W wielu przypadkach posiadanie własnego domu, własnej działki, wzbudza przekonanie, że pochodzące z wiersza Aleksandra Fredry stwierdzenie „Wolnoć, Tomku, w swoim domku” jest oczywiście słuszne i zgodne z prawem. Takie przeświadczenie wielu osób prowadzi do konfliktów sąsiedzkich, a odpowiedzi na wątpliwości prawne poszukuje się u adwokata lub radcy prawnego.
Przykładem problemów prawnych z sąsiadami jest przytoczona poniżej sytuacja, która stanowi inspirację dla dzisiejszego artykułu: "Tuje sąsiada przechodzą na moją posesję o około 1,5 metra i swoją wysokością zacieniają moją działkę oraz ograniczają swoją wysokością 3,5 metra widok z mojej działki na okolice. Sąsiad nie chce usunąć tych tui, jak mam z nim walczyć, aby spełnił moja prośbę o wycięciu? Nadmienię, że działkę chciałbym sprzedać i traci ona na wartości, bo jest zacieniona i przez te tuje ograniczony jest z niej widok na okolicę."
Wolnoć, Tomku, w swoim domku? – granice prawa własności
Wbrew przekonaniu wielu osób, własna nieruchomość (dom, posesja, a nawet mieszkanie) nie pozwala na całkowicie dowolne korzystanie z niej. Prawo cywilne dość konkretnie reguluje zagadnienie prawa własności, w tym praw do nieruchomości. Jak wynika jednoznacznie już z art. 140 Kodeksu cywilnego, w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Uszczegółowieniem owych granic korzystania z własnej nieruchomości jest m.in. art. 144 tej samej ustawy. Według wspomnianego art. 144 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Przepis ten wprowadza tzw. zakaz immisji czyli zakłócania korzystania z innych (sąsiednich) nieruchomości. Oczywiście, nawiązując do problemu będącego inspiracją artykułu, nie ma podstaw prawnych, aby wymagać od sąsiada całkowite zaprzestanie sadzenia drzew czy krzewów. Sąsiad powinien jednak mieć świadomość, że dobór nasadzeń musi brać pod uwagę sąsiednie nieruchomości i np. ich mieszkalny charakter. Również w przypadku już istniejących drzew i krzewów można rozważać, czy istniejące nasadzenia (tuje) nie powodują nadmiernego zakłócenia w korzystaniu z sąsiednich posesji (np. zbytnie zacienienie).
W tym miejscu warto odnotować interesujący pogląd sądownictwa. Jeden z wyroków sądowych zapadłych na gruncie sprawy cywilnej pomiędzy sąsiadami prezentował takie oto stwierdzenie: „Oczywiste jest bowiem prawo pozwanego do wykorzystywania swojej nieruchomości, na przykład, do dokonywania na niej nasadzeń, jednak charakter użytej do tego celu roślinności wymaga doboru nieograniczającego możliwości korzystania z nieruchomości powodów, zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, do celów mieszkalnych. Posadzenie tuż przed oknami mieszkania powodów stanowiącego ich centrum życiowe drzew osiągających tak znaczne rozmiary, jak to ustalono w toku postępowania, wykracza ponad przeciętną miarę sąsiedzkich zakłóceń korzystania z nieruchomości […] Wystąpienie omawianego zakłócenia korzystania wynika bowiem już z faktu poczynienia przez pozwanego nasadzeń w tym miejscu, tzn. niemal na granicy działek i wzdłuż ściany budynku mieszkalnego od strony, po której usytuowane są okna mieszkania powodów i wyjście na przynależny do niego taras, a przede wszystkim przedmiotu tych nasadzeń, którym są rośliny z natury swej wysokie i wymagające znacznej przestrzeni. Sama możliwość kontynuowania przez te rośliny ich dalszego wzrostu, który w myśl opinii biegłej postępuje szybko, tworzy stan zakłócenia korzystania z nieruchomości sąsiedniej już w chwili obecnej oraz daje powodom prawo do żądania zaprzestania takiego zakłócania. Jak przy tym wynika z opinii biegłej, aktualnie drzewa te osiągają już wysokość prawie 2 m, a przy tym są zaniedbane, poniszczone, zainfekowane chorobami. Utrzymywanie ich dalszego wzrostu uzależniałoby ich usunięcie w przyszłości od konieczności uzyskania odpowiednich pozwoleń właściwych organów oraz prawdopodobnego ponoszenia wymaganych opłat administracyjnych, co znacznie utrudniłoby realizację roszczenia powodów.” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 9 lutego 2016 rr., I ACa 875/15).
Drzewa sąsiada zakłócają korzystanie z mojej posesji, co robić?
Powstanie wspomnianych immisji (zakłóceń) w korzystaniu z naszej nieruchomości pozwala na podjęcie kroków prawnych na podstawie prawa cywilnego. Zgodnie z wspomnianym art. 144 Kodeksu cywilnego w związku z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Przywrócenie stanu zgodnego z prawem może obejmować żądanie całkowitego wycięcia drzewa albo jedynie jego przycięcia (do rozmiarów niezakłócających korzystania z naszej posesji). Z kolei w przypadku roszczenia o zaniechanie naruszeń możemy przede wszystkim działań prewencyjnych – nakazania takich działań, aby do nadmiernego korzystania z naszej nieruchomości nie nastąpiło (np. wcześniejszą wycinkę drzewa, gdy jest wiadomym, że ze względu na gatunek drzewo to wkrótce rozrośnie się i wówczas nastąpi obciążenie naszej posesji). Możliwość ubiegania się o taką prewencyjną ochronę potwierdził już dawno temu Sąd Najwyższy: „prawidłowa wykładnia art. 222 § 2 w związku z art. 144 k.c. prowadzi do wniosku, że właściciel nieruchomości sąsiedniej może żądać na podstawie tych przepisów nie tylko zakazania immisji, które już zakłócają ponad przeciętną miarę korzystanie z jego nieruchomości, ale także zaniechania przygotowań, które dopiero po zrealizowaniu odpowiednich robót pozwoliłyby na takie immisje” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 czerwca 1983 r., III CRN 100/83).
W pierwszej kolejności, gdy same rozmowy nie przynoszą skutku, aby przed sądem wykazać próbę polubownego rozwiązania sporu, warto zwrócić się do sąsiada na piśmie z żądaniem usunięcia drzewa czy jego przycięcia (w zależności od tego, co uważamy za konieczne). Jeżeli sąsiad nie chce słuchać naszych racji i podjąć żadnych działań, pozostaje droga sądowa. W takim przypadku można samodzielnie przygotować pozew albo zwrócić się o pomoc prawną do kancelarii adwokata lub kancelarii radcy prawnego.
Problem rozrastania się drzew na sąsiednią działkę
Nieco inaczej prawo traktuje sytuację, w której nasadzenia (drzewa, krzewy) wykraczają poza działkę, na której się znajdują. Może chodzić o rozrastanie się korzeni, gałęzi czy nawet na opadanie owoców na sąsiednie posesje. W myśl art. 150 Kodeksu cywilnego Właściciel gruntu może obciąć i zachować dla siebie korzenie przechodzące z sąsiedniego gruntu. To samo dotyczy gałęzi i owoców zwieszających się z sąsiedniego gruntu; jednakże w wypadku takim właściciel powinien uprzednio wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin do ich usunięcia. Oznacza to, że gdy korzenie czy gałęzie drzewa sąsiada przechodzą na naszą posesję, to mamy prawo je obciąć i zachować dla siebie (tak samo, możemy zerwać i zachować owoce). Warunkiem jest jednak – w przypadku gałęzi i owoców – wcześniejsze wyznaczenie sąsiadowi terminu do samodzielnego usunięcia spornych gałęzi lub owoców. Dopiero po braku reakcji ze strony sąsiada, możemy samodzielnie usunąć gałęzie oraz owoce (usunięcie korzeni nie wymaga takiego wcześniejszego wezwania, jednak na pewno ono nie zaszkodzi i może zapobiec powstaniu konfliktu lub jego rozwojowi). Co jednak ważne, jeżeli zdecydujemy się na usunięcie korzeni, gałęzi lub owoców samodzielnie, wedle sądów nie możemy domagać się od sąsiada odszkodowania np. wynagrodzenia firmy ogrodniczej – jedyną karą dla sąsiada będzie zachowanie przez nas tych części drzew lub owoców i ewentualnie pogorszenie się stanu drzewa (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 26 lipca 1972 r., III CZP 45/72). Trzeba pamiętać, że z uprawnień tych trzeba korzystać rozważnie – sąsiad może zarzucić, że korzystanie z tych uprawnień naruszało zasady współżycia społecznego (art. 5 Kodeksu cywilnego), ponieważ np. było nadmierne, nieproporcjonalne.
Z drugiej strony warto pamiętać, że zgodnie z art. 149 Kodeksu cywilnego Właściciel gruntu może wejść na grunt sąsiedni w celu usunięcia zwieszających się z jego drzew gałęzi lub owoców. Właściciel sąsiedniego gruntu może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody. Z tego powodu mamy obowiązek umożliwienia sąsiadowi usunięcia gałęzi drzew lub owoców znajdujących się już na naszej posesji. Jeżeli wiązałoby się to z jakąś faktyczną szkodą (np. zniszczeniem naszych nasadzeń w celu dojścia do gałęzi lub owoców), mamy prawo do odszkodowania.
Podsumowanie
Sąsiad jako właściciel swojej nieruchomości, wbrew przekonaniu części społeczeństwa, nie może całkowicie dowolnie korzystać ze swojej posesji (art. 140 Kodeksu cywilnego), w tym całkowicie dowolnie sadzić drzewa. Jeżeli posadzone na nieruchomości sąsiada drzewa nadmiernie zakłócają nam korzystanie z naszej posesji, prawo przyznaje nam uprawnienia związane z powstaniem immisji – przywrócenie stanu zgodnego z prawem oraz zaniechanie naruszeń (art. 144 w zw. z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego). Natomiast wkraczające na naszą nieruchomość gałęzie możemy obciąć lub zachować dla siebie, jeżeli wcześniej wezwiemy sąsiada do usunięcia ich we własnym zakresie, a sąsiad tego nie wykona (art. 150 Kodeksu cywilnego). Jeżeli sąsiad samodzielnie będzie chciał usunąć gałęzie drzewa, wkraczające nad naszą posesją, mamy obowiązek umożliwić mu to (art. 149 Kodeksu cywilnego). W przypadku sporów sąsiedzkich, które wiążą się często ze znacznymi emocjami, warto spróbować najpierw spokojnej rozmowy, polubownego rozwiązania sprawy. Gdy to nie pomoże, warto swoje stanowisko przedstawić sąsiadowi na piśmie. Brak porozumienia z sąsiadem może wreszcie zakończyć się koniecznością zaangażowania sądu – w tym przypadku możemy działać samodzielne, jak również zlecić prowadzenie sprawy sądowego adwokatowi lub radcy prawnemu doświadczonemu w sprawach cywilnych.
dr Rafał R. Wasilewski – radca prawny, Kancelaria radcy prawnego w Szczecinie
