„Mieszkanie dla młodych” nie spowoduje znacznych zmian na rynku nieruchomości. Możemy się jednak spodziewać dużego zainteresowania i zwiększenia liczby udzielanych kredytów hipotecznych przy starcie programu, ponieważ wiele osób wstrzymuje się do przyszłego roku z zakupem mieszkania – mówi w rozmowie z Bankier.pl Grzegorz Kiełpsz, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
 |
| Grzegorz Kiełpsz, foto: PZFD |
Bankier.pl: Jakie mieszkania chcą kupować Polacy?
Grzegorz Kiełpsz: Największy popyt jest na tzw. mieszkania popularne, nazywane też pierwszymi. Na naszym rynku wielu mieszkań brakuje, dlatego - trochę tradycyjnie, trochę z przymusu - wielopokoleniowe rodziny mieszkają razem. To jednak się zmienia, idziemy w kierunku świata zachodniego, młodzi szybciej się usamodzielniają i chcą mieć własne lokum.
Od kilku kwartałów obserwujemy spadek liczby udzielanych kredytów hipotecznych. Wynika to raczej z coraz wyższych obostrzeń w bankach niż tego, że ludzie chcą mniej kupować.
Sprzedaż mieszkań nie spada, a utrzymuje się na pewnym poziomie - dzięki klientom, którzy kupują za gotówkę. Nie są to już mieszkania popularne, tylko o wyższym standardzie, w lepszych lokalizacjach. Być może są kupowane w celach inwestycyjnych, może rynek uznał, że to już jest ta granica: ceny się stabilizują i raczej nie będą już spadać, więc warto kupić to mieszkanie z myślą o dzieciach albo o tym, że za kilka kwartałów lub lat ceny zaczną rosnąć. Może to być alternatywa dla lokat bankowych, które są już bardzo nisko oprocentowane i osoby mające oszczędności zaczynają szukać możliwości inwestycji. Giełda jest dla tych, którzy się na tym znają, którzy akceptują duże ryzyko, natomiast nieruchomości są obarczone ryzykiem dużo mniejszym.
Polacy na pewno chcieliby kupować mieszkania w bardzo dobrych lokalizacjach, tuż przy stacji metra, bardzo blisko parku - ale kupują takie, na jakie mogą sobie pozwolić, a lokalizacja jest związana z ceną.
"Polacy na pewno chcieliby kupować mieszkania w bardzo dobrych lokalizacjach", Źródło: Thinkstock
B.pl: Gdzie będą budować deweloperzy? W śródmieściach czy raczej na peryferiach miast?
GK: Łatwiej jest budować bliżej centrów miast ze względu na uzbrojenie, lepszą infrastrukturę, brak problemów z planami miejscowymi czy warunkami zabudowy - tak też woleliby deweloperzy. Ale te działki są droższe, a niełatwo jest znaleźć klienta, który droższe mieszkanie kupi. Siłą rzeczy deweloperzy budują więc tam, gdzie tereny są tańsze, czyli na obrzeżach miast - tym bardziej, że do niedawna jeszcze obowiązywała "Rodzina na swoim", a więc limity cenowe przy dotowanym zakupie mieszkania. W tej chwili mówi się o programie "Mieszkanie dla młodych" - tam limity są już na bardzo niskim poziomie, trudnym do zaakceptowania i osiągnięcia dla wielu deweloperów.
B.pl: Co Pan sądzi o coraz gęstszej zabudowie w wielkich miastach? Na przykład na warszawskim Ursynowie?
GK: Jest takie utarte powiedzenie w branży deweloperskiej, że o wartości mieszkania decydują trzy elementy: lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. Ursynów pod tym względem jest oceniany wysoko. To nie tylko metro, ale też marka tego miejsca, bardzo dobrze rozwinięta infrastruktura szkolna, przedszkolna, handlowa - Ursynów jest atrakcyjny i każdy chce tam budować. Wadą jest to, że jest to dzielnica ograniczona terytorialnie przez Las Kabacki, Skarpę Wiślaną i Dolinę Służewiecką - Ursynów nie ma się gdzie rozwinąć, jak Białołęka na przykład. Dlatego będzie tam mogło powstawać coraz mniej inwestycji. To nasycenie jest bardzo atrakcyjne z punktu widzenia inwestorów, jak również osób, które kupują tam mieszkania. Natomiast ci, którzy tam mieszkają i którym się te zielone dziedzińce zabudowuje - protestują, co jest zrozumiałe. Ale tak jest przy wielu inwestycjach.
Myślę, że dużą rolę do odegrania ma samorząd, bo jest to kwestia ustalenia planów miejscowych. Jeśli ich nie ma, to warunki zabudowy wydaje się na podstawie przepisów wymagających zachowania tylko minimalnych odległości i braku zacieniania, inaczej nie można tego uregulować. Chyba że mamy plan miejscowy, który wskazuje odpowiednie miejsca: tu wolno budować, tu nie wolno, koniec, kropka. Mimo że tych planów jest uchwalanych coraz więcej, i tak jest ich wciąż za mało.
" Jeśli nie ma planów miejscowych, to warunki zabudowy wydaje się na podstawie przepisów wymagających zachowania tylko minimalnych odległości", Źródło: Thinkstock
B.pl: Ministerstwo twierdzi, ze dzięki programowi "Mieszkanie dla młodych" spadną ceny mieszkań na rynku wtórnym. Co Pan sądzi o zmianach, jakie mogą przynieść rządowe dopłaty?
GK: Wydaje mi się, że rynek się bardzo nie zmieni. Program "Mieszkanie dla młodych" ma ograniczenia co do wartości dopłat w danym roku, czyli pieniędzy skierowanych na rynek. Tym samym jest to reglamentacja projektów, bo wiadomo, że mieszkanie ma swoją wartość. Dlatego wydaje się, że to kropla w morzu potrzeb. Bo 500 czy 600 milionów złotych dopłat rocznie to naprawdę nie jest dużo: jeżeli założymy, że dopłaty wyniosą 10 procent (chociaż to optymistyczne założenie, bo będą też przecież kredyty z dofinansowaniem 15 procent), to suma pieniędzy pożyczonych przez banki na zakup mieszkań wyniesie 6 mld zł i nie jest to jakaś ogromna liczba kredytów. Na początku roku wniosków będzie dużo - można się spodziewać walki o te kredyty i zwiększonej sprzedaży - a potem skończy się limit dopłat i zainteresowanie znacznie spadnie. Rynek będzie rozchwiany - to taka próba regulacji, która jednak może mieć skutek odwrotny i deregulować rynek.
Poza tym limity są na bardzo niskim poziomie. Jeżeli w Warszawie jest to 5400-5500 złotych, to nie wiem, czy choćby 10 procent z oferty mieszkań będących w sprzedaży spełni te kryteria. A jeszcze w tych 10 procentach wiele mieszkań może nie spełniać oczekiwań klientów pod względem rozkładu czy lokalizacji. Poza tym to wyrzuca budownictwo na peryferia, co zwiększa obciążenia miasta przy infrastrukturze. A warto pamiętać, że miasta, po pewnej euforii związanej z inwestycjami i Euro 2012, podliczyły budżety i okazało się, że możliwości zaciągania kredytów są już ograniczone, dlatego teraz wydatki na infrastrukturę będą niższe.
Muszę jednak zaznaczyć: mimo wszystko każdą tego typu propozycję rządu branża przyjmuje z zadowoleniem. To dowód na to, że rządzący dostrzegają potrzeby tego rynku i to, że budownictwo, szczególnie mieszkaniowe, nakręca gospodarkę. Bo nie są to tylko wynagrodzenia dla firm wykonawczych, ale też późniejsze wydatki na urządzenie, umeblowanie, sprzęt - a to może być kołem zamachowym dla gospodarki.
B.pl: Na to też powoływało się ministerstwo.
GK: To świetnie. Cieszę się, że to jest zauważalne, bo Związek mówi o tym już od kilku lat. Oczywiście jako branża chcielibyśmy, żeby to nie było 600 milionów, tylko więcej.
B.pl: Wielu Polaków uważa, że za własne mieszkanie musi zapłacić stanowczo za dużo, że ceny są dodatkowo windowane przez programy rządowe. Dlaczego mieszkania kosztują tyle, ile kosztują?
GK: Cena mieszkania składa się z kilku elementów. Deweloper musi kupić grunt, do tego dochodzi uzbrojenie terenu, koszty budowy, koszty projektowe, koszty infrastruktury, no i oczywiście marża dewelopera. Powiedziałbym więc, że nie do końca to zależy od nas. To są uwarunkowania rynkowe, nie mamy specjalnie wpływu na koszty budowy. Trudno zarzucić wykonawcom że zarabiają kokosy, dlatego że wysokie są chociażby koszty pracy.
W mojej opinii mieszkania nie są obecnie drogie. Były dużo droższe, a przez ostatnie pięć lat ceny mieszkań spadły znacznie. Staniały grunty, spadły koszty budowy, ale zmieniła się też tzw. specyfikacja mieszkań. Na przykład deweloperzy stosują tańsze rozwiązania - często mniej nowoczesne i nad tym należałoby ubolewać, ale z drugiej strony muszą się dostosować do możliwości rynku, jeżeli chodzi o finansowanie. W latach 2005-2007, jeszcze częściowo w 2008 roku, mimo że ceny były wyższe, dostępność mieszkań była zupełnie inna, dużo wyższa. Wydaje mi się, że chyba nie w cenach leży problem, tylko w dostępności - to znaczy w pewnej zasobności społeczeństwa, w systemie bankowym i możliwościach pozyskania kredytów hipotecznych.
