Małe metraże, widok z okna na sąsiedni blok, brak miejsc postojowych bądź ich niewystarczająca liczba – zarzuty wobec budownictwa deweloperskiego można mnożyć, jednak wszystkie te praktyki nadal mieszczą się w granicach prawa.
Ciasne i nieustawne mieszkania, brak okna w kuchni czy miejsca na pralkę to problemy, z którymi borykają się nie tylko mieszkańcy blokowisk powstałych w okresie PRL-u. Do współczesnego budownictwa deweloperskiego też można mieć sporo zastrzeżeń. Nabywcy skarżą się na wiele rozwiązań, które na pierwszy rzut oka mogą wydawać się architektonicznym "bublem".
Jednak wystarczy przyjrzeć się odpowiedniemu rozporządzeniu (w tym tekście wielokrotnie mowa o Rozporządzeniu ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych), żeby zrozumieć, że na rozwiązania, które kupującym często wydają się niedopuszczalne, jest zgoda w przepisach.
Wybraliśmy siedem często powtarzających się zarzutów wobec nowego budownictwa deweloperskiego i skonfrontowaliśmy je z literą prawa (uwzględniając ważne zeszłoroczne zmiany w przepisach). W ten sposób łatwiej ocenić, jak blisko do granicy zbliżają się niektórzy inwestorzy.
1. Nieustawne i ciasne mieszkania
W przeprowadzonej na łamach Bankier.pl sondzie pytaliśmy czytelników o największe uciążliwości projektów mieszkań, z jakimi mieli do czynienia. Uzyskaliśmy łącznie ponad 2,3 tys. głosów, z czego aż 45 proc. respondentów to mieszkańcy nowego budownictwa deweloperskiego, natomiast 29 proc. - „wielkiej płyty”. Największy odsetek osób skarżył się na brak powierzchni do przechowywania (15 proc.), nieustawne pokoje (12 proc.), zbyt małą łazienkę oraz nieodpowiednią wentylację (10 proc.). Respondenci zwracali również uwagę na zbyt małe powierzchnie pokoi, brak balkonu, ograniczony dostęp do światła dziennego czy posiadanie - zamiast kuchni - aneksu połączonego z salonem.
Patrząc na niektóre inwestycje, trudno nie odnieść wrażenia, że kosztem wygody lokatora na określonym metrażu deweloperzy chcą pomieścić jak największą liczbę mieszkań. Podczas gdy wielu kupujących wciąż obdarza deweloperów dużym zaufaniem i bezkrytycznie podchodzi do oceny inwestycji, u innych wzrasta poziom świadomości konsumenckiej - przed zakupem szukają informacji o deweloperze, konsultują warunki umowy oraz starannie sprawdzają odbierane przez nich lokale.
Nie zmienia to jednak faktu, że nadal mają wiele zastrzeżeń do wykonania inwestycji, jej położenia czy posiadanej infrastruktury. Czy słusznie? – Nadzór Budowlany ocenia zgodność stanu każdej wybudowanej nieruchomości z treścią warunków zabudowy. Gdyby zostały stwierdzone wady, nie zostałaby wydana zgoda na użytkowanie – wyjaśnia Karol Kępka z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
2. Małe odległości pomiędzy blokami
„Budynek z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi powinien być wznoszony poza zasięgiem zagrożeń i uciążliwości”, czytamy w Rozporządzeniu ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Dotyczy to w szczególności szkodliwego promieniowania, hałasu, zanieczyszczenia powietrza, szkód spowodowanych działalnością górniczą czy powodzi. Nie ma tu wzmianki, że niedozwolone jest, aby widok z okna przysłaniał sąsiedni blok, albo gorzej, że odległość między budynkami powinna być na tyle duża, aby nie zaglądać do mieszkania sąsiada.
Rozporządzenie natomiast wskazuje, że jeśli z przepisów nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:
- 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy,
- 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.
Dodatkowo nowela, która wprowadziła zmiany w prawie budowlanym od 1 stycznia 2018 r., dopuszcza możliwość usytuowania budynku w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy granicy działki, jeżeli plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje taką możliwość. Dzięki temu inwestor nie musi uzyskiwać zgody na odstępstwo od przepisów techniczno budowlanych. Nie jest on jednak zwolniony od uzyskania przedmiotowej zgody, w sytuacji, w której budowana inwestycja miałaby być zwrócona ścianą z oknami lub drzwiami w stronę granicy działki i miałby powstać w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy niej.
Rozporządzenie mówi również o tym, że odległość budynku od innych obiektów powinna umożliwiać naturalne oświetlenie mieszkań. Wystarczy jednak, aby do mieszkania wpadały promienie słońca pod określonym kątem i wszystko będzie zgodne z przepisami.
3. Brak przepisów dotyczących wielkości pomieszczeń
„Ciasne ale własne” – wiele osób może utożsamiać się z tym stwierdzeniem, bowiem przeważnie nabywane są mieszkania o takim metrażu, na jaki pozwala zdolność kredytowa. Zatem pierwsze nieruchomości raczej należą do kategorii ekonomicznych niż luksusowych apartamentów.
Obecne przepisy regulują jedynie kwestię minimalnej powierzchni lokali mieszkalnych, która nie może być mniejsza niż 25 mkw. Jednocześnie odstąpiono od ograniczeń w zakresie wymiarów poszczególnych pomieszczeń (do końca 2017 r. przepisy nakładały wymóg minimalnej powierzchni pokoju w kawalerce, która wynosiła co najmniej 16 mkw., szerokość sypialni dla jednej osoby wynosiła 2,2 m, dla dwóch – 2,7 m, kuchnia w mieszkaniu jednopokojowym miała mieć min. 1,8 m szerokości, a w lokalu wielopokojowym – 2,4 m). Zrezygnowanie z narzucania minimalnych powierzchni dla określonych pomieszczeń ma być pewnym rodzajem swobody w projektowaniu i aranżacji wnętrz mieszkalnych. Z drugiej strony pojawiają się obawy, że na 25 mkw. będzie upychana większa liczba pomieszczeń użytkowych niż dotychczas, czyli zamiast kawalerki deweloperzy będą proponować kompaktowe M2 za wyższą cenę, bowiem te sprzedają się znacznie lepiej.
4. Terenów zielonych jak na lekarstwo
Przepisy mówią również o urządzeniu terenów zieleni na działkach budowlanych. Okazuje się, że na obszarze przeznaczonym pod zabudowę wielorodzinną wystarczy, aby co najmniej 25 proc. działki było urządzone jako teren biologicznie czynny. Oczywiście i w tym przypadku nadrzędnym okazuje się plan zagospodarowania przestrzennego, który może wskazać inną wartość procentową.
Do obowiązków dewelopera ponadto powinno należeć zadbanie o odpowiednie miejsce na place zabaw dla dzieci i miejsca rekreacyjne, których co najmniej 30 proc. powierzchni powinno znajdować się na terenie biologicznie czynnym. Oczywistym wydaje się, że usytuowanie placu zabaw powinno zakładać jego nasłonecznienie. Zgodnie z przepisami wystarczą jednak 4 godziny dziennie. Ponadto w zabudowie śródmiejskiej dopuszcza się krótsze nasłonecznienie – minimum 2 godziny.
5. Winda nie dla wszystkich
Kolejną kwestią, która może budzić niejasności, jest wyposażenie budynku w windę. Dźwig jest niezmiernie przydatny przy wszelkich remontach, przenoszeniu ciężkich sprzętów i urządzeń czy dla rodziców z małymi dziećmi. Jednak nie wszyscy mogą cieszyć się takim udogodnieniem. Według przepisów bowiem budynek mieszkalny powinien zostać wyposażony w dźwig, gdy różnica poziomów posadzek pomiędzy pierwszą a najwyższą kondygnacją nadziemną, niestanowiącą drugiego poziomu w mieszkaniu dwupoziomowym, przekracza 9,5 m. W innych przypadkach decyzja o zaplanowaniu windy należy wyłącznie do dewelopera.
6. Wysoko bez balkonu, nisko – równo z chodnikiem
Okazuje się, że mieszkania na parterze, gdzie okna znajdują się na wysokości oczu przechodniów, są jak najbardziej zgodnie z przepisami budowlanymi. Otóż Rozporządzenie ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych mówi, że w pomieszczeniach przeznaczonych na stały pobyt ludzi poziom podłogi powinien znajdować się powyżej lub być równy poziomowi terenu przy budynku.
Natomiast miłośnicy dużej wysokości, a dokładniej mieszkań położonych powyżej 25 m nad gruntem, nie mają co liczyć na balkony w swojej nieruchomości. Przepisy zabraniają stosowania takich udogodnień. Dopuszczają natomiast budowę loggie, jednak wyłącznie z balustradami pełnymi, do wysokości 55 m.
7. Parkingi są, ale jakby ich nie było
Poważnym problemem nowych inwestycji są kwestie dotyczące miejsc parkingowych. Mieszkańcy wielu osiedli skarżą się na ich brak bądź zbyt małą liczbę. Żeby zwiększyć zyski, deweloperzy przeważnie skłaniają się w stronę odpłatnych miejsc postojowych, a tym samym albo inwestycja nie przewiduje ogólnodostępnych parkingów, albo ich liczba nie odpowiada zapotrzebowaniu. Niestety próżno szukać tu jakichkolwiek nieprawidłowości. Ogólnokrajowe przepisy nie mówią bowiem, jaka liczba miejsc parkingowych powinna zostać zaprojektowana przy okazji realizacji inwestycji, jaką jest budowa bloku mieszkalnego. W §18 czytamy, że liczbę stanowisk postojowych i sposób urządzenia parkingów należy dostosować do wymagań ustalonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby stanowisk, z których korzystają osoby niepełnosprawne.
Taki stan rzeczy potwierdza Marek Poddany, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich i Prezes spółki deweloperskiej Sedno Dom – Wymogi dotyczące liczby miejsc postojowych określa każda gmina w Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub w wydawanych decyzjach o Warunkach Zabudowy. Spotykamy różne wskaźniki liczby miejsc postojowych na jeden lokal. Średnią dla dużych miast jest jedno miejsce postojowe na jeden lokal mieszkalny. Znamy jednak przypadki dużo wyższych i dużo niższych wskaźników. Generalnie po latach wysokich wskaźników miejsc postojowych obserwujemy tendencję do zmniejszania ich szczególnie w centrach miast. Ma to związek z tendencją do zastępowania komunikacji indywidualnej komunikacją zbiorową. Niemniej nadal borykamy się w wielu inwestycjach z problemem nadmiaru miejsc postojowych, których nikt nie chce kupować.
Nabywcy powinni być świadomi, że przepisy określają takie parametry, jak szerokość parkingów, odległość od granicy działki czy okien, nie mówią jednak nic o liczbie miejsc. Nowelizacja rozporządzenia z nowym rokiem utrzymała odległość miejsc postojowych od okien, która wynosi 7 m, jednak zwiększyła dopuszczalną liczbę takich stanowisk parkingowych z czterech do dziesięciu. Podobna sytuacja dotyczy odległości parkingu od granicy działki. Do tej pory wynosiła ona 3 m dla parkingu z maksymalnie czterema stanowiskami. Natomiast od 1 stycznia liczba dopuszczalnych miejsc została zwiększona do dziesięciu. Dodatkowo zwiększono szerokość stanowiska postojowego dla samochodu osobowego z 2,3 do 2,5 m, ze względu na dużą liczbę samochodów o większej szerokości.
Niestety problemy dotyczące braku wystarczającej liczy miejsc parkingowych wydają się nie mieć rozwiązania. – Większość polskich miast uprawia w temacie parkowania politykę, delikatnie rzecz ujmując, schizofreniczną. Pokutują wciąż jeszcze poglądy, że każda inwestycja musi mieć odpowiednio duży współczynnik miejsc postojowych (im większy, tym lepiej), tak aby zaspokoić potrzeby jej użytkowników. Tymczasem to jak samonapędzająca się spirala: większe parkingi powodują większy ruch, a większy ruch generuje korki. Wszystko to wpływa na nieuzasadnione podwyższenie kosztów inwestycji, co sprawia, że mieszkania stają się jeszcze bardziej niedostępne – wyjaśnia architekt Zbyszek Maćków. Dodaje również, że w miejsce anachronicznego już budowania parkingów podziemnych samorządy powinny wymuszać przy pomocy polityki planistycznej realizację inwestycji przy istniejących bądź planowanych przebiegach traktów komunikacji publicznej i aktywnie promować ten sposób przemieszczania się w obrębie miast.
Uczestnicy rynku nieruchomości przyzwyczaili się już, że deweloperzy mają często odmienne zdanie niż nabywcy. W efekcie: gdy ci ostatni skarżą się na codzienne bolączki tkanki mieszkaniowej, deweloperzy bronią swojej racji, zasłaniając się przepisami prawa. Oczywiście, że realizując inwestycje, deweloperzy do wielu kwestii mogliby podejść inaczej (klient powie: lepiej), skoro jednak przepisy prawa określają jedynie niezbędne minimum, dlaczego mieliby dobrowolnie podwyższać swoje koszty. Ten kij ma jednak dwa końce. Wolny rynek daje klientowi szansę na swobodny wybór inwestycji, a w dobie rynkowego boomu jest w czym wybierać. Obok ekonomicznego budownictwa jest wiele inwestycji, które oferują przestronne mieszkania, wyposażone w nowoczesne rozwiązania. Trzeba jednak liczyć się z tym, że ich cena jest wyższa bądź usytuowane są na peryferiach miasta. Obarczanie winą deweloperów za wszelkie uniedogodnienia mija się zatem z celem, ponieważ póki prawo pozwala na sporne rozwiązania, będą one stosowane. O przyszłych kierunkach budownictwa mniej będą zatem decydowały przyszłe narzekania klientów, bardziej to, czy klienci chętni na kontrowersyjne rozwiązania w ogóle się znajdą.
