Krótsza lista kredytodawców, węższa oferta kredytów z niskim wkładem własnym, wyższe marże – tak zmienił się rynek kredytów mieszkaniowych na przestrzeni dwóch lat. Jednak w porównaniu wyników rankingów hipotecznych Bankier.pl widać także wyraźnie, że poszczególne instytucje różnie zareagowały na zmiany zachodzące w otoczeniu.
W grudniowej edycji rankingu kredytów hipotecznych Bankier.pl sięgnęliśmy po ten sam profil kredytobiorców, co w grudniu 2014 r. Przyjęliśmy te same założenia dotyczące poziomu i źródeł dochodów oraz historii kredytowej, nieznacznie modyfikując jedynie cenę nabywanej nieruchomości.
Kredytobiorcami było bezdzietne małżeństwo o łącznym miesięcznym dochodzie netto 4500 zł. Klienci nie posiadają żadnych otwartych rachunków kredytowych, a w ich historii spłaty zobowiązań nie ma śladów nierzetelności. Kredytobiorcy zamierzają spłacić zobowiązanie w ciągu 25 lat.
Coraz mniej kredytów z 10-procentowym wkładem własnym
W 2014 r. rozpoczął się proces stopniowego podnoszenia wymogów dotyczących minimalnej wysokości wkładu własnego. Dziś jesteśmy w przededniu wejścia w życie ostatniego z obostrzeń – od początku 2017 r. kredytobiorcy będą musieli legitymować się oszczędnościami równymi co najmniej 1/5 ceny nieruchomości. Nadzór pozostawił jednak furtkę dla osób, które dysponują mniejszymi zasobami. 10 procent brakującego wkładu własnego będzie można dodatkowo zabezpieczyć.
Od kilku lat grupa banków pozwalających kredytobiorcom na zaciągnięcie zobowiązania na 90 proc. ceny mieszkania stopniowo się kurczy. Proces ten widać wyraźnie, porównując aktualne oferty z propozycjami kredytodawców z 2014 r. W tym czasie z grona banków akceptujących wskaźnik LTV na poziomie 90 proc. wycofały się:
- Bank BGŻ BNP Paribas (w 2014 r. obecny w rankingach jako dwie osobne instytucje akceptujące niski wkład własny),
- Bank Millennium,
- Citi Handlowy (dopuszczający niski wkład w przypadku klientów zamożnych),
- Eurobank.
Z rynku kredytów hipotecznych zniknął w międzyczasie Bank BPH, który dziś, po podziale związanym z przejęciem przez Alior Bank, nie finansuje już zakupu nieruchomości. Spośród instytucji biorących udział w grudniowym rankingu tylko 9 banków gotowych było kredytować 90 proc. wartości mieszkania.
Niewykluczone, że na początku 2017 r. banki dokonają przeglądu swojej polityki kredytowania i lista instytucji gotowych zaakceptować wniosek klientów posiadających 10-procentowy wkład własny skurczy się jeszcze bardziej. Konserwatywne podejście zdobywa w ostatnich latach coraz większe grono zwolenników wśród kredytodawców.
Wyższe marże, ale są wyjątki
Ostatni rok był okresem, w którym banki podnosiły marże kredytowe. Jeśli sięgniemy z porównaniami nieco dalej w przeszłość, to wnioski nie są już tak jednoznaczne. W przypadku kredytów z LTV równym 90 proc. hipoteki w stosunku do 2014 r. staniały w dwóch instytucjach – mBanku i PKO BP (odpowiednio o 0,1 pp. i 0,18 pp.). W pozostałych podwyżki mieściły się w przedziale od 0,1 pp. do 0,4 pp.
W przypadku kredytów z 20-procentowym wkładem własnym, w porównaniu z grudniem 2014 roku, lepsze warunki proponuje tylko Citi Handlowy (stawka spadła o 0,31 pp.). Bank Millennium i PKO Bank Polski utrzymały marże na takim samym poziomie. Wszystkie pozostałe instytucje podwyższyły cenę pożyczanego pieniądza - od 0,1 do 0,4 pp.
Po fali podwyżek marż na przełomie 2015 i 2016 r. większość banków utrzymywała cenniki w niezmienionej formie. Względnie stały pozostawał także wskaźnik WIBOR 3M, od którego uzależnione jest oprocentowanie znacznej części zobowiązań hipotecznych. Okres stabilizacji obciążeń kredytobiorców może jednak zbliżać się do końca – coraz częściej wspomina się o możliwych korektach poziomu stóp procentowych, co zakończyłoby czasy rekordowo taniego kredytu.