W Polsce chęć posiadania domu, mieszkania to już wielowiekowa tradycja. Są kraje w Europie, w których rozwinął się inny segment rynku: mieszkania się wynajmuje. To ułatwia zmianę mieszkania przy zmianie pracy, nie ma problemu z lokalem, który trzeba sprzedać, żeby później kupić nowy, większy czy w lepszej lokalizacji - po prostu kończy się jeden wynajem, a zaczyna drugi. Może to jest droga dla nas? Wydawałoby się, że tak powinno być - żeby kupowali mieszkania ci, którzy mają pieniądze, prywatni inwestorzy również, ale też fundusze inwestycyjne czy fundusze emerytalne, jak to się dzieje w Europie. Te mieszkania mogłyby być wynajmowane, do tego jednak potrzeba też - i Związek o tym mówi - liberalizacji przepisów o najmie.
"W Polsce chęć posiadania domu, mieszkania to już wielowiekowa tradycja", Źródło: iStockphoto / Thinkstock
B.pl: Co jest największą częścią składową kosztu mieszkania?
GK: Koszty budowy.
B.pl: We Wrocławiu powstaje głośne wzorcowe osiedle mieszkaniowe - tzw. WUWA2. Ma to być wizytówka miasta, w budowanie której zaangażowały się władze i kilkudziesięciu lokalnych architektów. Czy PZFD ma jakieś plany związane z tą inwestycją?
GK: W ten projekt zaangażowali się członkowie PZFD, którzy tworzą oddział wrocławski. Bardzo się nim szczycą, to jest taki przykład dobrej współpracy pomiędzy miastem a inwestorami i projektantami. Miasto dało dużą swobodę projektowania. Pomysły są różne, niektóre bardzo odważne, ale to jest właśnie dobry przykład współpracy i prawidłowego postrzegania inwestorów i deweloperów. To są ludzie, którzy prowadzą działalność gospodarczą. Zarówno ktoś, kto powadzi sklep czy punkt usługowy, restaurację, jak i sam deweloper prowadzą działalność po to, żeby zarobić pieniądze. Nie przez windowanie cen - zresztą konkurencja na to nie pozwala - ale przez lepszą organizację pracy i obniżanie kosztów własnych. I my to robimy.
Mam nadzieję, że trochę się zmienia spojrzenie na deweloperów. WUWA2 pokazuje, że władze samorządowe traktują deweloperów jako równorzędnych i wartościowych partnerów. Bo to są praktycy, którzy mają doświadczenie.
W Warszawie PZFD prowadzi wspólny projekt z władzami, chodzi o przygotowywanie i opracowywanie planów inwestycyjnych na jednym z obszarów Warszawy - w Chrzanowie. Tam miejscowy plan bierze pod uwagę obserwacje czy uwagi deweloperów, na przykład to, że jeżeli niektóre grunty już są wykupione, to układ ulic jest planowany z poszanowaniem granic i prawa własności.
Nowe Żerniki we Wrocławiu, źródło: nowezerniki.pl
B.pl: Popatrzmy na rynek deweloperski krytycznie - jakie posunięcia powinny być piętnowane przez klientów i branżę?
GK: Wszelkie działania, które są niezgodne z prawem. W zeszłym roku zaczęła obowiązywać ustawa deweloperska - ona nas uwiera w wielu przypadkach, ale trzeba jej przestrzegać. Mamy jeszcze Kodeks dobrych praktyk, które PZFD opracował i stosuje. Kontrolujemy i sprawdzamy - jesteśmy bardzo wyczuleni na odstępstwa członków Związku od tych zasad.
Piętnowane powinny być też wszelkie nierzetelności, sytuacje, kiedy coś zostało obiecane i obietnicy nie dotrzymano. Niezależnie od powodów rzutuje to na ocenę całego rynku mieszkaniowego, rynku deweloperów. A Związek po to został powołany, by budować pozytywny wizerunek i wysokie standardy obsługi klienta, zaufanie do tej branży.
Wiemy, że czasami sytuacja się zmienia, coś obiecane, powiedziane czy napisane w umowie przedwstępnej, kiedy ktoś kupuje tzw. dziurę w ziemi, może okazać się nie do zrealizowania. W procesie inwestycyjnym jest wiele przeszkód, na które można trafić. Dlatego trzeba informować o tym klientów z jak największym wyprzedzeniem, wyjaśniać, dlaczego tak się dzieje i proponować inne rozwiązania, prosić o zrozumienie. Myślę, że jeżeli ktoś nie zostanie zaskoczony jakąś zmianą umowy czy zmianą obietnicy, tylko zostanie mu to racjonalnie przedstawione, będzie potrafił to zrozumieć.
Poza regulacjami prawnymi trzeba piętnować nierzetelność i brak szacunku dla klienta. Bez deweloperów nie będzie mieszkań, ale bez klientów nie będzie deweloperów.
Rozmawiała: Katarzyna Jeznach
Współpraca: Malwina Wrotniak
