Widok na sąsiada, ciasny parking itd. Co wolno deweloperom?

Małe metraże, widok z okna na sąsiedni blok, brak miejsc postojowych bądź ich niewystarczająca liczba – zarzuty wobec budownictwa deweloperskiego można mnożyć, jednak wszystkie te praktyki nadal mieszczą się w granicach prawa.

Ciasne i nieustawne mieszkania, brak okna w kuchni czy miejsca na pralkę to problemy, z którymi borykają się nie tylko mieszkańcy blokowisk powstałych w okresie PRL-u. Do współczesnego budownictwa deweloperskiego też można mieć sporo zastrzeżeń. Nabywcy skarżą się na wiele rozwiązań, które na pierwszy rzut oka mogą wydawać się architektonicznym "bublem".

Jednak wystarczy przyjrzeć się odpowiedniemu rozporządzeniu (w tym tekście wielokrotnie mowa o Rozporządzeniu ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych), żeby zrozumieć, że na rozwiązania, które kupującym często wydają się niedopuszczalne, jest zgoda w przepisach.

Grzechy deweloperów „do odpuszczenia”
Grzechy deweloperów „do odpuszczenia” (fot. Wojciech Kryński / FORUM)

Wybraliśmy siedem często powtarzających się zarzutów wobec nowego budownictwa deweloperskiego i skonfrontowaliśmy je z literą prawa (uwzględniając ważne zeszłoroczne zmiany w przepisach). W ten sposób łatwiej ocenić, jak blisko do granicy zbliżają się niektórzy inwestorzy.

1. Nieustawne i ciasne mieszkania

W przeprowadzonej na łamach Bankier.pl sondzie pytaliśmy czytelników o największe uciążliwości projektów mieszkań, z jakimi mieli do czynienia. Uzyskaliśmy łącznie ponad 2,3 tys. głosów, z czego aż 45 proc. respondentów to mieszkańcy nowego budownictwa deweloperskiego, natomiast 29 proc. - „wielkiej płyty”. Największy odsetek osób skarżył się na brak powierzchni do przechowywania (15 proc.), nieustawne pokoje (12 proc.), zbyt małą łazienkę oraz nieodpowiednią wentylację (10 proc.). Respondenci zwracali również uwagę na zbyt małe powierzchnie pokoi, brak balkonu, ograniczony dostęp do światła dziennego czy posiadanie - zamiast kuchni - aneksu połączonego z salonem.

Gdzie obecnie mieszkasz?
(Bankier.pl)

Patrząc na niektóre inwestycje, trudno nie odnieść wrażenia, że kosztem wygody lokatora na określonym metrażu deweloperzy chcą pomieścić jak największą liczbę mieszkań. Podczas gdy wielu kupujących wciąż obdarza deweloperów dużym zaufaniem i bezkrytycznie podchodzi do oceny inwestycji, u innych wzrasta poziom świadomości konsumenckiej - przed zakupem szukają informacji o deweloperze, konsultują warunki umowy oraz starannie sprawdzają odbierane przez nich lokale.

Nie zmienia to jednak faktu, że nadal mają wiele zastrzeżeń do wykonania inwestycji, jej położenia czy posiadanej infrastruktury. Czy słusznie? – Nadzór Budowlany ocenia zgodność stanu każdej wybudowanej nieruchomości z treścią warunków zabudowy. Gdyby zostały stwierdzone wady, nie zostałaby wydana zgoda na użytkowanie – wyjaśnia Karol Kępka z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

2. Małe odległości pomiędzy blokami

„Budynek z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi powinien być wznoszony poza zasięgiem zagrożeń i uciążliwości”, czytamy w Rozporządzeniu ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Dotyczy to w szczególności szkodliwego promieniowania, hałasu, zanieczyszczenia powietrza, szkód spowodowanych działalnością górniczą czy powodzi. Nie ma tu wzmianki, że niedozwolone jest, aby widok z okna przysłaniał sąsiedni blok, albo gorzej, że odległość między budynkami powinna być na tyle duża, aby nie zaglądać do mieszkania sąsiada.

Rozporządzenie natomiast wskazuje, że jeśli z przepisów nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

  •  4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy,
  •  3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

Dodatkowo nowela, która wprowadziła zmiany w prawie budowlanym od 1 stycznia 2018 r., dopuszcza możliwość usytuowania budynku w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy granicy działki, jeżeli plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje taką możliwość. Dzięki temu inwestor nie musi uzyskiwać zgody na odstępstwo od przepisów techniczno budowlanych. Nie jest on jednak zwolniony od uzyskania przedmiotowej zgody, w sytuacji, w której budowana inwestycja miałaby być zwrócona ścianą z oknami lub drzwiami w stronę granicy działki i miałby powstać w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy niej.

Rozporządzenie mówi również o tym, że odległość budynku od innych obiektów powinna umożliwiać naturalne oświetlenie mieszkań. Wystarczy jednak, aby do mieszkania wpadały promienie słońca pod określonym kątem i wszystko będzie zgodne z przepisami.

3. Brak przepisów dotyczących wielkości pomieszczeń

„Ciasne ale własne” – wiele osób może utożsamiać się z tym stwierdzeniem, bowiem przeważnie nabywane są mieszkania o takim metrażu, na jaki pozwala zdolność kredytowa. Zatem pierwsze nieruchomości raczej należą do kategorii ekonomicznych niż luksusowych apartamentów.

Obecne przepisy regulują jedynie kwestię minimalnej powierzchni lokali mieszkalnych, która nie może być mniejsza niż 25 mkw. Jednocześnie odstąpiono od ograniczeń w zakresie wymiarów poszczególnych pomieszczeń (do końca 2017 r. przepisy nakładały wymóg minimalnej powierzchni pokoju w kawalerce, która wynosiła co najmniej 16 mkw., szerokość sypialni dla jednej osoby wynosiła 2,2 m, dla dwóch – 2,7 m, kuchnia w mieszkaniu jednopokojowym miała mieć min. 1,8 m szerokości, a w lokalu wielopokojowym – 2,4 m). Zrezygnowanie z narzucania minimalnych powierzchni dla określonych pomieszczeń ma być pewnym rodzajem swobody w projektowaniu i aranżacji wnętrz mieszkalnych. Z drugiej strony pojawiają się obawy, że na 25 mkw. będzie upychana większa liczba pomieszczeń użytkowych niż dotychczas, czyli zamiast kawalerki deweloperzy będą proponować kompaktowe M2 za wyższą cenę, bowiem te sprzedają się znacznie lepiej.

4. Terenów zielonych jak na lekarstwo

Przepisy mówią również o urządzeniu terenów zieleni na działkach budowlanych. Okazuje się, że na obszarze przeznaczonym pod zabudowę wielorodzinną wystarczy, aby co najmniej 25 proc. działki było urządzone jako teren biologicznie czynny. Oczywiście i w tym przypadku nadrzędnym okazuje się plan zagospodarowania przestrzennego, który może wskazać inną wartość procentową.

Do obowiązków dewelopera ponadto powinno należeć zadbanie o odpowiednie miejsce na place zabaw dla dzieci i miejsca rekreacyjne, których co najmniej 30 proc. powierzchni powinno znajdować się na terenie biologicznie czynnym. Oczywistym wydaje się, że usytuowanie placu zabaw powinno zakładać jego nasłonecznienie. Zgodnie z przepisami wystarczą jednak 4 godziny dziennie. Ponadto w zabudowie śródmiejskiej dopuszcza się krótsze nasłonecznienie – minimum 2 godziny.

