"Kryzys na rynku mieszkań przyjdzie z Azji"

Problemy z udzielaniem kredytów hipotecznych przez chińskie banki, rosnący dług gospodarstw domowych, zbyt duża podaż nieruchomości, popyt spekulacyjny w Państwie Środka oraz niespłacane kredyty w Japonii mogą być przyczyną kryzysu na rynku nieruchomości. Takie głosy przewijały się podczas środowej konferencji o rynku nieruchomości na Uniwersytecie Ekonomicznym we Wrocławiu. Jak na tym tle wypada rynek nieruchomości w Polsce?

Pod koniec ubiegłego roku Polacy spłacali blisko 97 mln euro zaciągniętych na mieszkania - o 3,9 proc. więcej niż rok wcześniej
Pod koniec ubiegłego roku Polacy spłacali blisko 97 mln euro zaciągniętych na mieszkania - o 3,9 proc. więcej niż rok wcześniej (fot. HH / Bankier.pl)

Według raportu Global Housing and Mortgage Outlook, w obecnym i przyszłym roku, w Japonii będzie spadał wolumen nowych kredytów hipotecznych oraz ceny mieszkań. Z kolei w Chinach, zarówno wolumen jak i ceny ustabilizują się z tendencją do spadku.

To właśnie z Azji powinniśmy spodziewać się nadejścia kryzysu na rynku nieruchomości. Wszystko za sprawą problemów ze sprzedażą mieszkań i popytem spekulacyjnym w Chinach, a także niespłacanymi kredytami hipotecznymi w Japonii.

– W Chinach są problemy ze sprzedażą nie pojedynczych mieszkań, ale całych miast wybudowanych przez deweloperów. Ponadto inwestorzy kupowali mieszkania i trzymali je puste licząc na wzrost cen, a te spadły o 30 proc. – zauważył podczas konferencji "Kondycja i kierunki rozwoju wrocławskiego rynku mieszkaniowego" prof. Bogusław Półtorak z wrocławskiego Uniwersytetu Ekonomicznego. – Symptomy kryzysu widać również w Japonii, gdzie problemem są wyludniające się miasta, brak przestrzeni i w konsekwencji wysokie ceny w największych aglomeracjach, a także niespłacane kredyty – dodaje.

Porównanie zmiany cen nieruchomości i wolumenu nowych kredytów hipotecznych

Kraj

Zmiana cen nieruchomości

[w proc.]

 

Wolumen nowych kredytów hipotecznych [w proc.]

2018

2019

2020*

2018

2019

2020*

Stany Zjednoczone

5,6

4,1

wzrost

-9,0

0

wzrost

Kanada

3,0

0,5

wzrost

2,9

1,5

wzrost

Brazylia

0,5

4,0

wzrost

0,8

2,1

wzrost

Meksyk

5,8

4,3

wzrost

10,0

10,0

wzrost

Australia

-6,1

-5,0

stabilizacja

5,0

3,5

wzrost

Japonia

2,0

3,0

spadek

2,5

2,0

spadek

Korea Południowa

-0,5

-0,5

spadek

3,0

2,0

wzrost

Chiny

2,0

0

stabilizacja

17,0

15,0

stabilizacja

Niemcy

8,9

3,5

wzrost

2,5

2,0

stabilizacja

Francja

2,8

1,5

stabilizacja

2,5

2,0

wzrost

Wielka Brytania

2,5

2,0

wzrost

0

-12,5

wzrost

Hiszpania

6,0

5,0

wzrost

10,0

7,5

wzrost

Szwecja

-4,0

-3,0

wzrost

5,8

2,4

wzrost

Włochy

-0,1

0

stabilizacja

3,0

3,0

wzrost

*prognoza Global Housing and Mortgage Outlook

Źródło: Global Housing and Mortgage Outlook; opracowanie: prof. Bogusław Półtorak, UE Wrocław

Jak na tym tle wypada polski rynek nieruchomości? W dalszym ciągu w Polsce mamy znacznie mniej mieszkań niż w krajach najbardziej rozwiniętych. W Polsce na 1000 osób przypada 340 mieszkań, podczas gdy w państwach liderujących OECD nawet 450. To, zdaniem ekonomistów badających rynek nieruchomości, luka, która w dalszym ciągu będzie powodem wzrostu popytu.

W Polsce w dalszym ciągu wzrasta liczba zawieranych umów o kredyty hipoteczne i ich wartość. Pod koniec ubiegłego roku Polacy spłacali blisko 97 mld euro zaciągniętych na zakup mieszkań - o 3,9 proc. więcej niż rok wcześniej i o 1,8 proc. więcej niż w trzecim kwartale ubiegłego roku. To jednak zaledwie niespełna 7 proc. wartości kredytów hipotecznych zaciągniętych przez Niemców.

Co ważne, Polska jest jedynym krajem w Unii Europejskiej, w którym blisko sto procent to kredyty o zmiennej stopie procentowej. W pozostałych państwach UE tego rodzaju kredyty stanowią od kilku do kilkudziesięciu procent.

– To lekcja do odrobienia dla sektora bankowego, aby ustabilizować rynek nieruchomości i kredytów hipotecznych – podkreśla prof. Bogusław Półtorak.

Największy wzrost wartości portfeli kredytów hipotecznych w relacji rocznej notowany był w Rumunii - 10,7 proc. o Czechach - 7,9 proc. Z najbardziej spektakularnym spadkiem wartości zaciągniętych kredytów hipotecznych mieliśmy do czynienia w Danii (-39,3 proc. w skali rocznej).

Wartość portfeli kredytów hipotecznych w krajach Unii Europejskiej [w mld euro]

Kraj

IV kw. 2017

III kw. 2018

IV kw. 2018

zmiana k/k

zmiana r/r

Belgia

233,22

242,67

246,53

1,6%

5,7%

Czechy

40,54

42,90

43,75

2,0%

7,9%

Niemcy

1 378,81

1 430,57

1 448,96

1,3%

5,1%

Dania

246,62

249,03

149,66

-39,9%

-39,3%

Finlandia

96,13

97,44

97,78

0,3%

1,7%

Francja

954,23

994,00

1 010,00

1,6%

5,8%

Węgry

13,61

13,40

13,52

0,9%

-0,7%

Włochy

375,40

378,13

379,30

0,3%

1,0%

Polska

93,11

95,05

96,78

1,8%

3,9%

Rumunia

14,26

15,46

15,80

2,2%

10,7%

Szwecja

402,25

397,63

406,04

2,1%

0,9%

Wielka Brytania

1 540,67

1 558,92

1 590,83

2,0%

3,3%

Źródło: European Mortgage Federation; opracowanie: prof. Bogusław Półtorak, UE Wrocław

Zdaniem Jarosława Jakubika, zastępcy dyrektora departamentu analiz ekonomicznych NBP, rosnący popyt na rynku mieszkaniowym w Polsce generują zwłaszcza rosnące, na poziomie 7 proc. w skali roku, wynagrodzenia i niska stopa bezrobocia – 5,6 proc. w kwietniu. To z kolei przekłada się na rosnącą zdolność kredytową Polaków i to przy RRSO oscylującym wokół 4,5-5 proc., czyli dwukrotnie wyższym niż jeszcze 10 lat temu.

– W pierwszym kwartale tego roku ponownie zaczęła się zwiększać dostępność kredytu mieszkaniowego. Na najwyższy kredyt – przeciętnie ok. 500 tys. zł mogli liczyć mieszkańcy Warszawy. Do tego poziomu zbliżył się także Gdańsk – zauważa Jarosław Jakubik. Średnia zdolność kredytowa w pierwszym kwartale wzrosła we wszystkich sześciu największych polskich miastach poza Łodzią.

Według danych Narodowego Banku Polskiego, w większości największych polskich miast, kredytowa dostępność mieszkania, czyli liczba metrów kwadratowych, które można kupić z wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego przy przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu, oscylowała pomiędzy 80 a 95 mkw. Największe mieszkanie mogli kupić mieszkańcy Gdańska. Relacja dochodów mieszkańców do cen nieruchomości i koszów kredytu jest tam najkorzystniejsza.

O bańce spekulacyjnej - zdaniem przedstawiciela NBP - nie ma jednak mowy.

– W Polsce mamy po prostu boom budowlany. Za wysokim i rosnącym popytem, stoi wysoka podaż – podkreśla Jarosław Jakubik.

Przemawiać ma za tym zwłaszcza rosnąca produkcja budowlano-montażowa, która w kwietniu była o 17,4 proc. wyższa niż przed rokiem i o 7,1 proc. wyższa niż w marcu. W pierwszych czterech miesiącach tego roku produkcja budowlano-montażowa wzrosła o 11 proc. w relacji do analogicznego okresu 2018 r.

Liczba czynnych kredytów hipotecznych w Polsce

Rok

Liczba czynnych umów o kredyt hipoteczny

2006

945 484

2007

1 135 684

2008

1 302 600

2009

1 374 099

2010

1 448 828

2011

1 630 694

2012

1 731 593

2013

1 819 796

2014

1 896 779

2015

1 994 677

2016

2 057 170

2017

2 140 896

2018

2 246 296

Źródło: SARFIN; opracowanie: prof. Bogusław Półtorak, UE Wrocław

Czy przy rosnącym popycie i podaży, a także zdolności kredytowej Polaków jest szansa, że bankowe marże, a co za tym idzie, koszty kredytu spadną? Niekoniecznie, a to m.in. przez brak na polskim rynku specjalistycznych banków hipotecznych.

– Ostatnim był duński Nykredit, ale wycofał się z polskiego rynku dziesięć lat temu. Ciągle jesteśmy zbyt małym rynkiem, aby kolejne banki hipoteczne mogły wejść do gry. Banki, które działają, nie walczą ze sobą o klienta, a raczej przejmują portfele kredytowe. Czas tanich kredytów hipotecznych już był – puentuje prof. Półtorak.

Marcin Kaźmierczak

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
4 7 potiomkin

Autor zdaje się nie zauważać tabelki z wartością portfeli kredytowych, którą sam przytoczył. Tabela ta wyraźnie pokazuje (jeśli ktoś podzieli wartości przez liczbę ludności danego kraju), że w Polsce daleko do nasycania rynku kredytami

! Odpowiedz
5 34 muhh5

Wszystko fajnie, ale wystarczy wojna w zatoce arabskiej, aby wzrosły ceny ropy, co przełoży się na inflacje a w efekcie na stopy procentowe. Jest MASA ludzi zadłużonych pod korek, wzrost stóp sprawi, że będa mieli problemy ze spłacaniem. Jeśli ktoś myśli, że wynajmie mieszkanie i wynajmujący będzie mu płacił ratę kredytu, to może się na tym grubo przejechać. "Eksperci" w kółko powtarzają, że nieruchomości to świetna inwestycja, więc są ludzie, którzy mają po kilka mieszkań w kredytach. W Gdańsku ceny mieszkań na obrzerzach to ok 450tys. za 65m2. Jeszcze kilka lat temu, gdy ktoś brał kredyt to 400+ tys było niewyobrażalną sumą, dziś przez łatwy dostęp do kredytów i wzrost cen nieruchomości takie sumy nie robią już wrażenia, gdzie to wciaż olbrzymie pieniądze. A najlepsze jest to, że 70% biorących kredyty deklaruje, że spłaci go je wcześniej. Yea, not gonna happen.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
29 3 hfjdj

Nie wiem jak ty zes wykoncypowal z3 wzrost cen ropy spowoduje inflacje. Chory jakis?

! Odpowiedz
3 16 muhh5 odpowiada hfjdj

Wyniki badania empirycznego wskazują, że istnieje jednokierunkowa,
krótkookresowa zależność przyczynowa od cen ropy naftowej do produkcji
i inflacji w badanych gospodarkach (z wyjątkiem Holandii i Czech). Przy założeniu
symetryczności dostosowania gospodarek do równowagi długookresowej na
podstawie modeli VECM można wskazać, że próba wykorzystana w pracy wspiera
hipotezę, nie dając podstaw do jej odrzucenia. Oznacza to, że zależność między
cenami ropy naftowej a produkcją i inflacją w państwach Unii Europejskiej ma
charakter transmisji, zarówno w krótkim jak i długim okresie.

http://cejsh.icm.edu.pl/cejsh/element/bwmeta1.element.desklight-1605b2b2-4e11-4af1-baef-d4418720c935/c/MIBE_T16_z3_05.pdf

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
9 1 hfjdj odpowiada muhh5

Acha... czyli badania. A co na to badania nt. deflacji i jej zaleznosci? Bo nawet jezeli inflacja zalezy od cen ropy to co jezeli deflacja zalezy od deszczu?

! Odpowiedz
0 11 muhh5 odpowiada hfjdj

Ale czego nie zrozumiałeś? Zarówno inflacja i deflacja to złożone zjawiska. Obecnie nie ma deflacji, jest inflacja. Wzrost cen ropy w przypadku wojny, spowoduje m.in. wzrost cen transportu co przełoży się na wzrost cen i co za tym idzie inflacji.

! Odpowiedz
17 0 hfjdj odpowiada muhh5

Wzrost cen nie powoduje inflacji. Nie pisz bzdur.

! Odpowiedz
0 12 greatmongo odpowiada hfjdj

wzrost cen ropy powoduje inflacje. czego tu nie rozumiesz

! Odpowiedz
17 1 hfjdj odpowiada greatmongo

wzrost cen ropy nie powoduje inflacji. czego tu nie rozumiesz.

! Odpowiedz
6 66 anna_domagalczyk

Rośnie zdolność kredytowa i podaż mieszkań, a ilość transakcji na rynku od kilku kwartałów spada. Ciekawe, dlaczego - przy rzekomo tak dużym popycie i wzrastającej zdolności kredytowej Polaków. Wygląda jak podręcznikowy szczyt hossy. Ciekawe będą wyniki sprzedaży po drugim kwartale.

! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne