Rozszerzenie możliwości budowy domów bez pozwoleń, przynajmniej w zamyśle „Polskiego ładu”, miało ułatwić budowę własnego dachu nad głową przeciętnemu Kowalskiemu. Jak jednak alarmują eksperci, w rzeczywistości projekt ma sporo wad, które mniej lub bardziej bezpośrednio mogą dotknąć budujących na własną rękę.
200 mkw. zamiast 70 mkw.?
Zgodnie z retoryką ministerstwa rozwoju i technologii, przepisy zawarte w „Polskim ładzie” mają dać Polakom możliwość budowy „małych domów jednorodzinnych”, czyli domów o powierzchni zabudowy do 70 mkw. Usunięcie ograniczenia w postaci 90 mkw. maksymalnej powierzchni użytkowej sprawi jednak, że w rzeczywistości dwukondygnacyjny dom budowany bez jakiejkolwiek kontroli wyłącznie w oparciu o zgłoszenie będzie mógł mierzyć nawet 140 mkw. a dodatkowo być powiększony o antresolę.
Przeczytaj także
– To rozwiązanie należy ocenić skrajnie negatywnie. Domy o powierzchni sięgającej nawet 200 mkw. budowane bez żadnej kontroli pogłębią chaos przestrzenny w gminach i mogą zagrażać środowisku – ocenia Sebastian Juszczak, prawnik Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
ReklamaOdpowiedzialność bez pokrycia
Wpływ na taki stan może mieć pozbawienie organów administracji architektoniczno-budowlanej jakiejkolwiek kontroli zarówno na etapie projektu jak i podczas budowy.
– To niekorzystna zmiana. Dzisiaj przecież też można budować domy jednorodzinne w oparciu o zgłoszenie, ale takie zgłoszenie podlegała kontroli zgodności z obowiązującymi przepisami. Po zmianie organ administracji architektoniczno-budowlanej nie będzie mógł sprawdzić takiego zgłoszenia i nie będzie mógł wnieść sprzeciwu, nawet jeśli okaże się, że już sam projekt będzie np. niezgodny z przepisami urbanistycznymi bądź sporządzony przez osobę , która nie posiada, bądź posiada nieodpowiednich uprawnień – twierdzi Marioli Berdysz, dyrektor Fundacji Wszechnicy Budowlanej.
Zgłoszenie budowy ma opierać się wyłącznie na oświadczeniu inwestora, że budowa będzie przeprowadzona zgodnie ze sztuką.
– Kierowanie pełnej odpowiedzialności na osoby najczęściej nieposiadające wykształcenia budowlanego i stosownych uprawnień to duże ryzyko. Czy te osoby będą wiedziały w ogóle, co oświadczają i jakie są tego konsekwencje? – zastanawia się Mariola Berdysz.
Niebezpieczne ułatwienia
Zdaniem dyrektor Fundacji Wszechnicy Budowlanej, o ile budowanie w oparciu o zgłoszenie bez prowadzonego dziennika budowy byłoby akceptowalne, ponieważ już w dzisiejszym stanie prawnym inwestor w przypadku domu jednorodzinnego nie musi okazywać dziennika budowy w nadzorze budowlanym przy zgłoszeniu budynku jednorodzinnego, o tyle brak wymogu kierownika jest nie do zaakceptowania.
– Należałoby z całą pewnością wprowadzić obowiązek jeśli nie ustanowienia kierownika budowy to nadzoru autorskiego, który spoczywałby na projektancie. Wtedy projektant będzie odpowiadał nie tylko za projekt, ale także za nadzór nad jego realizacją. – mówi dyrektor Fundacji Wszechnicy Budowlanej. – Pamiętajmy, że w 70-metrowym domu mogą być projektowane większe rozpiętości i większe wsporniki, w związku z czym jego wykonanie jest bardziej skomplikowane. Pamiętajmy również, że usunięte zostało ograniczenie powierzchni użytkowej do 90 mkw., czyli taki dom będzie mógł mieć nawet 120 mkw. a dodatkowo każda z dwóch kondygnacji będzie mogła mieć antresolę – dodaje.
Względem dotychczasowych przepisów ograniczeniu ulegnie także liczba stron biorących udział w postępowaniu. Pominięci zostaną m.in. sąsiedzi, którzy o budowie dowiedzą się dopiero w chwili jej rozpoczęcia. Jeśli pojawi się zastrzeżenie, że inwestycja może oddziaływać niekorzystnie na ich nieruchomość, nie będą mieli możliwości wniesienia zastrzeżeń. Te będą mogły pojawić się dopiero w momencie, gdy dom zbudowany bez pozwolenia będzie już stał.
– Co w sytuacji, gdy budynek już stanie i okaże się zbudowany niezgodnie ze sztuką i zwyczajnie niebezpieczny dla użytkowników? Kto wówczas będzie ponosił koszty zmian czy w skrajnym przypadku rozbiórki? Takie błędy należy eliminować jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji, kiedy ich korekta nie jest tak kosztowna. Niestety organy administracji architektoniczno-budowlanej zostały pozbawione prewencyjnej kontroli – ocenia Mariola Berdysz.
Dom na miarę naszych możliwości
Zdaniem dyrektor Fundacji Wszechnicy Budowlanej, po stronie zalet projektu ustawy jest możliwość budowy domu na zgłoszenie w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy przy braku planu zagospodarowania.
– Jednak i ten przepis ma znaczące braki. Analiza urbanistyczna będzie musiała być bowiem przeprowadzona w ciągu 21 dni. To w mojej opinii termin niewykonalny. Organy wydające takie decyzje będą miały stanowczo zbyt mało czasu na przemyślenia i głębszą analizę projektu – podkreśla Mariola Berdysz.
Jak dodaje, budynki stawiane według nowych przepisów wyłącznie na zgłoszenie będą domami bez przyszłości.
– Zważywszy na możliwość budowy na niewielkiej działce, trudno będzie je w przyszłości rozbudowywać. Ograniczona będzie także możliwość wybudowania urządzeń budowlanych niezbędnych do funkcjonowania budynku – studni, przydomowej oczyszczalni, bezodpływowego zbiornika na nieczystości czy choćby miejsca postojowego – wylicza dyrektor Fundacji Wszechnicy Budowlanej.
Nie na sprzedaż
Jak wynika z zapisów zawartych w „Polskim ładzie”, możliwość budowy bez pozwolenia domu o maksymalnej powierzchni zabudowy 70 mkw. ma służyć jedynie inwestorom indywidualnym budującym dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Jeśli inwestor wbrew oświadczeniu nie zamieszka w domu wybudowanym w oparciu o zgłoszenie, będzie mu grozić nawet osiem lat więzienia.
Ustawa nie konkretyzuje jednak, jak długo taki zamiar powinien istnieć i tym samym, jak długo inwestor będzie musiał mieszkać w wybudowanym bez pozwolenia domu.
Choć w zamyśle przepis miał zamknąć furtkę do budowy domów bez pozwoleń deweloperom, może wydatnie utrudnić życie inwestorom prywatnym. Jak w rozmowie z „Rzeczpospolitą” przyznał adwokat Zbigniew Krüger, z przepisy nie wynika bowiem m.in., co w sytuacji, gdy inwestor ze względu na problemy finansowe i trudności w spłacie kredytu, będzie musiał sprzedać dom zbudowany bez pozwolenia, ani co w sytuacji, gdy budowa w ogóle nie zostanie dokończona, ponieważ inwestor w jej trakcie umrze.
Co więcej, przepis mówiący o konieczności budowania w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych może rodzić wiele interpretacji i problemów z definiowaniem, czy te potrzeby są. Być może sądy będą stosować taką samą wykładnię jak w przypadku ulgi mieszkaniowej w podatku PIT. W tym przypadku, na co uwagę zwraca mecenas Maciej Górski, potrzebą mieszkaniową jest zapewnienie sobie „dachu nad głową”, bądź „dążenie do zamieszkania w nowym lokalu”.
Zainteresowanie rośnie, ale wciąż jest znikome
Zgodnie z najnowszym raportem Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, w pierwszej połowie 2021 r. Polacy oddali do użytku 1469 domów jednorodzinnych zbudowanych wyłącznie w oparciu o zgłoszenie. W tym samym czasie łącznie w Polsce oddano do użytku 61 770 domów jednorodzinnych. Na zgłoszeniu opierało się więc jedynie 2,3 proc. zakończonych inwestycji.
Względem analogicznego okresu 2020 r. zanotowano jednak w tym względzie wzrost. W pierwszej połowie 2020 r. oddano do użytku 779 w ten sposób zbudowanych domów jednorodzinnych, które stanowiły 1,6 proc. wszystkich domów jednorodzinnych przekazanych do użytkowania.
W porównaniu jednak z rekordowym pod tym względem 2016 r. to jednak wciąż mizerny wynik. Wówczas Polacy oddali bowiem do użytku 5302 domy zbudowane w oparciu o pozwolenie.
