Podobnie jak na rynku mieszkań, także w gruntach widać wyhamowanie wzrostów cen. W coraz większej części Polski średnie stawki, po jakich dokonywano transakcji w II kwartale bieżącego roku przypominały te z początku roku.
Ceny transakcyjne udostępniamy na łamach Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” co kwartał, dzięki współpracy z Cenatorium. Pokazujemy średnie stawki dla województw: dolnośląskiego, lubelskiego, łódzkiego, małopolskiego, mazowieckiego, pomorskiego, warmińsko-mazurskiego i wielkopolskiego oraz dla ich miast stołecznych - Wrocławia, Lublina, Łodzi, Krakowa, Warszawy, Gdańska, Olsztyna i Poznania. Najnowsze wartości można sprawdzać na bieżąco w specjalnej sekcji, gdzie prezentujemy ceny nieruchomości w Polsce.
Ceny gruntów w Polsce
Dane za drugi kwartał br. przynoszą nadzieję planującym zakup działki budowlanej. Wzrost cen transakcyjnych względem początku roku jest mniejszy, niż gdy porównać początek 2018 i końcówkę 2017 roku (zobacz raport: Ceny transakcyjne gruntów – I kw. 2018). Chociaż w krótkim okresie na razie nie widać spadków, jak w przypadku cen mieszkań, to kupujących ucieszą wyraźnie mniejsze wzrosty, przeważnie na poziomie 1-3 proc. k/k (na niezmienionym poziomie pozostały wyłącznie ceny w Lublinie), niezależnie od tego, czy mowa o całym województwie, czy wyłącznie o jego stolicy.
|
Średnie ceny transakcyjne gruntów pod zabudowę w Polsce w II kw. 2018 r. [zł/mkw.] |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
|
Województwo/Miasto |
II kw. 2017 |
I kw. 2018 |
II kw. 2018 |
Zmiana k/k |
Zmiana r/r |
|
dolnośląskie |
75,33 |
85,36 |
86,66 |
2% |
15% |
|
Wrocław |
385,44 |
368,75 |
376,37 |
2% |
-2% |
|
lubelskie |
62,85 |
72,57 |
76,33 |
5% |
21% |
|
Lublin |
245,35 |
274,88 |
276,10 |
0% |
13% |
|
łódzkie |
59,11 |
67,21 |
68,16 |
1% |
15% |
|
Łódź |
215,80 |
203,9 |
205,61 |
1% |
-5% |
|
małopolskie |
75,31 |
78,93 |
81,21 |
3% |
8% |
|
Kraków |
536,57 |
486,62 |
493,17 |
1% |
-8% |
|
mazowieckie |
138,01 |
160,99 |
166,04 |
3% |
20% |
|
Warszawa |
739,17 |
643,12 |
654,54 |
2% |
-11% |
|
pomorskie |
64,53 |
73,07 |
73,65 |
1% |
14% |
|
Gdańsk |
548,27 |
561,8 |
577,13 |
3% |
5% |
|
warmińsko-mazurskie |
55,90 |
63,37 |
66,88 |
6% |
20% |
|
Olsztyn |
258,15 |
306,01 |
309,64 |
1% |
20% |
|
wielkopolskie |
73,55 |
73,78 |
77,25 |
5% |
5% |
|
Poznań |
427,83 |
381,76 |
389,88 |
2% |
-9% |
|
Źródło: Raport o cenach nieruchomości Bankier.pl, "Pulsu Biznesu" i Cenatorium |
|||||
Między kwietniem a czerwcem najbardziej (5-6 proc.) podrożała ziemia w województwach lubelskim, warmińsko-mazurskim oraz wielkopolskim. To wprawdzie podwyżki rzędu kilku złotych na każdym metrze kwadratowym, ale w przypadku 10-arowej działki oznacza kilka tysięcy złotych różnicy w kwocie transakcji.
Dwie pierwsze z tych lokalizacji (oraz woj. mazowieckie) są dziś aż o jedną piątą (20-21 proc.) droższe niż rok wcześniej, bijąc rekordy w skali kraju. Biorąc pod uwagę średnie ceny dla województw, wyraźnie podrożały r/r także działki w Dolnośląskiem, Łódzkiem (po +15 proc.) i Pomorskiem (+14 proc.). W pozostałych regionach średnie stawki w ciągu roku również poszły w górę, przynosząc zwyżki w wysokości co najmniej 5 proc.
Wśród danych podsumowujących drugi kwartał br. widać jednak i spadki – te dotyczą stawek dla samych miast wojewódzkich. Między kwietniem a czerwcem mniej niż rok wcześniej płacono za działki budowlane we Wrocławiu, Łodzi, Krakowie, Poznaniu i Warszawie. To właśnie w stolicy doszło do największego wystudzenia stawek. 11-procentowy spadek r/r oznacza, że w drugim kwartale br. za każdy metr kwadratowy gruntu pod budowę w tym mieście płacono średnio 654,54 zł. Dla porównania mniej niż połowę tej stawki płaci się w Łodzi (205,61 zł), Lublinie (276,10 zł) czy Olsztynie (309,64 zł). Poza Warszawą najdroższe miasta dla planujących inwestycję mieszkaniową to Gdańsk (577,13 zł) i Kraków (493,17 zł).
Więcej optymizmu na rynku
Indeks urban.one cen gruntów dla Polski wyniósł w drugim kwartale 126,79, o 0,80 pkt więcej niż w okresie od stycznia do marca. Nastroje gospodarcze nieznacznie się poprawiły – 37 proc. ankietowanych przez Cenatorium ekspertów spodziewa się polepszenia sytuacji na rynku gruntów budowlanych, m.in. w związku z ostatnimi zmianami legislacyjnymi mogącymi odblokować handel działkami. Chodzi o specustawę mieszkaniową. – Co prawda ustawa weszła w życie niedawno (22 sierpnia, a od 7 września zaczęły obowiązywać 3 artykuły dotyczące gruntów rolnych w granicach miast) jednak najwyraźniej spowodowała poprawę nastrojów wśród części ekspertów – tłumaczy Barbara Bugaj, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
– W dużym skrócie ustawa wprowadza przepisy, które mają przyspieszyć procedury poprzedzające wydanie pozwolenia na budowę, daje również możliwość pominięcia żmudnych i zwykle przedłużających się procedur uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z nowymi przepisami inwestor będzie mógł uzyskać pozwolenie na budowę na podstawie uchwały rady gminy o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Branży deweloperskiej zależało również na zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Specustawa mieszkaniowa wprowadziła i tutaj poprawkę, w wyniku czego możliwy będzie zakup gruntów rolnych w miastach, aby zrealizować na nich inwestycje mieszkaniową (która dodatkowo będzie zwolniona z opłaty za przekształcenie gruntu rolnego na budowlany) – wyjaśnia Barbara Bugaj. Zdaniem analityczki jeszcze za wcześnie na wyrokowanie, czy nowe zmiany w praktyce odblokują większą liczbę działek i czy inwestorzy będą korzystać często z tej ścieżki prowadzącej do realizacji inwestycji. – Mają bowiem wybór i zawsze mogą ubiegać się o pozwolenie na budowę zgodnie z dotychczasowymi zasadami. Inwestycje mieszkaniowe to projekty długookresowe, dlatego podejrzewam, że realnie wpływ na rynek nowych przepisów będzie można ocenić najwcześniej po upływie roku lub nawet nieco później – uzupełnia przedstawicielka Cenatorium.
Część komentujących bardziej zdecydowanie oddziela bieżący układ prawny od kondycji rynku. – Występujące na rynku utrudnienia administracyjne (wydłużenia procesów budowlanych powodowane niesprzyjającymi regulacjami) nie są krytyczne dla znaczących deweloperów, którzy i tak mają swoje projekty w różnych stadiach realizacji, zatem co najwyżej dokonując odpowiednich przesunięć w kolejce realizowanych projektów, w zależności od przewidywanych trudności procesu administracyjnego przy danych gruncie mogą dostosowywać posiadane "moce przerobowe" do otoczenia rynkowego w danym momencie i w danej okolicy – mówi Sławomir Horbaczewski, ekspert rynku nieruchomości.
Mniej spokojne są głosy samych deweloperów. Z tej strony rynku słychać nadzieje na przyszłoroczne spadki cen. – Przy aktualnych cenach realizacji oraz wartości gruntów, marże spadły do wartości jednocyfrowych, a w niektórych przypadkach nawet do zera. Oznacza to niemożność sfinansowania takiego projektu kredytem inwestycyjnych, ale także niesie ryzyko odmowy otwierania rachunków otwartych przez banki, które nie akceptują tak niskich parametrów – komentuje wyniki indeksu Michał Kubicki, prezes Unimax Development. To wywołuje wiarę w przyszłe obniżki cen. – W 2019 r. musi nastąpić zasadnicza korekta cen na całym rynku. Jeśli dojedzie do zamrożenia sporej części nowych projektów, to usługi budowlane będą musiały nieco stanieć. Taką przełomową wartością będzie już ok. 10-procentowy spadek. To samo czeka właścicieli gruntów pod zabudowę. Będą oni musieli ograniczyć swoje oczekiwania o 20 do 50 proc., by budżety deweloperów zaczęły znów wykazywać akceptowalne poziomy marż – dodaje Kubicki.
Warto inwestować w nieruchomości? Ankieta Bankier.pl
Czy to dobry czas na inwestowanie w rynek nieruchomości? Czy warto inwestować w mieszkania na wynajem? O to pytamy w badaniu prowadzonym przez Redakcję Bankier.pl. Będziemy wdzięczni, jeśli poświęcisz chwilę i odpowiesz na kilka pytań.
Nie widzisz ankiety z pytaniami poniżej? Znajdziesz ją tutaj »
