Kupujesz mieszkanie z ogródkiem? Sprawdź status działki, grunt może nie być twój

Mieszkanie na parterze, za to z własnym kawałkiem ziemi? Taka perspektywa kusi wielu kupujących, zwłaszcza w czasach, gdy może się wydarzyć kolejny lockdown. Warto jednak wiedzieć, że ogródek przy mieszkaniu często formalnie nie należy do właściciela nieruchomości.

Mieszkania z ogródkami w ofertach deweloperów mają “rekompensować” klientom wady parterów. Zastępują one niejako balkony czy loggie. Kawałek ziemi, na który możemy wyjść wprost z naszego mieszkania, znacznie zwiększa wygodę i funkcjonalność. Możemy tu trzymać część naszych rzeczy, możemy zaaranżować grządkę warzywną, postawić stolik do porannego picia kawy. Ogródek jest wartością nie do przecenienia w czasach epidemii, gdy może dojść do kolejnego zamknięcia gospodarki i życia społecznego.

Kupujący, którzy liczą na to, że w cenie mieszkania zyskają na własność kilka, kilkanaście metrów kwadratowych gruntu, mogą się zawieść.

Jedynie osobna księga wieczysta gruntu i zapis w akcie notarialnym mówiący o przeniesieniu jego własności gwarantuje, że ogródek będzie należał do właściciela. W tym celu trzeba wyodrębnić osobną działkę, co nie zawsze jest możliwe, bowiem musi być zapewniony dostęp do części wspólnych. Formalnie ściany budynku również do nich należą.

Jeśli ogródek nie jest wydzielony, nie ma statusu osobnej działki, to w takiej sytuacji nasz prywatny kawałek zieleni należy formalnie do wszystkich, więc wszyscy powinni też mieć możliwość wejścia na ten teren, użytkowania go i utrzymania, np. ponoszenia kosztów koszenia trawnika.

Quoad usum

Deweloperzy, którzy sprzedają działki z ogródkami, najczęściej by uniknąć tego wariantu i “wyodrębnić” je - nie w sensie geodezyjnym, a w celu zapewnienia wyłączności w korzystaniu dla określonego właściciela mieszkania, najczęściej ustanawiają służebność gruntową albo podpisują z klientami tzw. umowy quoad usum, czyli o podziale nieruchomości do korzystania.

Taka umowa daje możliwość podziału nieruchomości wspólnej tak, by wyznaczyć jej części, które będą przeznaczone do użytku dla poszczególnych współwłaścicieli. W takim wariancie każdy mieszkaniec z “przypisanym” ogródkiem może korzystać z niego samodzielnie. Takie rozwiązanie reguluje art. 206 k.c.

Należy tutaj zaznaczyć, że podpisana przez właściciela mieszkania umowa quoad usum nie daje oczywiście własności nieruchomości, nie rodzi żadnych skutków w prawach rzeczowych, nie znosi też współwłasności gruntu. Określa jedynie, kto może użytkować dane części. Każdy ze współwłaścicieli jest w obowiązku respektowania prawa pozostałych mieszkańców do wyłącznego korzystania z przynależnej im części z części wspólnej nieruchomości.

Wspólnota rządzi i radzi

Najczęściej tak właśnie przedstawia się sprawa ogródków przy mieszkaniach na parterze, co jest jak najbardziej zrozumiałe. Jeśli deweloper miałby sprzedać mieszkanie oraz wydzieloną działkę tuż przy nim, cena za taką transakcję byłaby znacznie wyższa.

W związku z faktem, że ogródek mimo że “nasz” to wspólny, pozostaje ciągle pod zarządem wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota może na drodze głosowania wprowadzić np. regulamin korzystania i utrzymania ogródków, fundusz na ich pielęgnowanie itp.

Z racji faktu, że ogródek cały czas należy do części wspólnej, nie możemy zrobić z nim, co nam się żywnie podoba - np. zabudować, ograniczyć dostęp itp. Mimo że mamy wyłączność na jego użytkowanie, to nie możemy zrobić tego, co chcemy. Wspólnota ma prawa dostępu i wstępu na cześć wspólną.

Ogródek jak miejsce na parkingu, nie jak piwnica

Status ogródka jest w tym zakresie inny niż na przykład status piwnicy w blokach z czasów PRL (rzadziej dotyczy to współczesnych komórek, gdyż deweloperzy najczęściej je sprzedają osobno właścicielom mieszkań). Piwnica to pomieszczenie przynależne do mieszkania, do konkretnego lokalu, co automatycznie przy sprzedaży nieruchomości daje prawo do korzystania i rozporządzania piwnicą (nie sprzedaży, ale np. wynajmu).

Ogródek nie jest formalnie pomieszczeniem, nie może też więc być pomieszczeniem przynależnym. Ma taki sam status jak miejsce w garażu wielostanowiskowym.

Nowy właściciel z tym samym ogródkiem

Co jednak istotne - sprzedając mieszkanie, przekazujemy nowemu właścicielowi również prawo wynikające z umowy quoad usum - tzn. do wyłącznego korzystania z wydzielonego fragmentu części wspólnej. Zapisy umowy quoad usum powinny znaleźć swoje odzwierciedlenie w księdze wieczystej nieruchomości.

Sprawa kontynuacji umowy quoad usum niezależnie od zmian właścicielskich jest bardzo istotna, dlatego że nowy właściciel (lub dotychczasowi, jeśli do grupy współwłaścicieli dołączył ktoś nowy) mógłby domagać się zmiany zasad podziału części wspólnej, np. wydzielenia dla niego większego ogródka.

Prawo jednak reguluje tę kwestię. Jeśli przyszły właściciel przed zawarciem transakcji wiedział o umowie quoad usum i jej zapisach, przyjmuje się, że zaakceptował sposób podziału. Zastosowanie znajduje tu art. 221 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym: „Czynności prawne określające zarząd i sposób korzystania z rzeczy wspólnej albo wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności odnoszą skutek także względem nabywcy udziału, jeżeli nabywca o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć”.

Podsumowując, kupując mieszkanie z ogródkiem musimy koniecznie zapoznać się z jego statusem prawnym. Jeśli chcemy mieć własności nieruchomości, pozostaje kupić wyodrębnioną geodezyjnie działkę, z własną księgą wieczystą. Tylko taka sytuacja daje pełną własność, jednak w praktyce spotyka się to rzadko. Najczęściej ogródek pozostaje częścią wspólną nieruchomości z prawem do użytkowania wynikającym ze służebności lub umowy o podziale nieruchomości do użytkowania (quoad usum). Oczywiście mimo tego mieszkania z ogródkiem to bardzo ciekawa alternatywa wobec szeregówek czy nawet domów jednorodzinnych, choć należy pamiętać, że ogródek w sensie prawnym najczęściej nie należy do właściciela nieruchomości.

W praktyce dość często dochodzi do różnych nieporozumień w zakresie możliwości korzystania z ogródków przydomowych, odpowiedzialności za nie itp. Nie brak opinii, zgodnie z którymi odgórne przypisywanie ogródków przez deweloperów w akcie notarialnym właścicielowi mieszkania z ogródkiem powinno być uznane za klauzulę niedozwoloną, a podział części wspólnych i sposób ich użytkowania powinien leżeć jedynie w gestii wspólnoty mieszkaniowej.

Tylko pełna własność pozwala uniknąć kontrowersji, choć należy pamiętać, że i ona nie daje wolnej ręki. Jak już wspomnieliśmy wcześniej – musi być choćby zapewniony dostęp do ścian budynku, które ciągle stanowią część wspólną.

Marcin Moneta

Źródło: