład własny w wysokości 67,5 tys. zł. Kwota kredytu wynosi wówczas 270 tys. zł. Średnia marża kredytowa obliczona na podstawie ofert 11 banków w marcu wynosiła 2,12 pp. W marcu wskaźnik ten wynosił 1,96 pp. Warto dodać, że lista instytucji oferujących finansowanie z taką wpłatą skróciła się w trakcie drugiego kwartału o 2 pozycje.

/ Bankier.pl

Średnia maksymalna zdolność kredytowa odnotowana na koniec II kwartału 2020 r. wynosiła 567 tys. zł. Profilowi kredytobiorcy jeszcze w marcu 2020 r. mogli liczyć średnio na 581 tys. zł kredytu. W II kwartale odnotowaliśmy także najniższe w historii badania HipoTracker wartości tego wskaźnika – w kwietniu znalazł się on poniżej granicy 560 tys. zł.

/ Bankier.pl

Średnia rata kredytu ze standardowym, 20-procentowym wkładem własnym, w 11 bankach wyniosła w czerwcu 1099 zł. Średni łączny koszt kredytu dla profilowego zobowiązania osiągnął wartość 139 tys. zł i był o niemal 50 tys. zł niższy niż 3 miesiące wcześniej, co odzwierciedla skutki obniżek stóp procentowych (przy jednoczesnym wzroście marż).

To nie koniec korekt w cennikach

W marcu i kwietniu na rynku kredytów hipotecznych doszło do prawdziwego trzęsienia ziemi. Banki wprowadziły szereg obostrzeń w dostępie do finansowania, m.in. eliminując klientów, którzy są zatrudnieni w wybranych branżach lub osiągają dochody z działalności gospodarczej lub umów cywilnoprawnych. Ilościowe wskaźniki nie są w stanie odzwierciedlić tektonicznych przesunięć tego typu, pokazując tylko niektóre konsekwencje zmian w cennikach i kryteriach szacowania zdolności.

Proces dostosowania kredytodawców do nowych realiów jeszcze się nie zakończył – można spodziewać się dalszych wzrostów marż kredytowych w najbliższym czasie. Jednocześnie trudno oczekiwać szybkiej zmiany nastawienia do mniej stabilnych grup kredytobiorców. Odmrożenie gospodarki również w tej branży nie będzie oznaczać powrotu do czasów sprzed epidemii.

Źródło:
Michał Kisiel
Michał Kisiel
analityk Bankier.pl

Specjalizuje się w zagadnieniach związanych z psychologią finansów, analizuje jak płacą i zadłużają się Polacy. Doktor nauk ekonomicznych, zwolennik idei społeczeństwa bez gotówki. Pomysłodawca finansowego eksperymentu "2 tygodnie bez portfela", w ramach którego banknoty i karty płatnicze zamienił na smartfona.

Tematy
Zapytaj eksperta o kredyt hipoteczny

Zapytaj eksperta o kredyt hipoteczny

Komentarze (71)

dodaj komentarz
dareku87
Ja sądzę, że będize tylko gorzej, dlatego cisnę z zakupem mikroapartamentu Modern Space (pod wynajem). Nie chcę czekać i sprawdzać co będzie za kilka miesięcy, bo obawiam się, że banki jeszcze mocniej zaostrzą warunki.
mwl
będzie gorzej, czyli ceny będą spadać, prawda?
jas2
Z jednej strony kredyt hipoteczny to forma niewolnictwa.
Jednak z drugiej strony to sposób, żeby zmusić ludzi do większego wysiłku. Do pracy.
Dzięki temu cywilizacja się rozwija.
marianpazdzioch
Stare jak świat. Credit crunch się to nazywa. Enbep wkrótce pewnie będzie udzielał ujemnie oprocentowanych kredytów bankom, czyli mówiac prosto - płacił im żeby udzielały kredytów na 0%. Bo innego pola manewru już nie ma. Na tym właśnie polegają błędy i wypaczenaia keynesizmu. Główny jego grzech to stagflacja.Stare jak świat. Credit crunch się to nazywa. Enbep wkrótce pewnie będzie udzielał ujemnie oprocentowanych kredytów bankom, czyli mówiac prosto - płacił im żeby udzielały kredytów na 0%. Bo innego pola manewru już nie ma. Na tym właśnie polegają błędy i wypaczenaia keynesizmu. Główny jego grzech to stagflacja. To go skompromitowało i było głównym powodem odejścia od tej ideologii.
(usunięty)
(wiadomość usunięta przez moderatora)
exio
Wzrosło ryzyko niespłacalności kredytu oraz ryzyko, że nieruchomości stracą na wartości. Jako bank dajesz komuś kredyt i bierzesz na siebie ryzyko, że nie będzie spłacał bo idzie duży kryzys i zapaść. Dlatego kredyt jest droższy bo rośnie ryzyko. W takim otoczeniu nieruchomości tracą na wartości. Nie powiem Ci Wzrosło ryzyko niespłacalności kredytu oraz ryzyko, że nieruchomości stracą na wartości. Jako bank dajesz komuś kredyt i bierzesz na siebie ryzyko, że nie będzie spłacał bo idzie duży kryzys i zapaść. Dlatego kredyt jest droższy bo rośnie ryzyko. W takim otoczeniu nieruchomości tracą na wartości. Nie powiem Ci czy stracą 10% czy 30% ale banki właśnie podnoszą wkład własny do takich wartości na wypadek gdyby te ceny spadły a klient miał problem ze spłatą.

Jakby dalej był wkład własny 10% a mieszkania spadną na cenie powiedzmy 30% to wtedy bank jest stratny przejmując taką nieruchomość po niewypłacalnym kliencie.
exio odpowiada exio
I jeszcze banki dostały mocną pompę z dodrukowanych pieniędzy i nie zależy im na tym żeby ludzie trzymali u nich pieniądze bo mają za darmo pieniądz z NBP.
kenn odpowiada exio
Innymi słowy, robi się totalny miszmasz w źle funkcjonującej gospodarce: lokaty są nieopłacalne i % idzie w dół, a pieniądze na jej rozruch zbyt drogie i % idzie w górę. Gratuluję ekspertom na górze, jedziemy na globalnym wózku, który pokazuje z każdym rokiem coraz więcej oznak, że się wywali.
sammler odpowiada kenn
Ale winny temu jest pan Glapiński i jego mocodawca z Nowogrodzkiej. Nie banki. Zapewniam cię, że one wolą funkcjonować w warunkach istotnie dodatnich stóp procentowych.

Gdy mowa o bankach, z reguły myśli się o dużych graczach. Ale przecież spory kawałek tortu należy do banków spółdzielczych. A one muszą konkurować
Ale winny temu jest pan Glapiński i jego mocodawca z Nowogrodzkiej. Nie banki. Zapewniam cię, że one wolą funkcjonować w warunkach istotnie dodatnich stóp procentowych.

Gdy mowa o bankach, z reguły myśli się o dużych graczach. Ale przecież spory kawałek tortu należy do banków spółdzielczych. A one muszą konkurować z dużymi, SKOK-ami i firmami pożyczkowymi na takich samych warunkach. Założę się, że wiele BS-ów tej ery zerowych stóp nie przetrwa.
(usunięty)
(wiadomość usunięta przez moderatora)

Powiązane: Mieszkanie na kredyt

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki