Hałas z podwórka, duży ruch przy drzwiach, brak poczucia prywatności i bezpieczeństwa, zimno od podłogi – to częste zarzuty wobec mieszkań na parterze. Powszechnie funkcjonuje opinia, jakoby takie lokale cieszyły się mniejszą popularnością kupujących. Czy jednak tak jest rzeczywiście i czy znajduje to odbicie w ofercie deweloperskiej?
Zanim odpowiemy na te pytania, pokuśmy się o próbę weryfikacji zarzutów formułowanych wobec parterów. Czy są one uzasadnione? A jeśli tak, to czy najniższa kondygnacja może zaoferować jakieś zalety, które zrekompensują nam niedostatki?
Już pobieżny przegląd wad parterów wskazuje, że ich proweniencja sięga daleko w przeszłość, do okresu PRL, kiedy to powszechnym było budownictwo z wielkiej płyty. Nie da się nie odnieść wrażenie, że przynajmniej część zarzutów, to przeniesienie wad lokali z blokowisk na nowe budownictwo. Tak się ma rzecz choćby z opinią, że partery to najzimniejsze części budynku, ze słabą izolacją i zimnem przedostającym się do mieszkania od gruntu. Czy rzeczywiście? Oczywiście wiele zależy od standardu wykonania danej inwestycji, jednak chłód na parterach był zjawiskiem nagminnym w blokach, czyli budynkach bardzo niskiej jakości, i słabej termoizolacji. Dziś po pierwsze technologie budowlane poszły znacznie do przodu, firmy kładą większy nacisk na izolację dołu budynku, a po drugie parter często nie jest najniższą kondygnacją, bowiem pod nim znajduje się jeszcze parking podziemny.
Kolejne wady, które się wymienia to brak poczucia prywatności i bezpieczeństwa, związany z faktem, że okna są nisko i „każdy może do nich zajrzeć”. I ten zarzut w dużym stopniu wydaje się iluzoryczny, w odniesieniu do nowych osiedli. Duża część z nich to osiedla zamknięte, więc jest niskie prawdopodobieństwo, że pojawiają się na nich nieproszeni goście, którzy będą wykazywać się wścibstwem i obserwować nasze domowe życie. Po drugie – nawet jeśli nie ma monitoringu i ogrodzenia, w dużych miastach spora część nowych inwestycji, zwłaszcza w segmencie popularnym, powstaje w oddalonych peryferyjnych lokalizacjach. Ciężko tam o jakieś nagminne wizyty nieproszonych gości, a po sąsiadach nie należy się spodziewać, że będą ostentacyjnie nas podglądać. Te argumenty odnoszą się też do zarzutu, że na dole przeszkadzać może hałas, dochodzący z ulicy. Oczywiście – tak może być, ale – jak już powiedzieliśmy – duża część nowego budownictwa, chociażby z racji niższych cen gruntów, powstaje w nieuczęszczanych, oddalonych lokalizacjach. Ich wadą często jest nawet brak niezbędnej infrastruktury, włącznie z połączeniami drogowymi. Tak więc nie należy się spodziewać, nie tylko, że pod oknem będzie nam przesiadywać grono nieproszonych gości, ale też mało prawdopodobne jest, by jakiś wielki hałas uliczny zakłócał nam spokój. Z kolei, jeśli osiedle jest lepiej zlokalizowane, bliżej lub w sąsiedztwie centrum, zazwyczaj jest już grodzone, tak więc nie przechodzi tamtędy typowy ruch uliczny, a i ceny takich mieszkań są dużo wyższe.
Jak więc widzimy – sporo zarzutów wobec parterów ma charakter odczuć a nie realnych problemów. Tymczasem takie mieszkania mają też i bardzo konkretne zalety. Jakie? Jeśli w budynku nie ma windy, parter może okazać się zbawienny choćby dla osób starszych, czy rodzin z małymi dziećmi. Znacznie ułatwia też wprowadzkę/wyprowadzkę, przeprowadzenie jakichkolwiek remontów. Każdy , kto podejmuje się takich projektów, wie ile czasu zajmuje dostarczenie materiałów, opróżnienie mieszkania z mebli itp. W przypadku najniższych kondygnacji jest to znacznie prostsze i szybsze.
Na dole taniej?
Czy wobec wielu zarzutów adresowanych wobec parterów należy się spodziewać, że takie lokale będą odpowiednio tańsze? Krąży opinia, zgodnie z którą wybór najniższej kondygnacji może oznaczać oszczędność nawet kilkunastu, kilkudziesięciu tysięcy złotych. Dane portalu RynekPierwotny.pl wskazują jednak, że w dużej mierze jest to mit. Wygląda na to, że era tanich parterów dobiegła końca, przynajmniej na razie. Wśród aktualnych ofert deweloperskich z największych miast, takich jak Wrocław, Warszawa, Kraków wcale nie widać aż tak wyraźnych różnic cenowych między mieszkaniami na dole, a tymi z wyższych kondygnacji. Owszem zdarzają się obniżki cen – ale są one niewielkie i nierzadko odnoszą się do mieszkań o dużych metrażach. Bywa też i tak, że parter okazuje się nawet droższy niż mieszkania wyżej.
Przykładem może być jedna z inwestycji w dzielnicy Fabryczna we Wrocławiu, gdzie za niecałe 50 mkw. lokalu na parterze deweloper oczekuje po 5350 zł/mkw. Stawki za mieszkania na wyższych kondygnacjach są natomiast nieznacznie niższe i wynoszą 5100 – 5200 zł. Oczywiście, często rzeczywiście jest tak, że parter wycenia się najniżej, jednak iluzoryczne jest przekonanie, że będzie można takim wyborze naprawdę sporo zaoszczędzić. Przykład to jedna z inwestycji w warszawskich Włochach. Ceny mieszkań zaczynają się tu od 6500 zł/mkw. Właśnie tyle kosztują mieszkania na parterze i tak też są wyceniane lokale na pierwszym piętrze. Ceny na drugiej i trzeciej kondygnacji są natomiast wyższe tylko o około 100 – 150 zł/mkw. Wyraźny wzrost stawek dotyczy jedynie najwyższych pięter – czwartego i piątego, gdzie metr kwadratowy kosztuje już 6800 – 7000 zł. W takim przypadku rzeczywiście można sporo zaoszczędzić. Kupno 72 – metrowego mieszkania na parterze to wydatek 477 tys. zł. Taki sam metraż na 5 piętrze będzie kosztował o ponad 20 tys. zł. więcej.
Mimo tego przykładu, wyraźnie tańszy parter nie jest na rynku pierwotnym rzeczą nagminną. Wręcz przeciwnie – często nie różni się cenowo od lokali z wyższych pięter, co generalnie w dobie hossy w mieszkaniówce, z jaką obecnie mamy do czynienia, nie powinno dziwić. Deweloperzy są aktualnie nieszczególnie skłonni do obniżek cen i dotyczy to również mieszkań położonych najniżej. Poza tym firmy mają dobry sposób na uatrakcyjnienie parterów.
Własny skrawek zieleni
Tym sposobem są przydomowe ogródki. Taki format spotyka się niezwykle często w nowych inwestycjach deweloperskich. Kawałek zieleni ma zrekompensować ewentualne wady życia na najniższej kondygnacji. Miejsce, gdzie można wyciągnąć leżak, odpocząć, posadzić kwiatki to nie lada zaleta, jednak bardzo rzadko się zdarza, by klient kupował nieruchomość rzeczywiście z własnym ogródkiem. W takiej sytuacji powinien być on wyodrębnioną geodezyjnie działką, z prawem własności właściciela nieruchomości. Tak się raczej nie zdarza, a ogródki należą do części wspólnych całej nieruchomości.
By nie było tak, że każdy z mieszkańców może sobie wejść na działkę pana X, firmy zazwyczaj ustanawiają służebność gruntową, ewentualnie podpisują z kupującym umowę o podziale nieruchomości do korzystania. W ten sposób właściciel lokalu może dysponować z przynależnego do niego ogródka, jednak teren nie jest jego własnością.
Mimo to ogródki stanowią skuteczną rekompensatę ewentualnych wad parterów, o czym świadczą ceny. Za mieszkanie na dole, za to z „własnym” kawałkiem ziemi nie zapłaci się już mniej, niż na wyższych kondygnacjach. Ceny bywają nawet i wyższe. Przykład? 57 – metrowe nowe mieszkanie na parterze w jednej z inwestycji na warszawskim Żeraniu można kupić w cenie 448 tys. zł, co daje stawkę 7900 zł/mkw. To nieznacznie więcej niż na pierwszej kondygnacji i tyle samo, co w przypadku mieszkań na piętrze drugim. Zaletą lokalu z parteru jest jednak 48 - metrowy ogródek przypisany do nieruchomości.
