"Kryzys na rynku mieszkań przyjdzie z Azji"

Marcin Kaźmierczak2019-06-13 17:40redaktor Bankier.pl
publikacja
2019-06-13 17:40

Problemy z udzielaniem kredytów hipotecznych przez chińskie banki, rosnący dług gospodarstw domowych, zbyt duża podaż nieruchomości, popyt spekulacyjny w Państwie Środka oraz niespłacane kredyty w Japonii mogą być przyczyną kryzysu na rynku nieruchomości. Takie głosy przewijały się podczas środowej konferencji o rynku nieruchomości na Uniwersytecie Ekonomicznym we Wrocławiu. Jak na tym tle wypada rynek nieruchomości w Polsce?

Pod koniec ubiegłego roku Polacy spłacali blisko 97 mln euro zaciągniętych na mieszkania - o 3,9 proc. więcej niż rok wcześniej / fot. HH / Bankier.pl

Według raportu Global Housing and Mortgage Outlook, w obecnym i przyszłym roku, w Japonii będzie spadał wolumen nowych kredytów hipotecznych oraz ceny mieszkań. Z kolei w Chinach, zarówno wolumen jak i ceny ustabilizują się z tendencją do spadku.

To właśnie z Azji powinniśmy spodziewać się nadejścia kryzysu na rynku nieruchomości. Wszystko za sprawą problemów ze sprzedażą mieszkań i popytem spekulacyjnym w Chinach, a także niespłacanymi kredytami hipotecznymi w Japonii.

– W Chinach są problemy ze sprzedażą nie pojedynczych mieszkań, ale całych miast wybudowanych przez deweloperów. Ponadto inwestorzy kupowali mieszkania i trzymali je puste licząc na wzrost cen, a te spadły o 30 proc. – zauważył podczas konferencji "Kondycja i kierunki rozwoju wrocławskiego rynku mieszkaniowego" prof. Bogusław Półtorak z wrocławskiego Uniwersytetu Ekonomicznego. – Symptomy kryzysu widać również w Japonii, gdzie problemem są wyludniające się miasta, brak przestrzeni i w konsekwencji wysokie ceny w największych aglomeracjach, a także niespłacane kredyty – dodaje.

Porównanie zmiany cen nieruchomości i wolumenu nowych kredytów hipotecznych

Kraj

Zmiana cen nieruchomości

[w proc.]

 

Wolumen nowych kredytów hipotecznych [w proc.]

2018

2019

2020*

2018

2019

2020*

Stany Zjednoczone

5,6

4,1

wzrost

-9,0

0

wzrost

Kanada

3,0

0,5

wzrost

2,9

1,5

wzrost

Brazylia

0,5

4,0

wzrost

0,8

2,1

wzrost

Meksyk

5,8

4,3

wzrost

10,0

10,0

wzrost

Australia

-6,1

-5,0

stabilizacja

5,0

3,5

wzrost

Japonia

2,0

3,0

spadek

2,5

2,0

spadek

Korea Południowa

-0,5

-0,5

spadek

3,0

2,0

wzrost

Chiny

2,0

0

stabilizacja

17,0

15,0

stabilizacja

Niemcy

8,9

3,5

wzrost

2,5

2,0

stabilizacja

Francja

2,8

1,5

stabilizacja

2,5

2,0

wzrost

Wielka Brytania

2,5

2,0

wzrost

0

-12,5

wzrost

Hiszpania

6,0

5,0

wzrost

10,0

7,5

wzrost

Szwecja

-4,0

-3,0

wzrost

5,8

2,4

wzrost

Włochy

-0,1

0

stabilizacja

3,0

3,0

wzrost

*prognoza Global Housing and Mortgage Outlook

Źródło: Global Housing and Mortgage Outlook; opracowanie: prof. Bogusław Półtorak, UE Wrocław

Jak na tym tle wypada polski rynek nieruchomości? W dalszym ciągu w Polsce mamy znacznie mniej mieszkań niż w krajach najbardziej rozwiniętych. W Polsce na 1000 osób przypada 340 mieszkań, podczas gdy w państwach liderujących OECD nawet 450. To, zdaniem ekonomistów badających rynek nieruchomości, luka, która w dalszym ciągu będzie powodem wzrostu popytu.

W Polsce w dalszym ciągu wzrasta liczba zawieranych umów o kredyty hipoteczne i ich wartość. Pod koniec ubiegłego roku Polacy spłacali blisko 97 mld euro zaciągniętych na zakup mieszkań - o 3,9 proc. więcej niż rok wcześniej i o 1,8 proc. więcej niż w trzecim kwartale ubiegłego roku. To jednak zaledwie niespełna 7 proc. wartości kredytów hipotecznych zaciągniętych przez Niemców.

Co ważne, Polska jest jedynym krajem w Unii Europejskiej, w którym blisko sto procent to kredyty o zmiennej stopie procentowej. W pozostałych państwach UE tego rodzaju kredyty stanowią od kilku do kilkudziesięciu procent.

– To lekcja do odrobienia dla sektora bankowego, aby ustabilizować rynek nieruchomości i kredytów hipotecznych – podkreśla prof. Bogusław Półtorak.

Największy wzrost wartości portfeli kredytów hipotecznych w relacji rocznej notowany był w Rumunii - 10,7 proc. o Czechach - 7,9 proc. Z najbardziej spektakularnym spadkiem wartości zaciągniętych kredytów hipotecznych mieliśmy do czynienia w Danii (-39,3 proc. w skali rocznej).

Wartość portfeli kredytów hipotecznych w krajach Unii Europejskiej [w mld euro]

Kraj

IV kw. 2017

III kw. 2018

IV kw. 2018

zmiana k/k

zmiana r/r

Belgia

233,22

242,67

246,53

1,6%

5,7%

Czechy

40,54

42,90

43,75

2,0%

7,9%

Niemcy

1 378,81

1 430,57

1 448,96

1,3%

5,1%

Dania

246,62

249,03

149,66

-39,9%

-39,3%

Finlandia

96,13

97,44

97,78

0,3%

1,7%

Francja

954,23

994,00

1 010,00

1,6%

5,8%

Węgry

13,61

13,40

13,52

0,9%

-0,7%

Włochy

375,40

378,13

379,30

0,3%

1,0%

Polska

93,11

95,05

96,78

1,8%

3,9%

Rumunia

14,26

15,46

15,80

2,2%

10,7%

Szwecja

402,25

397,63

406,04

2,1%

0,9%

Wielka Brytania

1 540,67

1 558,92

1 590,83

2,0%

3,3%

Źródło: European Mortgage Federation; opracowanie: prof. Bogusław Półtorak, UE Wrocław

Zdaniem Jarosława Jakubika, zastępcy dyrektora departamentu analiz ekonomicznych NBP, rosnący popyt na rynku mieszkaniowym w Polsce generują zwłaszcza rosnące, na poziomie 7 proc. w skali roku, wynagrodzenia i niska stopa bezrobocia – 5,6 proc. w kwietniu. To z kolei przekłada się na rosnącą zdolność kredytową Polaków i to przy RRSO oscylującym wokół 4,5-5 proc., czyli dwukrotnie wyższym niż jeszcze 10 lat temu.

– W pierwszym kwartale tego roku ponownie zaczęła się zwiększać dostępność kredytu mieszkaniowego. Na najwyższy kredyt – przeciętnie ok. 500 tys. zł mogli liczyć mieszkańcy Warszawy. Do tego poziomu zbliżył się także Gdańsk – zauważa Jarosław Jakubik. Średnia zdolność kredytowa w pierwszym kwartale wzrosła we wszystkich sześciu największych polskich miastach poza Łodzią.

Według danych Narodowego Banku Polskiego, w większości największych polskich miast, kredytowa dostępność mieszkania, czyli liczba metrów kwadratowych, które można kupić z wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego przy przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu, oscylowała pomiędzy 80 a 95 mkw. Największe mieszkanie mogli kupić mieszkańcy Gdańska. Relacja dochodów mieszkańców do cen nieruchomości i koszów kredytu jest tam najkorzystniejsza.

O bańce spekulacyjnej - zdaniem przedstawiciela NBP - nie ma jednak mowy.

– W Polsce mamy po prostu boom budowlany. Za wysokim i rosnącym popytem, stoi wysoka podaż – podkreśla Jarosław Jakubik.

Przemawiać ma za tym zwłaszcza rosnąca produkcja budowlano-montażowa, która w kwietniu była o 17,4 proc. wyższa niż przed rokiem i o 7,1 proc. wyższa niż w marcu. W pierwszych czterech miesiącach tego roku produkcja budowlano-montażowa wzrosła o 11 proc. w relacji do analogicznego okresu 2018 r.

Liczba czynnych kredytów hipotecznych w Polsce

Rok

Liczba czynnych umów o kredyt hipoteczny

2006

945 484

2007

1 135 684

2008

1 302 600

2009

1 374 099

2010

1 448 828

2011

1 630 694

2012

1 731 593

2013

1 819 796

2014

1 896 779

2015

1 994 677

2016

2 057 170

2017

2 140 896

2018

2 246 296

Źródło: SARFIN; opracowanie: prof. Bogusław Półtorak, UE Wrocław

Czy przy rosnącym popycie i podaży, a także zdolności kredytowej Polaków jest szansa, że bankowe marże, a co za tym idzie, koszty kredytu spadną? Niekoniecznie, a to m.in. przez brak na polskim rynku specjalistycznych banków hipotecznych.

– Ostatnim był duński Nykredit, ale wycofał się z polskiego rynku dziesięć lat temu. Ciągle jesteśmy zbyt małym rynkiem, aby kolejne banki hipoteczne mogły wejść do gry. Banki, które działają, nie walczą ze sobą o klienta, a raczej przejmują portfele kredytowe. Czas tanich kredytów hipotecznych już był – puentuje prof. Półtorak.

Źródło:
Marcin Kaźmierczak
Marcin Kaźmierczak
redaktor Bankier.pl

Zajmuje się tematyką nieruchomości. Przygotowuje raporty dotyczące cen mieszkań, pisze o trendach na tym rynku, monitoruje najciekawsze inwestycje w Polsce i za granicą. Na co dzień śledzi także rynek motoryzacyjny, a swoimi spostrzeżeniami dzieli się w sekcji Moto portalu Bankier.pl. Absolwent politologii na Uniwersytecie Wrocławskim.

Tematy
Rozwiń firmę z terminalem płatniczym

Rozwiń firmę z terminalem płatniczym

Advertisement

Komentarze (34)

dodaj komentarz
edytaz
Zobaczymy, zobaczymy. W każdym razie mój dobrze poinformowany agent z abc-dom nieruchomości nie przewiduje w najbliższych miesiącach kryzysu na polskim runku nieruchomości, więc warto kupować, wynajmować, etc.
ofelia
Cieszę się w takim razie, że zakup mieszkania mam już za sobą. Ponieważ jestem świeżo w temacie, uważam, że najważniejsze to trafić na dobrą agencję nieruchomości, która przeprowadzi nas przez cały proces zakupu i wszelakie formalności, nieraz biura współpracują z doradcami kredytowymi :) Ja trafiłam na świetną Cieszę się w takim razie, że zakup mieszkania mam już za sobą. Ponieważ jestem świeżo w temacie, uważam, że najważniejsze to trafić na dobrą agencję nieruchomości, która przeprowadzi nas przez cały proces zakupu i wszelakie formalności, nieraz biura współpracują z doradcami kredytowymi :) Ja trafiłam na świetną agencję ABC DOM w Krakowie, polecam serdecznie :)
potiomkin
Autor zdaje się nie zauważać tabelki z wartością portfeli kredytowych, którą sam przytoczył. Tabela ta wyraźnie pokazuje (jeśli ktoś podzieli wartości przez liczbę ludności danego kraju), że w Polsce daleko do nasycania rynku kredytami
muhh5
Wszystko fajnie, ale wystarczy wojna w zatoce arabskiej, aby wzrosły ceny ropy, co przełoży się na inflacje a w efekcie na stopy procentowe. Jest MASA ludzi zadłużonych pod korek, wzrost stóp sprawi, że będa mieli problemy ze spłacaniem. Jeśli ktoś myśli, że wynajmie mieszkanie i wynajmujący będzie mu płacił ratę Wszystko fajnie, ale wystarczy wojna w zatoce arabskiej, aby wzrosły ceny ropy, co przełoży się na inflacje a w efekcie na stopy procentowe. Jest MASA ludzi zadłużonych pod korek, wzrost stóp sprawi, że będa mieli problemy ze spłacaniem. Jeśli ktoś myśli, że wynajmie mieszkanie i wynajmujący będzie mu płacił ratę kredytu, to może się na tym grubo przejechać. "Eksperci" w kółko powtarzają, że nieruchomości to świetna inwestycja, więc są ludzie, którzy mają po kilka mieszkań w kredytach. W Gdańsku ceny mieszkań na obrzerzach to ok 450tys. za 65m2. Jeszcze kilka lat temu, gdy ktoś brał kredyt to 400+ tys było niewyobrażalną sumą, dziś przez łatwy dostęp do kredytów i wzrost cen nieruchomości takie sumy nie robią już wrażenia, gdzie to wciaż olbrzymie pieniądze. A najlepsze jest to, że 70% biorących kredyty deklaruje, że spłaci go je wcześniej. Yea, not gonna happen.
hfjdj
Nie wiem jak ty zes wykoncypowal z3 wzrost cen ropy spowoduje inflacje. Chory jakis?
muhh5 odpowiada hfjdj
Wyniki badania empirycznego wskazują, że istnieje jednokierunkowa,
krótkookresowa zależność przyczynowa od cen ropy naftowej do produkcji
i inflacji w badanych gospodarkach (z wyjątkiem Holandii i Czech). Przy założeniu
symetryczności dostosowania gospodarek do równowagi długookresowej na
podstawie modeli
Wyniki badania empirycznego wskazują, że istnieje jednokierunkowa,
krótkookresowa zależność przyczynowa od cen ropy naftowej do produkcji
i inflacji w badanych gospodarkach (z wyjątkiem Holandii i Czech). Przy założeniu
symetryczności dostosowania gospodarek do równowagi długookresowej na
podstawie modeli VECM można wskazać, że próba wykorzystana w pracy wspiera
hipotezę, nie dając podstaw do jej odrzucenia. Oznacza to, że zależność między
cenami ropy naftowej a produkcją i inflacją w państwach Unii Europejskiej ma
charakter transmisji, zarówno w krótkim jak i długim okresie.

http://cejsh.icm.edu.pl/cejsh/element/bwmeta1.element.desklight-1605b2b2-4e11-4af1-baef-d4418720c935/c/MIBE_T16_z3_05.pdf
hfjdj odpowiada muhh5
Acha... czyli badania. A co na to badania nt. deflacji i jej zaleznosci? Bo nawet jezeli inflacja zalezy od cen ropy to co jezeli deflacja zalezy od deszczu?
muhh5 odpowiada hfjdj
Ale czego nie zrozumiałeś? Zarówno inflacja i deflacja to złożone zjawiska. Obecnie nie ma deflacji, jest inflacja. Wzrost cen ropy w przypadku wojny, spowoduje m.in. wzrost cen transportu co przełoży się na wzrost cen i co za tym idzie inflacji.
hfjdj odpowiada muhh5
Wzrost cen nie powoduje inflacji. Nie pisz bzdur.
greatmongo odpowiada hfjdj
wzrost cen ropy powoduje inflacje. czego tu nie rozumiesz

Powiązane: Mieszkanie na kredyt

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki