W pierwszym tygodniu lutego KNF dała bankom zielone światło na zmianę zasad oceny zdolności kredytowej. Dla walczących o wzrost sprzedaży kredytodawców wprowadzenie niższych buforów w obliczeniach powinno być priorytetem. Bankier.pl sprawdził, kiedy nastąpią zmiany.
Niecały rok temu nadzór finansowy zaskoczył rynek nowymi zaleceniami dotyczącymi zasad badania zdolności kredytowej dla hipotek. W momencie, gdy stopy procentowe już od kilku miesięcy pięły się w górę, KNF poinformowała banki, że powinny, obliczając finansową wydolność klientów, powiększać aktualne oprocentowanie o 5 punktów procentowych.
Skutki zaostrzonego podejścia widać było niemal od razu. W marcu 2022 r., tuż przed terminem wprowadzenia zmian narzuconym kredytodawcom, sprzedaż kredytów hipotecznych odnotowała ostatni pik. Wielu klientów „rzutem na taśmę” zapewniło sobie możliwość sfinansowania zakupu. Później zdolność kredytowa zanurkowała, a wraz z nią liczba podpisywanych przez banki umów.
Wracają poprzednie zasady, ale nie dla wszystkich
7 lutego Urząd Komisji Nadzoru Finansowego przedstawił nową wersję zaleceń dla banków udzielających kredytów hipotecznych. Kredytodawcy zostali poinformowani, że podejście do oceny zdolności można złagodzić następująco:
- Bufor na zmianę stopy procentowej można obniżyć do 2,5 pp., ale tylko w przypadku kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem.
- Dla kredytów ze zmiennym oprocentowaniem banki mają stosować wyższy niż 2,5 pp. bufor. Jego wysokość będzie ustalana przez bank, a za ocenę adekwatności podejścia ma odpowiadać zarząd.
- Bufor nie musi być w ogóle stosowany w przypadku kredytów ze stałym oprocentowaniem w całym okresie spłaty.
Powrót do przyjmowanych wcześniej parametrów dotyczy zatem tylko kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem. W ich przypadku, na co wskazywały od dawna banki, ryzyko stopy procentowej ma zupełnie inny charakter – może zmaterializować się co najwyżej przy okazji aktualizacji stopy za kilka lat.
Część instytucji już zmieniła zasady
Za dramatyczne wyniki sprzedaży kredytów hipotecznych odpowiadają, przynajmniej w części, niskie kwoty finansowania dostępne dla przeciętnego klienta. Można byłoby się zatem spodziewać, że każda szansa na złagodzenie zasad badania zdolności kredytowej zostanie jak najszybciej wykorzystana przez banki. Zapytaliśmy kredytodawców, kiedy można spodziewać się obniżenia buforów na zmianę stopy procentowej.
Pierwszą grupę instytucji stanowią te banki, które już wprowadziły zmienione zasady.
Alior Bank był pierwszym z banków, który zaktualizował parametry oceny zdolności. Od 16 lutego stosowane są nowe wysokości buforów. Biuro prasowe banku nie podaje szczegółowych informacji o ich wysokości. „Możemy poinformować, że ich poziomy zostały wyznaczone w oparciu o funkcjonującą w banku wewnętrzną procedurę wyznaczania buforów na zmienność stóp procentowych, z uwzględnieniem wytycznych nadzoru” – wskazano w komentarzu przygotowanym dla Bankier.pl.
Jak informuje biuro prasowe Santander Banku, obniżenie buforów w tej instytucji nastąpiło dla wniosków rejestrowanych od 18 lutego. Santander również nie informuje wprost o wysokości wskaźników.
„Pracujemy nad tym”, twierdzą banki. Albo milczą
Z nieoficjalnych źródeł wiadomo, że fala aktualizacji zasad kredytowania nastąpi na początku marca 2023 r. Wprost tę datę potwierdza jednak tylko Bank Ochrony Środowiska, w którym od przyszłego miesiąca bufor dla kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem wynosić będzie 2,5 pp., a dla kredytów ze zmiennym wskaźnikiem – 3,5 pp.
BNP Paribas Bank wskazuje, że prowadzi prace nad zmianą wielkości bufora, a aktualizacji zasad można się spodziewać w najbliższym czasie. W podobnym tonie wypowiada się Credit Agricole, gdzie trwają przygotowania.
Najwięksi kredytodawcy na rynku odmawiają komentarzy dotyczących zbliżających się zmian. PKO Bank Polski wskazał, że nie udostępnia informacji o szczegółach polityki kredytowej instytucji. Sprawy nie komentuje również obecnie Bank Pekao i ING Bank Śląski.
Ze wskazaniem szczegółów wstrzymał się również Bank BPS.
Na jaki wzrost zdolności można liczyć?
Zmiany dotyczące bufora na wzrost stóp procentowych nie spowodują, że wrócą czasy „hipoteki dla Kowalskiego” z końcówki kredytowej hossy. Przeszkodą są oczywiście stopy procentowe. Przypomnijmy, że od jesieni 2021 r. wskaźnik WIBOR 3M wzrósł z 0,21 proc. do okolic 7 proc. Przełożyło się to na dwukrotny, w niektórych scenariuszach, wzrost raty. Niska zdolność kredytowa jest w głównej mierze pochodną otoczenia gospodarczego.
Z uproszczonych i konserwatywnych w założeniach symulacji, które prezentowaliśmy na łamach Bankier.pl, wynika, że wzrost zdolności kredytowej przy obniżeniu bufora o połowę da około 16-procentowy wzrost dostępnej kwoty kredytu. Aktywni w mediach społecznościowych pośrednicy kredytowi wskazują, że w instytucjach, które już zmieniły zasady, obserwowany wzrost zdolności jest nieco wyższy, sięgający ponad 20 proc.
Warto zauważyć, że majstrowanie przy buforach będzie miało zapewne interesujący efekt uboczny. Dla produktów ze zmienną stopą zdolność kredytowa będzie niższa niż w analogicznym kredycie z okresowo stałym oprocentowaniem. To może z kolei sprawić, że klienci chętniej będą sięgać po „stałoprocentowe” finansowanie.