Grzechy deweloperów „do odpuszczenia”
Grzechy deweloperów „do odpuszczenia”

5. Winda nie dla wszystkich

Kolejną kwestią, która może budzić niejasności, jest wyposażenie budynku w windę. Dźwig jest niezmiernie przydatny przy wszelkich remontach, przenoszeniu ciężkich sprzętów i urządzeń czy dla rodziców z małymi dziećmi. Jednak nie wszyscy mogą cieszyć się takim udogodnieniem. Według przepisów bowiem budynek mieszkalny powinien zostać wyposażony w dźwig, gdy różnica poziomów posadzek pomiędzy pierwszą a najwyższą kondygnacją nadziemną, niestanowiącą drugiego poziomu w mieszkaniu dwupoziomowym, przekracza 9,5 m. W innych przypadkach decyzja o zaplanowaniu windy należy wyłącznie do dewelopera.

6. Wysoko bez balkonu, nisko – równo z chodnikiem

Okazuje się, że mieszkania na parterze, gdzie okna znajdują się na wysokości oczu przechodniów, są jak najbardziej zgodnie z przepisami budowlanymi. Otóż Rozporządzenie ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych mówi, że w pomieszczeniach przeznaczonych na stały pobyt ludzi poziom podłogi powinien znajdować się powyżej lub być równy poziomowi terenu przy budynku.

Natomiast miłośnicy dużej wysokości, a dokładniej mieszkań położonych powyżej 25 m nad gruntem, nie mają co liczyć na balkony w swojej nieruchomości. Przepisy zabraniają stosowania takich udogodnień. Dopuszczają natomiast budowę loggie, jednak wyłącznie z balustradami pełnymi, do wysokości 55 m.

Grzechy deweloperów „do odpuszczenia”
Grzechy deweloperów „do odpuszczenia”

7. Parkingi są, ale jakby ich nie było

Poważnym problemem nowych inwestycji są kwestie dotyczące miejsc parkingowych. Mieszkańcy wielu osiedli skarżą się na ich brak bądź zbyt małą liczbę. Żeby zwiększyć zyski, deweloperzy przeważnie skłaniają się w stronę odpłatnych miejsc postojowych, a tym samym albo inwestycja nie przewiduje ogólnodostępnych parkingów, albo ich liczba nie odpowiada zapotrzebowaniu. Niestety próżno szukać tu jakichkolwiek nieprawidłowości. Ogólnokrajowe przepisy nie mówią bowiem, jaka liczba miejsc parkingowych powinna zostać zaprojektowana przy okazji realizacji inwestycji, jaką jest budowa bloku mieszkalnego. W §18 czytamy, że liczbę stanowisk postojowych i sposób urządzenia parkingów należy dostosować do wymagań ustalonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby stanowisk, z których korzystają osoby niepełnosprawne.

Taki stan rzeczy potwierdza Marek Poddany, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich i Prezes spółki deweloperskiej Sedno Dom – Wymogi dotyczące liczby miejsc postojowych określa każda gmina w Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub w wydawanych decyzjach o Warunkach Zabudowy. Spotykamy różne wskaźniki liczby miejsc postojowych na jeden lokal. Średnią dla dużych miast jest jedno miejsce postojowe na jeden lokal mieszkalny. Znamy jednak przypadki dużo wyższych i dużo niższych wskaźników. Generalnie po latach wysokich wskaźników miejsc postojowych obserwujemy tendencję do zmniejszania ich szczególnie w centrach miast. Ma to związek z tendencją do zastępowania komunikacji indywidualnej komunikacją zbiorową. Niemniej nadal borykamy się w wielu inwestycjach z problemem nadmiaru miejsc postojowych, których nikt nie chce kupować.

Grzechy deweloperów „do odpuszczenia”
Grzechy deweloperów „do odpuszczenia” (Bankier.pl)

Nabywcy powinni być świadomi, że przepisy określają takie parametry, jak szerokość parkingów, odległość od granicy działki czy okien, nie mówią jednak nic o liczbie miejsc. Nowelizacja rozporządzenia z nowym rokiem utrzymała odległość miejsc postojowych od okien, która wynosi 7 m, jednak zwiększyła dopuszczalną liczbę takich stanowisk parkingowych z czterech do dziesięciu. Podobna sytuacja dotyczy odległości parkingu od granicy działki. Do tej pory wynosiła ona 3 m dla parkingu z maksymalnie czterema stanowiskami. Natomiast od 1 stycznia liczba dopuszczalnych miejsc została zwiększona do dziesięciu. Dodatkowo zwiększono szerokość stanowiska postojowego dla samochodu osobowego z 2,3 do 2,5 m, ze względu na dużą liczbę samochodów o większej szerokości.

