Choć dotychczasowe prognozy dla rynku mieszkaniowego w Polsce mówiły o stopniowym, ale stałym wzroście cen, wybuch epidemii koronawirusa może je błyskawicznie zrewidować. Czy epidemia koronawirusa okaże się czarnym łabędziem? O opinie zapytaliśmy ekspertów.
Pomimo trwającej od początku roku epidemii koronawirusa na świecie, ceny mieszkań w Polsce nie reagowały na wiadomości płynące ze światowych rynków. I choć, zdaniem ekspertów, o wpływie wirusa SARS-CoV-2 na ceny mieszkań w Polsce dowiemy się dopiero za kilka miesięcy, kupujący i sprzedający już teraz stanęli przed dylematem, czy w pośpiechu przeprowadzać transakcje, czy czekać.
Rynek rozgrzany do czerwoności
Podobnie jak w 2019 r., tak i początek 2020 r. przyniósł wzrosty cen ofertowych zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Na niektórych rynkach – m.in. we Wrocławiu i Łodzi, stawki dyktowane przez właścicieli używanych mieszkań rosną nieprzerwanie od jesieni 2018 r.
Ze wzrostami stawek muszą radzić sobie również szukający u deweloperów. W ciągu roku zwiększyły się one nawet o ok. 18 proc. Tak było w styczniu m.in. w Warszawie, Gdańsku i Katowicach. Stawki podbijali zwłaszcza sprzedający najmniejsze mieszkania o powierzchni do 38 mkw. W stolicy woj. pomorskiego w ciągu roku wzrosły one aż o jedną trzecią.
Wzrosty cen obserwowane były nie tylko w ogłoszeniach sprzedaży, ale i w aktach notarialnych. Czwarty kwartał 2019 r. przyniósł podwyżki najmniejszych metraży przekraczające 20 proc., a w skrajnych przypadkach, jak np. w Łodzi, sięgające 30 proc.
– Pierwsze dwa miesiące 2020 r. były czasem niskiej skłonności negocjacyjnej ze strony sprzedających i mocnego wzrostu cen ofertowych mieszkań. W Warszawie przeciętna cena ofertowa w lutym zbliżyła się do poziomu 11 tys. zł/mkw. – zauważa Barbara Bugaj, główny analityk ds. rynku nieruchomości SonarHome.
Koronawirus obniży ceny mieszkań?
Choć eksperci zajmujący się sytuacją na polskim rynku nieruchomości nie są zgodni, co do przewidywań najbliższej przyszłości, w większości wskazują, że zbierająca pierwsze żniwo w Polsce epidemia koronawirusa przyczyni się do zahamowania wzrostu cen, ale w krótkim okresie.
– Nie ma co natomiast oczekiwać gwałtownych spadków. Od dawna mieliśmy przewagę popytu nad podażą. Tym samym nawet dość istotne spowolnienie sprzedaży nie powinno zachwiać stabilnością firm – zauważa Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Jak dodaje, w dłuższej perspektywie nieruchomości pozostaną atrakcyjną, a biorąc pod uwagę trwającą od ponad tygodnia bessę, zarówno w przypadku papierów wartościowych (zobacz: "Na GPW polała się krew"), jak i metali szlachetnych (zobacz: "Rzeź na rynku metali szlachetnych"), stosunkowo bezpieczną inwestycją.
Liczba transakcji i inwestycji może spaść
Pierwszą reakcją na epidemię najprawdopodobniej będzie zmniejszony obrót na rynku nieruchomości mieszkaniowych. W ocenie Mateusza Romanowskiego, założyciela SonarHome, wyhamowanie rynku, które może potrwać zaledwie 2-3 miesiące, wcale nie musi oznaczać natychmiastowej obniżki cen.
– Zakładamy, że w początkowym stadium wyhamowania wolumenu sprzedaży będziemy obserwować stabilizację bądź ograniczenie wzrostu cen mieszkań do minimum. Nie wykluczamy jednak przejściowego spadku cen mieszkań spowodowanego zastojami transakcyjnymi w niektórych segmentach rynku – mówi Romanowski. – Średni czas sprzedaży mieszkania ulegnie wydłużeniu, co oznacza, że sprzedający mieszkania dłużej będą czekali na znalezienie kupującego i finalizację transakcji – kontynuuje.
W kolejnych miesiącach możemy być również świadkami spadku liczby nowych inwestycji i wyhamowania realizacji już rozpoczętych. A to, zdaniem prezesa zarządu CMP Center Management Polska Michała Kubickiego, za sprawą absencji w firmach budowlanych.
– Ponadto, wtedy to wykonawcy będą dyktować ceny. Obym jednak był złym prorokiem – twierdzi Kubicki.
Spadek cen tak, ale do 5 proc.
Jeśli koronawirus przyczyni się do obniżki cen mieszkań, to zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, zdaniem ekspertów, nie powinniśmy spodziewać się zmian wykraczających poza próg 5 proc. Choć taka zmiana pozwoliłaby nieco odetchnąć szukającym własnego „M”, nie oznaczałaby rewolucji. Według przytaczanych już wyliczeń Bankier.pl, w ciągu ostatniego roku ceny ofertowe mieszkań w największych polskich miastach wzrosły średnio o kilkanaście procent.
– Powód jest prosty. Rynek mieszkaniowy nie jest tak płynny jak dołująca w ostatnich dniach giełda. Dlatego zarówno sprzedający, jak i kupujący mają więcej czasu na dokładne rozeznanie sytuacji. W efekcie nie podejmują decyzji pod wpływem chwili. Przykład? Nawet przy okazji zakręcenia na kilka miesięcy kurków z kredytami w 2009 r., ceny mieszkań spadły zaledwie o kilka procent – przypomina Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.
Tymczasem dziś, jego zdaniem, fundamenty rynku są znacznie stabilniejsze, a kredyt wcale nie jest aż tak ważnym silnikiem rynku mieszkaniowego.
Stopy procentowe niższe, ale o kredyt może być trudniej
Na inne możliwe scenariusze zwraca z kolei uwagę Michał Kubicki z CMP Center Management Polska. Jego zdaniem możemy być świadkami wielomiesięcznej paniki na rynku mieszkań, na którą wpływ mogą mieć spadki notowane na pozostałych rynkach kapitałowych.
– Obawa o środki zgromadzone w bankach może zablokować system bankowy – twierdzi Kubicki. – Są pierwsze sygnały, że niektóre banki przestały przyjmować wnioski kredytowe, co oznacza, że akcja kredytowa zostanie co najmniej przyhamowana – dodaje.
Według drugiego scenariusza, klienci kupujący mieszkania za gotówkę, po opadnięciu pierwszej fali paniki, będą mogli wejść na rynek mieszkań, aby ratować wartość swoich topniejących oszczędności.
Wpływ na to może mieć również wtorkowa obniżka stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, która sprowadzi oprocentowanie lokat poniżej psychologicznej bariery 1 proc.
– To może skusić sporą część Polaków do inwestowania w inne uznawane za bezpieczne aktywa, m.in. nieruchomości – podkreśla Bartosz Turek.
Zamknięte kancelarie notarialne. Co z umowami?
Do zastoju na rynku mieszkań może przyczynić się także zalecana przez rząd kwarantanna i nieczynne kancelarie notarialne, których działanie jest niezbędne dla obrotów na rynku mieszkaniowym. W opinii Krajowej Rady Notarialnej sformułowanej w poniedziałek, 16 marca, a więc już w trakcie trwania epidemii koronawirusa w Polsce, zamykanie kancelarii może być uzasadnione, nawet pomimo ustawowego nakazu, aby były czynne minimum sześć godzin dziennie w dni robocze.
– Rozwiązaniem są umowy rezerwacyjne i przedwstępne, które można podpisywać zdalnie – zastanawia się Bartosz Turek. – Należałoby jednak wypracować mechanizm, który pozwoliłby na dokonanie transakcji bez wychodzenia z domu – na przykład na zasadzie telekonferencji z notariuszem. Podpisy, jak i tożsamość, moglibyśmy przecież uwierzytelniać czy weryfikować tak samo, jak dziś podczas składania przez internet dokumentów w administracji publicznej. Dzisiaj, jak nigdy wcześniej, potrzebujemy technologicznego rozwiązania tego problemu – kontynuuje.
Największe mieszkania potanieją jako pierwsze
Choć rajd cen obserwowaliśmy w ostatnich miesiącach w ofertach i aktach notarialnych dotyczących sprzedaży najmniejszych mieszkań, to w opinii ekspertów, koronawirus w pierwszej kolejności zrewiduje ceny największych lokali.
– Osoby, które sytuacja życiowa zmusi do sprzedaży mieszkań, będą mogły podjąć decyzję o obniżeniu ceny ofertowej, a ich otwartość na negocjacje będzie większa – prognozuje Barbara Bugaj.
Jak dodaje, prawdopodobieństwo korekty cenowej będzie największe w odniesieniu do tych lokali, na które popyt nawet w sytuacji wzrostu cen był niższy – m.in. mieszkań o powierzchni większej niż 70 mkw.
– To znaczy, że ten segment powierzchniowy odczuje zmiany jako pierwszy. Prognozujemy spadek cen w skali roku na poziomie 2-4 procent – precyzuje główna analityk SonarHome.
Kupować mieszkanie czy czekać?
Zdaniem Konrada Płochockiego, prezesa PZFD, przede wszystkim nie należy panikować, a czas kwarantanny wykorzystać na przejrzenie dostępnej na rynku oferty, zdając sobie jednocześnie sprawę, iż chwilą prawdy będzie dopiero weryfikacja kredytowa.
Czekanie i przygotowanie się na możliwą falę wyprzedaży mieszkań doradza z kolei Artur Kaźmierczak, członek zarządu Mzuri Investments.
– Wyprzedaż będzie wynikiem tego, że część mieszkań kupionych w ostatnich miesiącach miało charakter spekulacyjny, a w dodatku było wspomagane drogimi pożyczkami. Inwestorzy, którzy kupowali nieruchomości w ten sposób, mogą musieć pozbyć się szybko mieszkań, by nie stracić na inwestycji – przewiduje.
Nagłego wzrostu liczby ofert na rynku wtórnym nie spodziewa się z kolei Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska. Jak podkreśla, byłoby to absurdalne posunięcie i przykład samorealizującej się przepowiedni.
– Im więcej takiego myślenia wśród właścicieli mieszkań, tym większa szansa na realizację takiego scenariusza. Pytanie, co zrobić z pozyskaną ze sprzedaży gotówką i czy iść z nią do banku? Równie dobrze można zapytać, czy w nich środki są bezpieczne? – puentuje.
Sprzedawać czy czekać?
Oczekiwanie bez nadmiaru paniki eksperci zalecają również sprzedającym mieszkania.
– Nieruchomości mieszkaniowe są najbardziej stabilnym aktywem w tak trudnych czasach. A z mieszkaniami jest jak z usługami pogrzebowym, zawsze będzie na nie popyt, raz większy, innym razem mniejszy – porównuje Michał Kubicki. – Wychodząc z tego założenia, bezwzględnie bym czekał. Jak z każdym aktywem, walutą, akcjami, tak i z mieszkaniami jest tak, że paniczna sprzedaż musi skutkować utratą wartości. Średnio- i długoterminowo mieszkania, jako forma inwestycji, obronią swoją wartość – radzi Kubicki.
Mniejsze pole manewru mają jednak sprzedający, którym zależy na szybkim pozyskaniu gotówki.
– Jeśli nie ma takiej potrzeby, proponuję wstrzymać działania dopóki rząd nie przywróci normalnego trybu funkcjonowania. Jest bowiem mało prawdopodobne, by w tym okresie ktoś chciał obejrzeć nasz lokal, a wystawianie mieszkania na sprzedaż, choćby poprzez ogłoszenia w internecie, to zawsze dodatkowy koszt. Po powrocie do normalności proponuję działać spokojnie, bez założenia z góry, że trzeba obniżać ceny, ponieważ trudno prognozować, w którą stronę powędruje rynek po epidemii – mówi Artur Kaźmierczak.
Co nam mówią dane z Chin?
Wpływ epidemii na rynek mieszkaniowy w Chinach był najmocniej widoczny w danych dotyczących chińskich deweloperów. Jak zauważają eksperci SonarHome, sprzedaż w lutym 2020 r. w porównaniu z lutym 2019 r. spadła w Państwie Środka o 38 proc. W skali miesięcznej sprzedaż w lutym 2020 r. spadła nawet o 44 proc. Najbardziej paraliż rynkowy dotknął mniejsze firmy, jednak wszystkie ucierpiały po tym, gdy lokalne samorządy nakazały zamknięcie biur sprzedaży.
– Reakcją chińskiego rynku nieruchomości był totalny paraliż obrotu. Oznacza to, że prawie całkowicie wyhamowane zostały transakcje kupna i sprzedaży, w wyniku czego nie można było mówić ani o spadku, ani o wzroście cen, ponieważ obrót praktycznie nie istniał. Trudno się dziwić tej reakcji w wyniku kwarantanny oraz zamknięcia biur sprzedaży, w których dochodzi do negocjacji i podpisywania umów. W związku z powyższym wiele firm przeniosło sprzedaż do Internetu, a szacuje się, że 92 ze 100 największych chińskich firm deweloperskich sprzedaje mieszkania w sieci – relacjonuje Barbara Bugaj.
Spoglądając na Chiny, warto jednak mieć na uwadze zupełnie inną specyfikę tamtejszego rynku i fakt, że nieruchomości w Chinach kupuje się dużo częściej w celach inwestycyjnych.
