Problemy z udzielaniem kredytów hipotecznych przez chińskie banki, rosnący dług gospodarstw domowych, zbyt duża podaż nieruchomości, popyt spekulacyjny w Państwie Środka oraz niespłacane kredyty w Japonii mogą być przyczyną kryzysu na rynku nieruchomości. Takie głosy przewijały się podczas środowej konferencji o rynku nieruchomości na Uniwersytecie Ekonomicznym we Wrocławiu. Jak na tym tle wypada rynek nieruchomości w Polsce?
Według raportu Global Housing and Mortgage Outlook, w obecnym i przyszłym roku, w Japonii będzie spadał wolumen nowych kredytów hipotecznych oraz ceny mieszkań. Z kolei w Chinach, zarówno wolumen jak i ceny ustabilizują się z tendencją do spadku.
To właśnie z Azji powinniśmy spodziewać się nadejścia kryzysu na rynku nieruchomości. Wszystko za sprawą problemów ze sprzedażą mieszkań i popytem spekulacyjnym w Chinach, a także niespłacanymi kredytami hipotecznymi w Japonii.
Reklama– W Chinach są problemy ze sprzedażą nie pojedynczych mieszkań, ale całych miast wybudowanych przez deweloperów. Ponadto inwestorzy kupowali mieszkania i trzymali je puste licząc na wzrost cen, a te spadły o 30 proc. – zauważył podczas konferencji "Kondycja i kierunki rozwoju wrocławskiego rynku mieszkaniowego" prof. Bogusław Półtorak z wrocławskiego Uniwersytetu Ekonomicznego. – Symptomy kryzysu widać również w Japonii, gdzie problemem są wyludniające się miasta, brak przestrzeni i w konsekwencji wysokie ceny w największych aglomeracjach, a także niespłacane kredyty – dodaje.
|
Porównanie zmiany cen nieruchomości i wolumenu nowych kredytów hipotecznych |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
|
Kraj |
Zmiana cen nieruchomości [w proc.]
|
Wolumen nowych kredytów hipotecznych [w proc.] |
||||
|
2018 |
2019 |
2020* |
2018 |
2019 |
2020* |
|
|
Stany Zjednoczone |
5,6 |
4,1 |
wzrost |
-9,0 |
0 |
wzrost |
|
Kanada |
3,0 |
0,5 |
wzrost |
2,9 |
1,5 |
wzrost |
|
Brazylia |
0,5 |
4,0 |
wzrost |
0,8 |
2,1 |
wzrost |
|
Meksyk |
5,8 |
4,3 |
wzrost |
10,0 |
10,0 |
wzrost |
|
Australia |
-6,1 |
-5,0 |
stabilizacja |
5,0 |
3,5 |
wzrost |
|
Japonia |
2,0 |
3,0 |
spadek |
2,5 |
2,0 |
spadek |
|
Korea Południowa |
-0,5 |
-0,5 |
spadek |
3,0 |
2,0 |
wzrost |
|
Chiny |
2,0 |
0 |
stabilizacja |
17,0 |
15,0 |
stabilizacja |
|
Niemcy |
8,9 |
3,5 |
wzrost |
2,5 |
2,0 |
stabilizacja |
|
Francja |
2,8 |
1,5 |
stabilizacja |
2,5 |
2,0 |
wzrost |
|
Wielka Brytania |
2,5 |
2,0 |
wzrost |
0 |
-12,5 |
wzrost |
|
Hiszpania |
6,0 |
5,0 |
wzrost |
10,0 |
7,5 |
wzrost |
|
Szwecja |
-4,0 |
-3,0 |
wzrost |
5,8 |
2,4 |
wzrost |
|
Włochy |
-0,1 |
0 |
stabilizacja |
3,0 |
3,0 |
wzrost |
|
*prognoza Global Housing and Mortgage Outlook |
||||||
| Źródło: Global Housing and Mortgage Outlook; opracowanie: prof. Bogusław Półtorak, UE Wrocław | ||||||
Jak na tym tle wypada polski rynek nieruchomości? W dalszym ciągu w Polsce mamy znacznie mniej mieszkań niż w krajach najbardziej rozwiniętych. W Polsce na 1000 osób przypada 340 mieszkań, podczas gdy w państwach liderujących OECD nawet 450. To, zdaniem ekonomistów badających rynek nieruchomości, luka, która w dalszym ciągu będzie powodem wzrostu popytu.
Bezpieczny kredyt 2% - najważniejsze fakty
Na czym polega? Kto może skorzystać? Ile kredytu można dostać? Co z wkładem własnym? Czy dopłaty można stracić? Pobierz e-book bezpłatnie lub kup za 10 zł.
Masz pytanie? Napisz na marketing@bankier.pl
W Polsce w dalszym ciągu wzrasta liczba zawieranych umów o kredyty hipoteczne i ich wartość. Pod koniec ubiegłego roku Polacy spłacali blisko 97 mld euro zaciągniętych na zakup mieszkań - o 3,9 proc. więcej niż rok wcześniej i o 1,8 proc. więcej niż w trzecim kwartale ubiegłego roku. To jednak zaledwie niespełna 7 proc. wartości kredytów hipotecznych zaciągniętych przez Niemców.
Co ważne, Polska jest jedynym krajem w Unii Europejskiej, w którym blisko sto procent to kredyty o zmiennej stopie procentowej. W pozostałych państwach UE tego rodzaju kredyty stanowią od kilku do kilkudziesięciu procent.
– To lekcja do odrobienia dla sektora bankowego, aby ustabilizować rynek nieruchomości i kredytów hipotecznych – podkreśla prof. Bogusław Półtorak.
Największy wzrost wartości portfeli kredytów hipotecznych w relacji rocznej notowany był w Rumunii - 10,7 proc. o Czechach - 7,9 proc. Z najbardziej spektakularnym spadkiem wartości zaciągniętych kredytów hipotecznych mieliśmy do czynienia w Danii (-39,3 proc. w skali rocznej).
|
Wartość portfeli kredytów hipotecznych w krajach Unii Europejskiej [w mld euro] |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
|
Kraj |
IV kw. 2017 |
III kw. 2018 |
IV kw. 2018 |
zmiana k/k |
zmiana r/r |
|
Belgia |
233,22 |
242,67 |
246,53 |
1,6% |
5,7% |
|
Czechy |
40,54 |
42,90 |
43,75 |
2,0% |
7,9% |
|
Niemcy |
1 378,81 |
1 430,57 |
1 448,96 |
1,3% |
5,1% |
|
Dania |
246,62 |
249,03 |
149,66 |
-39,9% |
-39,3% |
|
Finlandia |
96,13 |
97,44 |
97,78 |
0,3% |
1,7% |
|
Francja |
954,23 |
994,00 |
1 010,00 |
1,6% |
5,8% |
|
Węgry |
13,61 |
13,40 |
13,52 |
0,9% |
-0,7% |
|
Włochy |
375,40 |
378,13 |
379,30 |
0,3% |
1,0% |
|
Polska |
93,11 |
95,05 |
96,78 |
1,8% |
3,9% |
|
Rumunia |
14,26 |
15,46 |
15,80 |
2,2% |
10,7% |
|
Szwecja |
402,25 |
397,63 |
406,04 |
2,1% |
0,9% |
|
Wielka Brytania |
1 540,67 |
1 558,92 |
1 590,83 |
2,0% |
3,3% |
|
Źródło: European Mortgage Federation; opracowanie: prof. Bogusław Półtorak, UE Wrocław |
|||||
Zdaniem Jarosława Jakubika, zastępcy dyrektora departamentu analiz ekonomicznych NBP, rosnący popyt na rynku mieszkaniowym w Polsce generują zwłaszcza rosnące, na poziomie 7 proc. w skali roku, wynagrodzenia i niska stopa bezrobocia – 5,6 proc. w kwietniu. To z kolei przekłada się na rosnącą zdolność kredytową Polaków i to przy RRSO oscylującym wokół 4,5-5 proc., czyli dwukrotnie wyższym niż jeszcze 10 lat temu.
– W pierwszym kwartale tego roku ponownie zaczęła się zwiększać dostępność kredytu mieszkaniowego. Na najwyższy kredyt – przeciętnie ok. 500 tys. zł mogli liczyć mieszkańcy Warszawy. Do tego poziomu zbliżył się także Gdańsk – zauważa Jarosław Jakubik. Średnia zdolność kredytowa w pierwszym kwartale wzrosła we wszystkich sześciu największych polskich miastach poza Łodzią.
Według danych Narodowego Banku Polskiego, w większości największych polskich miast, kredytowa dostępność mieszkania, czyli liczba metrów kwadratowych, które można kupić z wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego przy przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu, oscylowała pomiędzy 80 a 95 mkw. Największe mieszkanie mogli kupić mieszkańcy Gdańska. Relacja dochodów mieszkańców do cen nieruchomości i koszów kredytu jest tam najkorzystniejsza.
O bańce spekulacyjnej - zdaniem przedstawiciela NBP - nie ma jednak mowy.
– W Polsce mamy po prostu boom budowlany. Za wysokim i rosnącym popytem, stoi wysoka podaż – podkreśla Jarosław Jakubik.
Przemawiać ma za tym zwłaszcza rosnąca produkcja budowlano-montażowa, która w kwietniu była o 17,4 proc. wyższa niż przed rokiem i o 7,1 proc. wyższa niż w marcu. W pierwszych czterech miesiącach tego roku produkcja budowlano-montażowa wzrosła o 11 proc. w relacji do analogicznego okresu 2018 r.
|
Liczba czynnych kredytów hipotecznych w Polsce |
|
|---|---|
|
Rok |
Liczba czynnych umów o kredyt hipoteczny |
|
2006 |
945 484 |
|
2007 |
1 135 684 |
|
2008 |
1 302 600 |
|
2009 |
1 374 099 |
|
2010 |
1 448 828 |
|
2011 |
1 630 694 |
|
2012 |
1 731 593 |
|
2013 |
1 819 796 |
|
2014 |
1 896 779 |
|
2015 |
1 994 677 |
|
2016 |
2 057 170 |
|
2017 |
2 140 896 |
|
2018 |
2 246 296 |
|
Źródło: SARFIN; opracowanie: prof. Bogusław Półtorak, UE Wrocław |
|
Czy przy rosnącym popycie i podaży, a także zdolności kredytowej Polaków jest szansa, że bankowe marże, a co za tym idzie, koszty kredytu spadną? Niekoniecznie, a to m.in. przez brak na polskim rynku specjalistycznych banków hipotecznych.
– Ostatnim był duński Nykredit, ale wycofał się z polskiego rynku dziesięć lat temu. Ciągle jesteśmy zbyt małym rynkiem, aby kolejne banki hipoteczne mogły wejść do gry. Banki, które działają, nie walczą ze sobą o klienta, a raczej przejmują portfele kredytowe. Czas tanich kredytów hipotecznych już był – puentuje prof. Półtorak.
