REKLAMA

Deweloperzy utrzymują ceny w ryzach. Miliardy z depozytów ożywią popyt?

Marcin Kaźmierczak2021-02-09 06:00redaktor Bankier.pl
publikacja
2021-02-09 06:00
Deweloperzy utrzymują ceny w ryzach. Miliardy z depozytów ożywią popyt?
Deweloperzy utrzymują ceny w ryzach. Miliardy z depozytów ożywią popyt?
fot. Snova /

Choć branża deweloperska zakończyła 2020 r. z dwucyfrowym spadkiem sprzedaży w skali roku, to w obliczu pandemii do całkowitego załamania sprzedaży nie doszło. Sprzedających uratowali klienci inwestycyjni chroniący kapitał na rynku mieszkań. Teraz strona podażowa spogląda łasym okiem w kierunku potencjalnych klientów wycofujących pieniądze z rekordowo nisko oprocentowanych depozytów.

Indeks cen nieruchomości urban.one dla całej Polski przygotowany dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” rośnie nieprzerwanie od maja. W grudniu odczyt indeksu wyniósł 103,70 pkt, co oznacza, że utrzymał się na poziomie z listopada. W relacji miesięcznej wzrósł jedynie o 0,01 pkt. W porównaniu z grudniem 2019 r. był o 0,06 pkt. wyższy.

Rynek uchronił się przed zapaścią sprzedaży

Choć wzrostom oczekiwań sprzedających daleko do notowanych przed pandemią, w opinii ekspertów kupujący, przynajmniej na podstawie obecnej sytuacji, nie mają co liczyć na znaczące obniżki stawek. Wieszczone na początku pandemii przez niektórych załamanie sprzedaży nie miało miejsca.

Jak wynika z raportów publikowanych przez firmy deweloperskie, pomimo wciąż niekorzystnej sytuacji sprzedaż mieszkań w czwartym kwartale 2020 r. była lepsza niż w trzecim. W relacji kwartalnej deweloperzy sprzedali o 5 proc. więcej lokali, a cały rok zamknęli wynikiem gorszym o 19 proc. w relacji do 2019 r.

– Biorąc pod uwagę otoczenie gospodarcze, wyniki należy uznać za bardzo korzystne – komentuje Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości w Cenatorium.

Sprzedaż przed załamaniem uratowały dwie grupy klientów: kupujący mieszkania w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych i w szczególności kupujący inwestycyjnie w celu ochrony kapitału przed spadkiem wartości.

Jeśli dane pochodzące z raportów deweloperów zestawimy z danymi Głównego Urzędu Statystycznego o stanie budownictwa mieszkaniowego, zauważymy, że sprzedaż mieszkań w drugiej połowie 2020 r., choć niższa, przewyższyła podaż lokali wprowadzonych w tym czasie na rynek.

Transfer gotówki z depozytów na rynek mieszkań?

– Ceny mieszkań zachowują się bardzo stabilnie i wykazują delikatną tendencję do wzrostu. Sytuacja na rynku wtórnym wygląda nieco gorzej. Jest to spowodowane spadkiem popytu na najem nieruchomości. Jaki będzie popyt na mieszkania w 2021 r., zależy w dużym stopniu od tempa zwalczania pandemii, zwalniania obostrzeń gospodarczych i powrotu do funkcjonowania gospodarki do stanu przed pandemii. Już jednak obserwujemy, że tempo szczepień nie jest zgodne z pierwotnymi założeniami – zauważa Radosław Okulski, ekspert rynku nieruchomości.

Generatorem wzrostu cen mieszkań mogą być funkcjonujące od stycznia 2021 r. nowe, bardziej restrykcyjne normy budowlane związane z energooszczędnością nowo budowanych mieszkań.

– Choć skokowy wzrost cen budowy mieszkań wpłynie na wzrost ich cen, będzie on równoważony stawkami dyktowanymi za już gotowe lokale, które wybudowano jeszcze zgodnie z poprzednimi normami – twierdzi Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska.

Jak dodaje, na wyższy popyt mogą z kolei wpłynąć najniższe w historii stopy procentowe i tym samym najtańsze w historii kredyty mieszkaniowe, które mogą skłaniać do kupna.

Budujący mieszkania, ale także sprzedający lokale z drugiej ręki na rynku pierwotnym z oczekiwaniem spoglądają także w stronę depozytów bankowych.

– Jak wynika z danych NBP za listopad, na depozytach bieżących i do dwóch lat znajduje się około 950 mld zł. Przy średnim oprocentowaniu wynoszącym ok. 0,04 proc. można spodziewać się odpływu zgromadzonych na nich pieniędzy na rynek mieszkaniowy. Sam ten znaczący czynnik może zwiększyć popyt i ceny mieszkań – przewiduje Szymon Gil z Michael / Ström Dom Maklerski S.A.

Koniec roku ze stabilnymi stawkami

Grudzień przyniósł jednak korektę średnich stawek ofertowych na największych polskich rynkach. Jak wskazuje tzw. Indeks Szybki Cenatorium, średnia cena ofertowa mieszkań zagregowana dla siedmiu największych rynków (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia) zaczęła spadać i w relacji do listopada była niższa o ok. 1 proc. Spadki nie były jednak równomierne. Podczas gdy w Krakowie, Gdańsku i Warszawie, czyli na najdroższych rynkach w Polsce, średnie ceny ofertowe obniżyły się w ciągu miesiąca o ok. 2 proc., we Wrocławiu, Poznaniu i Gdyni obniżki względem listopada nie przekroczyły 1 proc. Zupełnie inaczej zachowywały się oczekiwania sprzedających mieszkania w Łodzi, które w relacji miesięcznej wzrosły o nieco ponad 1 proc.

Grudzień był także trzecim miesiącem z rzędu z obniżką odczytu indeksu urban.one liczonego dla wspomnianych już największych polskich rynków mieszkaniowych. W grudniu 2020 r. odczyt indeksu wyniósł 103,95 pkt. i był o 0,14 pkt. niższy niż w listopadzie. W relacji rocznej spadek wyniósł 4,04 pkt.

– Pomimo grudniowego wzrostu Łódź to wciąż najtańszy rynek spośród największych miast w Polsce, stąd wielu inwestorów chętnie lokuje swój kapitał właśnie tam. Dla przykładu, średnia cena dwupokojowego mieszkania oferowanego na rynku pierwotnym w łódzkim Śródmieściu wyniosła w grudniu ok. 7,1 tys. zł. W tym czasie we Wrocławiu trzeba było liczyć się ze średnim wydatkiem w granicach 9 tys. zł.

Niższe średnie zwroty z najmu i tak wyższe od oprocentowania lokat

Choć niskie stopy procentowe i stabilne w ostatnich miesiącach ceny mieszkań są zachętą do inwestowania w nieruchomości, na rynku istnieją siły hamujące. To m.in. najniższe od lat stawki najmu, których spadek był widoczny zarówno w przypadku dużych mieszkań, jak i najmniejszych kawalerek, co z kolei związane jest z zapaścią, a w ostatnich miesiącach wręcz brakiem ruchu na rynku najmu krótkoterminowego.

– W kalkulacji trzeba uwzględnić również potencjalny wzrost stóp procentowych w perspektywie kilku lat, który spowoduje znaczący skok odsetek i rat zaciągniętych kredytów – ocenia Marcin Krasoń, ekspert obido.pl.

Jak jednak zauważa Szymon Gil, nawet dwukrotnie niższa (wahająca się pomiędzy 2 a 4 proc.) roczna stopa zwrotu z najmu wciąż znacznie przewyższa oferowaną przez depozyty. Odpowiedź na pytanie, w jakiej kondycji znajdzie się w 2021 r. rynek najmu – zarówno krótko-, jak i długoterminowego – związana będzie z pełnym otwarciem branży turystycznej oraz powrotem studentów do nauki zdalnej.

Ewentualne obniżki stawek będą różne w przypadku poszczególnych segmentów rynku. Jak twierdzi Marcin Krasoń z obido.pl, wśród niedużych mieszkań w turystycznych lokalizacjach możliwe będą przeceny związane z większą podażą.

– Obniżki stawek będzie można spotkać także w ogłoszeniach dotyczących mieszkań położonych z dala od terenów zielonych, szkół oraz słabo skomunikowanych z centrami miast – wymienia Marcin Krasoń.

Liczba nowych budów w Warszawie najniższa od siedmiu lat

Notowany w grudniu 2020 r. odczyt indeksu urban.one dla Warszawy wyniósł 109,19 i znalazł się na poziomie najniższym od sierpnia 2020 r. W relacji miesięcznej miała miejsce obniżka o 0,57 pkt. W porównaniu z grudniem 2020 r. nastąpił spadek o 0,9 pkt.

– Na grudniowy spadek średniej ceny ofertowej w Warszawie wpływ miała duża podaż nowych mieszkań wystawionych w cenach znacznie poniżej średniej rynkowej – twierdzi Anna Karaś z Cenatorium.

Jak wynika z danych GUS-u, w całym 2020 r. w Warszawie deweloperzy rozpoczęli budowę 14,6 tys. mieszkań, co było wynikiem o 30 proc. niższym niż w 2019 r. Za nami tym samym drugi rok z rzędu, w którym liczba rozpoczynanych budów w stolicy malała. Znacząca obniżka sprawiła także, że wynik osiągnięty przez branżę w 2020 r. był najniższym od siedmiu lat. Wpływ na ten stan miała po części pandemia, ale z drugiej strony niewystarczająca podaż działek pod nowe inwestycje. Deweloperzy cały czas budują swoje banki ziemi i regulując podaż nowych mieszkań, która odpowiadałaby aktualnemu popytowi, przeciwdziałają zbyt odważnym rewizjom cen.

Po raz pierwszy od lipca obniżeniu uległ odczyt indeksu urban.one liczonego dla gruntów. W grudniu 2020 r. wyniósł on 138,07 pkt. i był o 1,19 pkt. niższy niż w listopadzie. W relacji rocznej miał jednak miejsce wzrost o 4,62 pkt.

Polacy ruszyli po pozwolenia na budowę domów

Na wzrost indeksu, a tym samym cen działek budowlanych, wpłynęło zwiększone zainteresowanie Polaków budową domów jednorodzinnych. Jak wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego, w 2020 r. polskie urzędy wydały zgody na budowę 101 591 domów jednorodzinnych, co było wynikiem o 5 proc. wyższym niż w 2019 r. i o 11 proc. wyższym niż w 2018 r. W mniejszym stopniu rosnące zainteresowanie budową domów było jednak widać w przypadku liczby rozpoczętych budów. Była ona niemal identyczna jak w 2020 r. i wyniosła 90 309 domów – o 5 mniej niż w 2019 r., jednak o 5,9 proc. więcej niż w 2018 r.

Źródło:
Marcin Kaźmierczak
Marcin Kaźmierczak
redaktor Bankier.pl

Redaktor prowadzący działu Twoje Finanse - Biznes w Bankier.pl. Zajmuje się tematyką nieruchomości. Przygotowuje raporty dotyczące cen mieszkań, pisze o trendach na tym rynku, monitoruje najciekawsze inwestycje w Polsce i za granicą. Na co dzień śledzi także rynek motoryzacyjny, a swoimi spostrzeżeniami dzieli się w sekcji Moto portalu Bankier.pl. Absolwent politologii na Uniwersytecie Wrocławskim.

Tematy
Temperatura skacze, nagroda wzrasta! Otwórz konto i odbierz nawet 350 zł!

Temperatura skacze, nagroda wzrasta! Otwórz konto i odbierz nawet 350 zł!

Advertisement

Komentarze (110)

dodaj komentarz
kqq
Inwestorzy na rynkach finansowych zaczynają spekulować, że inflacja może wrócić szybciej, niż się oczekuje, a niektóre banki centralne będą podnosić koszt pieniądza już w przyszłym roku.

Spekulacjom pomagają: opadająca fala epidemii, rosnące ceny surowców i bardzo silny pakiet fiskalny w USA. Wśród ekonomistów
Inwestorzy na rynkach finansowych zaczynają spekulować, że inflacja może wrócić szybciej, niż się oczekuje, a niektóre banki centralne będą podnosić koszt pieniądza już w przyszłym roku.

Spekulacjom pomagają: opadająca fala epidemii, rosnące ceny surowców i bardzo silny pakiet fiskalny w USA. Wśród ekonomistów zaczyna się toczyć debata na temat możliwego przegrzania gospodarki po wyjściu z kryzysu. Biorąc pod uwagę obecny stan światowej gospodarki, to wszystko wygląda jak dzielenie skóry na niedźwiedziu.

Debatę o inflacji rozpoczęło dwóch ekonomistów – Amerykanin Lawrence Summers, były sekretarz skarbu i wpływowy ekonomista z Uniwersytetu Harvarda, oraz Francuz Olivier Blanchard, były szef analiz Międzynarodowego Funduszu Walutowego i profesor na bostońskiej politechnice MIT. Obaj należą do zwolenników wspierania gospodarki dużymi wydatkami budżetowymi w trakcie kryzysu, ale jednocześnie obaj ostatnio ostrzegali, że wahadło luźnej polityki fiskalnej zaczyna nadmiernie się wychylać.

Summers i Blanchard uważają, że pakiet wsparcia gospodarki prezydenta Joego Bidena, sięgający ok. 10 proc. PKB, jest za duży i doprowadzi do znaczącego wzrostu inflacji. Amerykanin uważa wręcz, że inflacja może wzrosnąć do poziomu niewidzianego od 30-40 lat (można domniemywać, że chodzi o wzrost cen rzędu 5 proc.- tylko w USA). Ponadto obaj ekonomiści twierdzą, że wspieranie gospodarki poprzez bieżące transfery (plan Bidena zakłada głównie jednorazowe płatności dla gospodarstw domowych i samorządów) uniemożliwi sfinansowanie rozwoju infrastruktury w nadchodzącej dekadzie.

https://www.bankier.pl/wiadomosc/Rynki-zaczynaja-spekulowac-na-temat-wzrostu-stop-procentowych-8053769.html
tomako_lunatic
Wyższa inflacja? Wzrost stóp procentowych? No to wszyscy zalewarowani w nieruchomościach nie przyjmą raczej tej informacji spokojnie… Co innego posiadacze „skarbówek”, indeksowanych inflacją – chociażby „4-latek” https://www.obligacjeskarbowe.pl/oferta-obligacji/obligacje-4-letnie-coi/coi0225/

Rok 2020 był
Wyższa inflacja? Wzrost stóp procentowych? No to wszyscy zalewarowani w nieruchomościach nie przyjmą raczej tej informacji spokojnie… Co innego posiadacze „skarbówek”, indeksowanych inflacją – chociażby „4-latek” https://www.obligacjeskarbowe.pl/oferta-obligacji/obligacje-4-letnie-coi/coi0225/

Rok 2020 był rekordowy: https://www.gov.pl/photo/6cbdc204-7d93-42c7-adbf-b4a039876d99
A największy udział miały właśnie „4-latki” – 40%.
drole
Nie wielu zdaje sobie z tego sprawę, ale rok 2022 to będzie szaleństwo cenowe na wszelkiego rodzaju aktywach typu mieszkania, zapewne akcje itp. Gospodarka się odrodzi i ruszy, obieg pieniądza (obecnie zamrożony jak i cała gospodarka) zostanie wprawiony w ruch z bardzo dużym impetem, skończy się strach, rynek pracy wróci Nie wielu zdaje sobie z tego sprawę, ale rok 2022 to będzie szaleństwo cenowe na wszelkiego rodzaju aktywach typu mieszkania, zapewne akcje itp. Gospodarka się odrodzi i ruszy, obieg pieniądza (obecnie zamrożony jak i cała gospodarka) zostanie wprawiony w ruch z bardzo dużym impetem, skończy się strach, rynek pracy wróci do długotrwałego trendu spadku stopy bezrobocia (demografia), a pieniądze wpompowane w gospodarkę w całym 2020 i 2021 roku po prostu będą musiały się gdzieś podziać - a nie będzie tego mało bo do krajowych dodruków pieniędzy w 2021 roku gdzie setki miliardów pustego pieniądza wpompowanego w gospodarki krajowe, dojdą jeszcze te z UE itp. Oczywiście w całym tym okresie stopy procentowe będą równe zero, PKB będzie rosło po 4-5% a inflacja dużo mocniej, oczywiście sztuczki statystyczne GUS itp. będą maskowały ją na poziomie 3-4% w zależności od potrzeb medialnych rządu i NBP.
Strach o przyszłość się skończy, banki będą rozdawać kredyty na lewo i prawo bo będzie to ich jedynym źródłem utrzymania i zarabiania w czasie zerowych stóp procentowych, sporów z frankowiczami i podatków bankowych. Kto sprzeda mieszkanie za półdarmo teraz ten gapa i frajer i będzie pluł sobie w brodę przez najbliższe 10 lat jak dał się sfrajerować w czasie rocznego przestoju w wynajmie w 2020 roku (podobnie jak sfrajerowali się ci sprzedający mieszkania w okresie 2012 - 2014r. zostając z mocną tracącą złotóweczką do wszystkiego i nominalnie i realnie i rosnącymi nieustannie od 2014r. mieszkaniami. Teraz zostanie to podkręcone masą dodrukowanych pieniędzy i odbudowującą się gospodarką przy wciąż bardzo wysokiej inflacji. A straszenie podatkiem katastralnym to jak straszenie upadkiem meteorytu który leci leci i leci i jakoś za 30 tyś lat nie doleci.
traderfr
Jak masz takie zdolności przewidywania co będzie za rok dwa itp to pakuj w to pieniądze, będziesz bogaty.
drole odpowiada traderfr
Dokładnie to robię, pakuję wszelkie swoje nadwyżki w mieszkania z perspektywą kilku do 10 lat.
Tak jak robiłem to w 2002roku. Kupione w 2002roku mieszkanie sprzedałem z 300% zyskiem.
Stracić realnie raczej nie straciłem. Teraz robię dokładnie to samo.
Pogadamy tu jeszcze z co niektórymi w najbliższych latach,
Dokładnie to robię, pakuję wszelkie swoje nadwyżki w mieszkania z perspektywą kilku do 10 lat.
Tak jak robiłem to w 2002roku. Kupione w 2002roku mieszkanie sprzedałem z 300% zyskiem.
Stracić realnie raczej nie straciłem. Teraz robię dokładnie to samo.
Pogadamy tu jeszcze z co niektórymi w najbliższych latach, zobaczymy co będzie z cenami mieszkań, z inflacją i wartością pieniądza..
Dla trzymających kasę i czekających na obniżki cen albo że w przyszłości kupią za to więcej ...no cóż mogę życzyć tylko wielkiego POWODZENIA.
Zobaczymy kto na tym wygra a kto straci.
Ja nie przesądzam, ale swoje wiem i swoje robię i radzę dobrze.
traderfr odpowiada drole
2002r to był dołek i nikt nie kupował nieruchomości, wysokie bezrobocie 20% i tuż przed wejściem Polski do Unii, a teraz mieszkania tanie nie są, tanie są spółki wydobywające surowce (ropa, metale, uran, nawet węgiel) i tam bym szukał o wiele lepszego zabezpieczenia przed inflacją. np. wysokie stopy procentowe mogą 2002r to był dołek i nikt nie kupował nieruchomości, wysokie bezrobocie 20% i tuż przed wejściem Polski do Unii, a teraz mieszkania tanie nie są, tanie są spółki wydobywające surowce (ropa, metale, uran, nawet węgiel) i tam bym szukał o wiele lepszego zabezpieczenia przed inflacją. np. wysokie stopy procentowe mogą niekorzystnie wpłynąć na ceny nieruchomości, na surowce niekoniecznie.
Trzymanie większych pieniędzy w banku to faktycznie pewna strata w dłuższym terminie.
tomako_lunatic odpowiada drole
Po co je sprzedawałeś, trzeba było trzymać ;-)
drole odpowiada traderfr
Jak na tamte czasy, na tamte pensje i dochody to mieszkania były droższe niż są teraz. Wystarczy porównać jakie były stopy procentowe wtedy, ile kosztował nas wtedy kredyt a ile kosztuje teraz oraz to ile można było kupić metrów mieszkania za średnią pensję. I uwierz mi wtedy wszystko było dużo droższe i mniej korzystne.Jak na tamte czasy, na tamte pensje i dochody to mieszkania były droższe niż są teraz. Wystarczy porównać jakie były stopy procentowe wtedy, ile kosztował nas wtedy kredyt a ile kosztuje teraz oraz to ile można było kupić metrów mieszkania za średnią pensję. I uwierz mi wtedy wszystko było dużo droższe i mniej korzystne. I tak samo ludzie jak dziś twierdzili że jest za drogo i nie wierzyli że to urośnie. Właśnie na tym polega zarabianie, kupuj jak inni w to nie wierzą.
drole odpowiada tomako_lunatic
Po to sprzedawałem że miałem takie potrzeby (rodzina się rozrasta) i zrobiłem na tym dobry interes, sprzedałem mieszkanie za b.dobrą cenę za metr kwadratowy i kupiłem inne za sporo mniej za metr kwadratowy, spełniłem tym samym kilka celów - zarobek, własne potrzeby mieszkaniowe no i lepiej mieć mieszkanie nowe dostosowane Po to sprzedawałem że miałem takie potrzeby (rodzina się rozrasta) i zrobiłem na tym dobry interes, sprzedałem mieszkanie za b.dobrą cenę za metr kwadratowy i kupiłem inne za sporo mniej za metr kwadratowy, spełniłem tym samym kilka celów - zarobek, własne potrzeby mieszkaniowe no i lepiej mieć mieszkanie nowe dostosowane do aktualnych potrzeb, poza tym jest oczywiste że trzymanie kasy na koncie to głupota w obecnych czasach a nie interesują mnie spekulacyjne zakupy złota, walut , akcji czy obligacji (nie mówiąc o foreksie czy krypto) bo to najszybsza droga do pozbycia się większości kapitału. Na mieszkaniach nigdy nie straciłem i nigdy się nie zawiodłem jeżeli chodzi o zarobek i o realny wzrost wartości majątku.
jpelerj
Zabawny artykuł. A dwa dni temu było "Bogaci nie kupują mieszkań". To w końcu kupować mają biedni za gotówkę wycofywaną z banków? I to jest nowa jakość tych naganiających artykułów. LOL

Powiązane: Ceny transakcyjne nieruchomości - raporty

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki