Po wielu latach bardzo stabilnego wzrostu czynsze za wynajem mieszkań nagle przyspieszyły w tym roku. Nie jest to wzrost gwałtowny, ale zmiana trendu jest zastanawiająca. Wygląda na to, że właściciele mieszkań wyczuli poprawę sytuacji finansowej ludzi i skorzystali z większej mocy cenowej.
W latach 2012-16 czynsze za wynajem mieszkań rosły średnio o 1,5 proc. rocznie. To i tak szybciej niż inflacja (średnio 1,2 proc.), ale był to wzrost na tle historycznym bardzo niski. W tym roku nastąpiła zmiana trendu - od stycznia dynamika czynszów wynosi ok. 2,8 proc. w skali roku, a we wrześniu nastąpiło kolejne przyspieszenie.
Przeczytaj także
Jest wiele źródeł, które podają zmiany stawek za wynajem mieszkań. W tym przypadku korzystamy ze źródła oficjalnego - urzędu statystycznego. Eurostat (za danymi zbieranymi przez GUS) podaje indeks rzeczywistych cen wynajmu, który wchodzi do zharmonizowanego indeksu cen konsumpcyjnych (HICP), będącego porównywalną między krajami miarą inflacji. Warto zaznaczyć, że ta miara różni się od bezpośrednich statystyk rynkowych podawanych przez różne firmy, ponieważ urzędy statystyczne stosują m.in. dostosowania indeksów cenowych do zmieniającej się jakości produktów i usług, po to by wyłapać czyste zmiany cen a nie zmiany jakości.
Załóżmy, że dane GUS dobrze odzwierciedlają sytuację na rynku. Dlaczego czynsze przyspieszyły? Można podać co najmniej trzy wyjaśnienia, przy czym ten zestaw wcale nie musi być wyczerpujący.
Po pierwsze, od jesieni 2016 roku mamy do czynienia z bardzo wyraźną poprawą popytu konsumpcyjnego i generalnie nastrojów konsumentów. Jest to wywołane nie tylko programem "Rodzina 500+", ale również poprawą sytuacji na rynku pracy. Większość dostępnych miar nastrojów konsumentów (GUS, CBOS itd.) pokazuje, że do szczególnie istotnej poprawy tych nastrojów doszło w pierwszych miesiącach 2017 roku. Właściciele mieszkań mogli poczuć, że ich moc zwiększania cen jest większa niż dotychczas i zaczęli częściej te ceny podnosić. Warto zwrócić uwagę, że do analogicznego przyspieszenia cen doszło na rynku usług remontu mieszkań. Budowlańcy zachowali się identycznie jak wynajmujący.
Po drugie, w ostatnich latach bardzo wysoka była aktywność budowlana na rynku mieszkaniowym, a wiele nowych mieszkań było kupowanych na wynajem. To teoretycznie powinno poprzez efekt rosnącej podaży obniżyć ceny najmu. Ale jednocześnie mogła istotnie wzrosnąć jakość dostępnych lokali, a zatem również przeciętna cena ich wynajmu. Można postawić hipotezę, że ten drugi czynnik zaczął przeważać w ostatnich miesiącach. Wprawdzie indeks cenowy GUS powinien eliminować zmiany jakości, ale nie można wykluczyć, że w pełni tych zmian nie da się uchwycić i wyeliminować z indeksu.
Przeczytaj także
Po trzecie, bardzo szybko rośnie popyt na wynajem ze strony imigrantów. W ostatnich 12 miesiącach pracodawcy złożyli 1,6 mln oświadczeń o zatrudnieniu osoby z Europy wschodniej, aż o 62 proc. więcej niż w poprzednich 12 miesiącach. Ten szybki wzrost imigracji musi przekładać się na zwiększony popyt na wynajem, co może być czynnikiem podbijającym ceny. Można postawić pytanie, dlaczego ceny wynajmu nie przyspieszyły wcześniej, kiedy zwiększony napływ imigrantów się zaczynał? Trzeba pamiętać, że kombinacja różnych czynników oddziałujących na ceny może układać się w taki sposób, że każdy z tych czynników przeważa w innym momencie.
IM