Niestety problemy dotyczące braku wystarczającej liczy miejsc parkingowych wydają się nie mieć rozwiązania. – Większość polskich miast uprawia w temacie parkowania politykę, delikatnie rzecz ujmując, schizofreniczną. Pokutują wciąż jeszcze poglądy, że każda inwestycja musi mieć odpowiednio duży współczynnik miejsc postojowych (im większy, tym lepiej), tak aby zaspokoić potrzeby jej użytkowników. Tymczasem to jak samonapędzająca się spirala: większe parkingi powodują większy ruch, a większy ruch generuje korki. Wszystko to wpływa na nieuzasadnione podwyższenie kosztów inwestycji, co sprawia, że mieszkania stają się jeszcze bardziej niedostępne – wyjaśnia architekt Zbyszek Maćków. Dodaje również, że w miejsce anachronicznego już budowania parkingów podziemnych samorządy powinny wymuszać przy pomocy polityki planistycznej realizację inwestycji przy istniejących bądź planowanych przebiegach traktów komunikacji publicznej i aktywnie promować ten sposób przemieszczania się w obrębie miast.

Uczestnicy rynku nieruchomości przyzwyczaili się już, że deweloperzy mają często odmienne zdanie niż nabywcy. W efekcie: gdy ci ostatni skarżą się na codzienne bolączki tkanki mieszkaniowej, deweloperzy bronią swojej racji, zasłaniając się przepisami prawa. Oczywiście, że realizując inwestycje, deweloperzy do wielu kwestii mogliby podejść inaczej (klient powie: lepiej), skoro jednak przepisy prawa określają jedynie niezbędne minimum, dlaczego mieliby dobrowolnie podwyższać swoje koszty. Ten kij ma jednak dwa końce. Wolny rynek daje klientowi szansę na swobodny wybór inwestycji, a w dobie rynkowego boomu jest w czym wybierać. Obok ekonomicznego budownictwa jest wiele inwestycji, które oferują przestronne mieszkania, wyposażone w nowoczesne rozwiązania. Trzeba jednak liczyć się z tym, że ich cena jest wyższa bądź usytuowane są na peryferiach miasta. Obarczanie winą deweloperów za wszelkie uniedogodnienia mija się zatem z celem, ponieważ póki prawo pozwala na sporne rozwiązania, będą one stosowane. O przyszłych kierunkach budownictwa mniej będą zatem decydowały przyszłe narzekania klientów, bardziej to, czy klienci chętni na kontrowersyjne rozwiązania w ogóle się znajdą.

Katarzyna Rostkowska

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 4 marcin2424

Polecam dodac do publikacji jeszcze jedna plage, ktora dzieki nieprecyzyjnym przepisom i przekupnym urzednikow trawi nasze miasta - EKOKRATKA, ktora deweloperzy wliczaja w powierzchnie biologicznie czynna a jak wie kazdy kto zaobserwowal parking z tejze kratki, czynne to sa na niej jedynie szczatki trawy i bloto.

Dzieki temu mamy pieknie zabetonowane powierzchnie osiedli, deweloper zgarnia hajs, a urzednikow sie nikt nie czepia (chociaz gdyby dzialali na rzecz miasta i mieszczancow to by mogli zastopowac takie pomysly)

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
10 18 trooper

Budują takie mieszkania i tak gęsto, na jakie klientów stać. Jakby postawili jeden blok zamiast trzech na działce to mieszkanie musiałoby kosztować dwukrotnie więcej. Prawo i regulacje nie są tu problemem, problemem jest zamożność portfeli. Jakby Polacy mieli kasę to by tych klitek po prostu nie kupowali, proste.

! Odpowiedz
5 0 (usunięty)

(wiadomość usunięta przez moderatora)

! Odpowiedz
4 1 (usunięty)

(wiadomość usunięta przez moderatora)

! Odpowiedz
9 47 jaffa

Skandalem jest to że obecnie każdy deweloper może zabudwać teren tak gęsto jak i wysoko jak się da, oczywiście jest to ograniczone przepisami ale w praktyce odległości pomiedzy budynkami są mimalne.
Jak powinno to wyglądac?
1. Odległość pomiedzy budynkami MUSI być conajmniej taka jak wysokość budynku, Nie mniejsza
2. Deweloper MUSI dostarczyć przynajmniej 1.5 miejsca parkingoweg darmowe na każde mieszkanie
3. Deweloper MUSI dostaczyć ogólnodostępny teren zielony dla mieszkańców jeżeli działka jest duża i stawia ileś budynów
4. Dewloper jest zobowiązany do remontu dróg i chodników wokół budowy - bo po budowie drogi i chodniki nie nadają sie do niczego

Czy te 4 punkty to coś trudnego? Może rządzący się tym tematem zainteresuja?

Przykład z Gdańsk (np. na Przymorzu w Gdańku) to zwykła granda - bo "mafia deweloperska" rządzi - doszło teraz do już tak kuriozalnych rzeczy że wpycha budynki gdzie się da, pomiędzy istnijące z PRL itd.
Mieszkańcy są na ostatnim miejscu.
Czemu nikt tego nie kontroluje?

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
15 11 hfjdj

Policzyles ile za metr bedzie wtedy takie mieszkanie kosztowac?

! Odpowiedz
1 21 pn1300

nie, nie chcą tak mieszkać. Wszystko jest kwestią kompromisu. Zdecydowana większość nowych mieszkań ma te wady, które wymieniłeś. Mieszkania słoneczne, z widokiem, ustawne to zdecydowana rzadkość i na ogół sprzedają się pierwsze. Do wyboru zostają:
- te z wadami widoku
- z widokiem, ale bardzo drogie - więc zamiast 70m można kupić 50m.
- zlokalizowane na tzw. zadupiu - dojazd do miasta to koszmar.
Zostają jeszcze mieszkania z płyty i kamienice. Na ogół w kamienicach widoki są jeszcze gorsze do tego jeszcze większe problemy parkingowe, brak windy. Bloki z wielkiej płyty też są różne, aczkolwiek standard części wspólnych to lata 70-te, na ogół bloki otoczone przez parkujące na dziko wszędzie auta.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
19 11 hfjdj

Ja jak bylem dzieckiem to chcialem kinder niespodzianke za 1,5zl ale mnie bylo niestac. I nie plakalem. A co tu za placze? Do roboty lenie to aobie kupicie jakie chcecie mieszkanie.

! Odpowiedz
3 7 dziki_losos

Widzicie, najlepiej kupować Other Option (patrz: obrazek "Gdzie obecnie mieszkasz"). Najmniej popularna opcja, czyli mniejszy popyt (cena). Budynki z Optionianu mają też świetne właściwości termiczne, i są w pełni ekologiczne...

! Odpowiedz
4 60 fadh2

jest popyt, to jest i podaż. Polacy mają hopla na punkcie "własnego M", więc choćby to był śmierdzący obornik, to oni i tak wezmą kredyt. Okno w okno z sąsiadem? Sprzedane. Okna na ruchliwą ulicę? Poszło. Widok na pobliską kładkę? Sprzedane. Itp. itd. Ludzie tutaj się nie szanują i biorą każdy bubel, zadłużając się jeszcze w tym celu na 30 lat. I cali szczęśliwi. No to skoro tak, to czemu deweloperka ma się powstrzymywać i produkować mieszkania spełniające przyzwoite warunki? Chcą mieszkać jak robaki, to mieszkają i jeszcze kredyt na to wezmą. Jak napisałem - są niskie oczekiwania, to deweloperom tylko w to graj.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne