Najczęściej małe mieszkania, do 40 metrów kwadratowych, chętniej z rynku pierwotnego, w dużych miastach bądź kurortach wypoczynkowych - takie nieruchomości z reguły kupują inwestorzy. Szacuje się, że około 25 proc. zakupów na rynku mieszkaniowym ma charakter inwestycyjny.
Zakupy w celu przyszłej sprzedaży z zyskiem lub wynajmu nie straciły istotnie na popularności mimo pandemii COVID-19. Teoretycznie tak powinno właśnie się stać, choćby ze względu na fakt, że rynek najmu - zarówno długoterminowy, jak i noclegowy - szybko stracił ogromną część klientów. Do dziś, mimo “odmrożenia” życia gospodarczego i społecznego, sytuacja nacechowana jest dużą niepewnością, choćby ze względu na sygnały o możliwej czwartej fali pandemii.
Przeczytaj także
Według ekspertów banku PKO BP popyt na mieszkania inwestycyjne w okresie pandemicznym zmniejszył się nieznacznie. Twórcy raportu “Puls nieruchomości: jak wygląda popyt inwestycyjny na rynku nieruchomości mieszkaniowych?” powołują się na ankietę Narodowego Banku Polskiego. Wynika z niej, że zakupy z przeznaczeniem tylko na wynajem zmniejszyły się zaledwie o 1 pkt proc.
Głównym impulsem zakupowym polskich klientów rynku mieszkaniowego są własne cele mieszkaniowe. Dotyczą one około 70 proc. transakcji. Co ciekawe - w miesiącach “pandemicznych” wyraźnie wzrósł odsetek zakupów przeprowadzonych po to, by poprawić warunki bytowe, co należy czytać jako chęć kupna nieruchomości bardziej dostosowanej do rygoru lockdownu, czyli np. z tarasem, ogródkiem bądź domu wolnostojącego.
Małe i nowe
Analitycy PKO BP próbując ustalić, jakie mieszkania są najczęściej kupowane w celach inwestycyjnych, przeanalizowali wnioski kredytowe klientów, którzy już mają dwa czynne kredyty hipoteczne. Założono, że osoby kupujące kolejne mieszkania robią to właśnie w celach inwestycyjnych.
Z tych analiz wynika przede wszystkim, że główną grupą odbiorców najmniejszych mieszkań, zwłaszcza kawalerek, są właśnie klienci inwestycyjni. Jak napisano w podsumowaniu badania: kupujący z myślą o wynajmie bądź późniejszej odsprzedaży ponad dwukrotnie częściej wybierają kawalerki, a o 1/3 rzadziej decydują się na zakup mieszkania 3-pokojowego.
Wybór małych mieszkań z pewnością podyktowany jest niskim progiem wejścia w inwestycję, czyli niską cena całości (nie w przeliczeniu na stawkę za 1 mkw., bowiem najmniejsze mieszkania mają ją najczęściej podwyższoną). Tzw. garsoniery wynajmowane na noclegi pozwalają uzyskać zbliżone przychody do mieszkań większych, tym samym - dzięki niższej cenie zakupu - rentowność inwestycji jest większa.
Kupujący pod wynajem częściej niż ci, którzy kupują na własny użytek, decydują się na rynek pierwotny. Wynika to z kalkulacji, zgodnie z którą nowe mieszkanie po pierwszym okresie korekt i napraw usterek budowlanych ze strony dewelopera przez co najmniej kilka lat nie będzie wymagało wkładu finansowego.
O ile w przypadku popytu konsumpcyjnego zdecydowaną przewagę ma rynek wtórny (63 proc. transakcji wobec 37 proc.), o tyle wśród klientów inwestycyjnych jest to nieomal pół na pół (48 proc. rynek pierwotny, 52 proc. rynek wtórny).
Strzeż się „gwarantowanych 7%” z nieruchomości
Jak grzyby po deszczu wyrastają oferty typu: „kup apartament i zarabiaj 7% rocznie”. Niektórzy sprzedawcy piszą nawet o „gwarantowanym zysku”. Przy takich reklamach doświadczonemu inwestorowi powinien zapalić się cały pulpit lampek ostrzegawczych.
Duże miasta i kurorty
Jeśli chodzi o lokalizacje nieruchomości, popyt inwestycyjny jest silnie ukierunkowany na konkretne ośrodki. Chodzi głownie o najpopularniejsze duże miasta w kraju, a więc Warszawę, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań oraz o lokalizacje stricte turystyczne.
- W przypadku dużych miast popyt inwestycyjny w ostatnich latach jest szczególnie intensywny w Trójmieście, Wrocławiu i Szczecinie oraz nieco słabszy w Warszawie, Krakowie, Poznaniu i Katowicach. Relatywnie małą popularnością zakupów inwestycyjnych spośród grupy dużych miast cieszyła się Łódź (z relatywnie słabszym rynkiem pracy i konkurencyjną ofertą Warszawy). Warto jednak dodać, że Łódź okazała się relatywnie odporna na spadki stawek najmu w trakcie pandemii, co może przyciągnąć uwagę inwestorów w przyszłości - napisano w podsumowaniu raportu.
Wśród popularnych lokalizacji turystycznych dominuje bałtyckie wybrzeże. Autorzy badania zwracają uwagę przede wszystkim na województwo zachodniopomorskie i takie powiaty jak kołobrzeski, kamieński oraz na największe miasto tej części wybrzeża, czyli Świnoujście. Z kolei na wybrzeżu gdańskim popularne są lokalizacje w powiatach sztumskim, nowodworskim i puckim.
Na południu kraju wśród atrakcyjnych lokalizacji pod inwestycje mieszkaniowe wymienia się powiaty górskie - nowosądecki, tatrzański, ale także bardziej na zachód w Karkonoszach, m.in. powiat jeleniogórski, a w Bieszczadach leski.
Inwestycja u siebie
Co ciekawe - z badania PKO BP wynika, że inwestujący najczęściej kupują kolejne mieszkania w swoim miejscu zamieszkania. Tylko 18 proc. inwestorów decyduje się na inne lokalizacje. Wśród tych, którzy częściej wybierają ośrodki poza swoim miejscem zamieszkania, są kupujący z małych miast. Można się domyślać, że decyduje tu chęć znalezienia lokalizacji gwarantującej biznesowy sukces. Z kolei, jak napisano w raporcie: wśród inwestorów wielkomiejskich szukających inwestycji poza miejscem zamieszkania dominują mieszkańcy Łodzi i Katowic. Ci pierwsi relatywnie często wybierają inwestycje w sąsiadującym województwie mazowieckim, a ci drudzy szukają inwestycji w Opolskiem i Małopolskiem.
Marcin Moneta
