Lepiej kupić mieszkanie czy je wynająć?

redaktor Bankier.pl
Minęły już niemal dwa lata od pęknięcia bańki na nieruchomościowym rynku. Czy to już dobry moment, żeby poważnie myśleć nad zakupem mieszkania? A może najpierw wynająć mieszkanie i oszczędzić trochę gotówki na korzystniejszy kredyt?

Ceny nieruchomości ustabilizowały się. Po mieszkaniowym krachu nie mieliśmy gwałtownych spadków, ale i ceny nie skoczyły pod sufit, jak przewidywali niektórzy analitycy. Nie spełniły się też złowróżbne przewidywania bankowców, jakoby Rekomendacja T miała zahamować udzielanie kredytów – te trzymają się dobrze. Pytanie tylko, czy nadszedł już najlepszy moment na kupowanie mieszkania.

Na 50 metrach kwadratowych nie da się mieszkać?

Taką odważną tezę na początku bieżącego roku wysunął Michał Macierzyński, analityk Bankier.pl ( zobacz tutaj). Ale czy naprawdę 50 metrów kwadratowych to za mało? Single czy małżeństwa świeżo po ślubie z pewnością mają inne potrzeby lokalowe niż rodzina z dwójką dzieci.

Uważam, że z zakupem mieszkania nie należy się spieszyć. W szczególności własne mieszkanie nie powinno być kupowane na kilka lat z myślą o późniejszej odsprzedaży, lecz powinno to być od razu lokum docelowe. A jeżeli ktoś nie ma zdolności kredytowej na mieszkanie docelowe, niech najpierw cierpliwie oszczędza. W tym czasie można mieszkać w lokalu mniejszym od docelowego, lecz zaspokajającym bieżące potrzeby.

7565Zakup mieszkania to umowa z bankiem nierzadko na 30 lat. Jeżeli kupimy lokal mały, „tymczasowy”, to nie mamy pewności, że będzie dla nas wystarczająco duży za pięć lat. Oczywiście, po tych pięciu latach – i życiowych zmianach, jak ślub czy narodziny dziecka – możemy pomyśleć o sprzedaży, refinansowaniu kredytu i zakupie większego lokum. Tylko że kupione dziś mieszkanie raczej nie zyska na wartości. Szanse na to, że własną kawalerkę oddamy pod wynajem, a czynsz pokryje raty starego kredytu i jeszcze koszt wynajęcia lub zakupu większego mieszkania, są iluzoryczne.

Przestrogą niech będzie los osób, które blisko dwa lata temu ustawiały się w kolejkach po najmniejszy choćby skrawek własnej podłogi. Osoby te brały wieloletnie kredyty z założeniem kupna pod wynajem albo „tymczasowo”, z myślą o szybkich przenosinach do następnego, większego mieszkania. Dziś sytuacja rynkowa boleśnie weryfikuje te plany. Może okazać się, że i my swojego „tymczasowego” mieszkania nie pozbędziemy się po satysfakcjonującej cenie, a dochody z wynajmu będą zbyt niskie, by pójść o krok dalej. O tym, że teraz nie jest dobry moment na kupowanie mieszkania w celach inwestycyjnych, pisze w swoim artykule Krzysztof Kolany z Bankier.pl.

Obliczenia zalecają oszczędzanie na wkład własny

W dużych miastach, jeśli wynajmiemy mieszkanie zamiast kupić nowe, mamy szansę zaoszczędzić ok. 500 złotych miesięcznie. Po pięciu latach systematycznego odkładania (i przy optymistycznym założeniu oprocentowania 4% np. lokat bankowych) uzbieramy powyżej 32 tysięcy złotych. Przeznaczmy te pieniądze na wkład własny do nowego mieszkania.

Jest prawdą, że z rynku nie zniknęły kredyty bez wkładu własnego. Ale taki kredyt będzie zdecydowanie droższy niż kredyt z choćby niewielkim wkładem. Koszt podniosą zwiększona marża narzucona przez bank oraz dodatkowe ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. W efekcie będzie nas stać na mniejsze mieszkanie niż w sytuacji, gdy wnosimy część wartości nieruchomości. Czy takie mieszkanie spełni nasze marzenia? Może warto poczekać?

Do oszczędności zachęca elementarna symulacja porównująca koszt wynajmu z kosztem kredytu. W pierwszej wersji już w 2010 roku kupujemy mieszkanie za 332 tys. zł bez wkładu własnego. Przy kredycie na 35 lat z oprocentowaniem 6,2% zapłacimy miesięczną ratę ok. 1940 zł. Suma spłat wyniesie 814 tys. zł, a kredyt spłacimy w 2045 roku (wszystkie obliczenia są orientacyjne).

W drugiej wersji przez pięć lat oszczędzamy 32 tys. zł (500 zł miesięcznie na lokatach 4%) na wkład własny. Zakładając, że nie zmienią się warunki rynkowe, w 2015 roku bierzemy kredyt na 300 tys. z nieco niższym oprocentowaniem (6,0%), na 25 lat, przy tej samej racie miesięcznej. Mieszkanie spłacimy w 2040 roku – pięć lat wcześniej niż w pierwszej wersji, a suma spłat będzie o 224 tysiące niższa. Pewną niewygodą jest fakt, że przez pięć lat będziemy mieszkali w wynajmowanym, prawdopodobnie mniejszym lokalu. Za to w latach 2041-2045 będziemy mieli co miesiąc 1940 zł w kieszeni!

Jak wybrać najlepszy moment zakupu

Wynająć czy kupić od razu? Na to pytanie nie ma prostej odpowiedzi – wszystko zależy od osobistych potrzeb, ale też od możliwości finansowych. Z odpowiednimi oszczędnościami każdy moment wydaje się dobry. Przed zakupem warto jednak zastanowić się, czy faktycznie wybieramy mieszkanie z myślą o przyszłości, czy raczej pod wpływem potrzeby „posiadania” – niekoniecznie do końca przemyślanej.

Ceny wynajmu spadają, a na rynku nie brakuje mieszkań. Nie ma więc obawy, że wszystkie dobre lokale zostaną wykupione nam sprzed nosa. Warto zatem zastanowić się, czy komfort posiadania „prawie własnego” mieszkania przewyższa oszczędność związaną z odsunięciem zakupu w czasie. Nadmierna pogoń za marzeniem może kosztować nas – w skali kilkunastu lat – dziesiątki tysięcy złotych. A przecież nie chodzi o przelotną przyjemność wprowadzenia się do własnego M, tylko o kilka czy kilkanaście lat naszego życia oraz dużo pieniędzy.

Michał Kryński
Bankier.pl

Michał Kryński

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 0 ~arturr

Pewnie, że lepiej kupić. Koszt wynajmu w Warszawie jest spory, za te same pieniądze można mieszkać na swoim i sobie spłacać kredyt WŁASNEGO mieszkania. W którym można sobie robić co się chce, malować, przemeblowywać itd. Byłem dziś na spotkaniu u jw construction i właśnie ruszają z ofertą sporych rabatów i upustów w akcji lepiej kupić niż wynajmować

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~ee

zanim się skorzysta z rabatów warto poczytać:
http://www.gazetaecho.pl/fuszerka-dewelopera-na-coopera-odcieci-od-gazu_63635

! Odpowiedz
0 0 ~Bob odpowiada ~ee

JW spamuje. Nagania. Koniec okradania klientow. Towar kosztuje klient wymaga. Za g w papierku juz nikt nie zaplaci oszczednosciami zycia. Place wymagam.

! Odpowiedz
0 0 ~trunus odpowiada ~Bob

Jak ktoś ma zdolność kredytową to lepiej kupować i to zanim wejdą nowe regulacje KNF, które wprowadzą próg wkładu własnego. Wtedy dla wielu o może mieszkanie może być skrajnie ciężko. Inna rzecz, że np. taki Wilanów się b. szybko rozwija i ceny, które są tam na razie relatywnie b. niskie, mogą galopować w górę niezależnie od ogólnych trendów, a póki co są wciąż b. atrakcyjne patrząc na oferty choćby Robyga.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 airjanek82

Kupić najlepiej jak najtaniej. Są co chwila jakieś dni otwarte z ciekawymi promocjami, to trzeba korzystać. Na którymś z portali jest informacja, że w ten weekend w biurze sprzedaży przy Grzybowskiej będą dni otwarte. Z tego co można przeczytać JWC przygotowało specjalną ofertę promocyjną na wykończenie apartamentów w inwestycji OXYGEN, z pełnym wyposażeniem kuchni gratis.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~molok

lepiej kupic rzecz jasna niz pakować komuś w tylek kase. polecam zobaczyc oferty na http://top-ogloszenia.net/. ja wlasnie tam znalazlam upatrzone gniazdko

! Odpowiedz
0 0 ~Asia

Moim zdaniem lepiej jest kupić. Gotowe rozwiązania związane z poszukiwaniem mieszkania/domu są dostępne na stronach wyszukiwarek nieruchomości.

Jedną z nich jest serwis internetowy Morizon.pl, który agreguje oferty z agencji nieruchomości. Przy okazji zakupu mieszkania/domu za ich pośrednictwem, można otrzymać od nich pieniądze (nawet 4000 zł) wymienne na rzeczy do wyposażenia domu (typu sprzęt rtv/agd, meble itp.).
www.morizon.pl/zamieszkaj/chce_kupic

Pozdrawiam,
Asiulka

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~jack

ceny transakcyjne musza spasc okolo 20-30%, nadal sa na poziomie banki mydlanej. zeby byly porownywalne do cen w innych krajach biorac pod uwage sile nabywcza, co najmniej o 20%. niektorzy sprzedajacy maja nadzieje ze ceny znow zaczna rosnac, ale od dwoch lat spadaja i dalej beda, az rynek znajdzie sie tam gdzie spotka sie z sila nabywcza kupujacego, a ta jest o wiele mniejsza niz ceny wywindowane sprzed 2 lat przez spekulantow (miedzy innymi zagranicznych)

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~marcin

Osobiście wynajmuję i po tych cenach na pewno nie kupie jeśli za jedną pensje nie dam rady kupić 1 m2.

Warszawa nowe 4500 tyle proponuję a nie 7000

! Odpowiedz
0 0 ~zielona wyspa Tuska

Polska to kraj pijawka a jednoczesnie złodziejów cwaniaków itp.Dlatego ceny mieszkań mamy zagraniczne azarobni najnizsze w UE.Zagranica ludzie wynajmuja mieszkania bo koszt jest niewysoki w tym chorym kraju jest odwrotnie koszty wszystkiego sa tak wielkie ze niestac ludzi ani na wynajmowanie ani na kupno mieszkania!

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne