Ceny transakcyjne mieszkań – II kw. 2018 r. [Raport]

zastępca redaktora naczelnego Bankier.pl

Kupujący doszli do ściany – tak można by podsumować sytuację na rynku mieszkań w największych polskich miastach po drugim kwartale br. Finalne ceny, za jakie sprzedawane są nieruchomości – w wielu lokalizacjach znacznie wyższe niż rok wcześniej – coraz częściej stoją w miejscu albo zaliczają spadki.

Jak co kwartał razem z firmą Cenatorium i „Pulsem Biznesu” redakcja Bankier.pl prezentuje ceny transakcyjne nieruchomości (czyli nie te pochodzące z ogłoszeń o sprzedaży, ale te, za które mieszkania faktycznie są sprzedawane) w wybranych dużych miastach Polski. Analizujemy rynki lokalne w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Olsztynie i Lublinie. Ceny transakcyjne zarówno mieszkań, jak i gruntów budowlanych, można sprawdzać na bieżąco w naszej sekcji specjalnej „Ceny mieszkań”.

Po pierwszym kwartale br. rynkowe dane nie były optymistyczne dla planujących zakup nieruchomości – różnice w stosunku do końcówki minionego roku w większości miast oznaczały wzrosty cen. Okres od kwietnia do czerwca przyniósł zmianę – w każdym z analizowanych miast dało się bowiem zauważyć nie tylko zatrzymanie wzrostów, ale i spadki stawek. Korekty były niewielkie, co najwyżej kilkuprocentowe i dotyczyły tylko wybranych przedziałów metrażowych na każdym z rynków. Ankietowani przez Cenatorium eksperci mówią jednak o przegrzaniu rynku, którego konsekwencją jest mniejsza sprzedaż nowych mieszkań, w efekcie mająca przełożenie na możliwe do wynegocjowania, niższe stawki.

(fot. Rafał Meszka / FORUM)

Ceny mieszkań - Warszawa

Stołeczny rynek urósł w ciągu roku średnio o ok. 10 proc. Najbardziej podrożały małe mieszkania, o nominalnie najniższych cenach, gdzie za każdy metr kwadratowy płaciło się w II kwartale średnio o 1226,32 zł więcej niż rok wcześniej (wzrost o 16 proc. r/r) i lokale o powierzchni od 80 do 100 mkw., których cena wynosiła w drugim kwartale średnio 9164,83 zł/mkw. (także wzrost o 16 proc.). O około jedną dziesiątą więcej niż rok wcześniej trzeba było zapłacić za mieszkania z popularnych segmentów dwu i trzypokojowych, liczących sobie między 35 a 40 oraz między 60 a 80 mkw. Oznaczało to zwyżkę o ponad 800 zł na każdym metrze kwadratowym.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Warszawie [zł/mkw.]

Metraż [mkw.]

II kw. 2017

I kw. 2018

II kw. 2018

Zmiana k/k

Zmiana r/r

do 35

7 625,90

8881,44

8852,22

0%

16%

35-40

7 342,31

7 976,17

8 215,48

3%

12%

40-50

7 412,92

8 178,98

8 039,32

-2%

8%

50-60

7 503,97

7 983,01

7 858,38

-2%

5%

60-70

7 148,26

8 009,34

7 972,37

0%

12%

70-80

7 252,55

8 085,79

8 126,12

0%

12%

80-100

7 900,66

8 601,95

9 164,83

7%

16%

powyżej 100

8 172,90

8 467,66

9 085,36

7%

11%

Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, "Pulsu Biznesu" i Cenatorium

Drugi kwartał roku zatrzymał wzrost cen w porównaniu do okresu styczeń-marzec. Średnia cena metra kwadratowego, jaką trzeba było zapłacić za lokale nieprzekraczające 35 mkw., stanęła w miejscu, podobnie jak przy lokalach o pow. od 60 do 80 mkw. Nieco mniejsze mieszkania, liczące 40-60 mkw., staniały średnio o 2 proc., co dla kupujących wiązało się z oszczędnością ok. 130 zł na każdym metrze. Zmianie na warszawskim rynku nadal stawiają opór największe lokale - o powierzchni ponad 80 mkw., gdzie w ciągu kwartału stawki poszły w górę średnio o 7 proc.

Ceny mieszkań – Wrocław

Skala całorocznych podwyżek cen mieszkań w stolicy Dolnego Śląska nie była wprawdzie nominalnie tak dotkliwa, jak w Warszawie, ale i tak pozostawiła ślad w portfelu kupujących. Dobijający targu w segmencie najpopularniejszych nieruchomości w drugim kwartale musieli dopłacić w najlepszym razie średnio ok. 300, a w najgorszym - ponad 600 zł za każdy metr, odpowiednio przy lokalach liczących 70-80 i 80-100 mkw. Więcej szczęścia mieli nabywcy nieruchomości liczących albo 35-40, albo powyżej 100 mkw., gdzie w ciągu roku ceny spadły średnio o 5 proc. na każdym metrze.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań we Wrocławiu [zł/mkw.]

Metraż [mkw.]

II kw. 2017

I kw. 2018

II kw. 2018

Zmiana k/k

Zmiana r/r

do 35

6336,619

6958,789

6913,844

-1%

9%

35-40

5978,16

5988,965

5690,38

-5%

-5%

40-50

5475,462

5704,948

5823,815

2%

6%

50-60

5441,445

5810,365

5744,62

-1%

6%

60-70

5473,008

5464,87

5429,453

-1%

-1%

70-80

5555,65

5618,37

5852,32

4%

5%

80-100

5095,872

5455,894

5711,119

5%

12%

powyżej 100

6196,887

5936,809

5886,268

-1%

-5%

Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, "Pulsu Biznesu" i Cenatorium

W stosunku do początku roku okres od kwietnia do czerwca przyniósł schłodzenie cen w popularnym segmencie małych mieszkań, gdzie płacono średnio 6913,84 zł/mkw., czyli o ok. 45 zł mniej w stosunku do pierwszego kwartału. Znacznie większe oszczędności można było poczynić przy zakupie mieszkań o powierzchni 35-40 mkw., gdzie cena każdego metra kwadratowego była średnio o 298,59 zł niższa niż między styczniem a marcem.

Ceny mieszkań – Gdańsk

Gdańskie ceny trzymają się mocno, co jest dobrą wiadomością dla osób pozbywających się nieruchomości, ale nie dla nabywców. Przykładowo najmniejsze mieszkania (do 35 mkw.) były tam w drugim kwartale o blisko jedną piątą droższe niż rok wcześniej. 18-procentowa zmiana wiązała się z koniecznością zapłacenia średnio 7419,03 zł za każdy metr kwadratowy takiego lokalu, czyli aż o ponad 1100 zł więcej niż rok wcześniej. Jeszcze większe podwyżki dotknęły mieszkań o powierzchniach 35-40 i 80-100 mkw., wyniosły one odpowiednio 20 i 21 proc.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Gdańsku [zł/mkw.]

Metraż [mkw.]

II kw. 2017

I kw. 2018

II kw. 2018

Zmiana k/k

Zmiana r/r

do 35

6283,44

7352,783

7419,03

1%

18%

35-40

5864,524

6717,461

7016,648

4%

20%

40-50

5958,362

6729,418

6992,204

4%

17%

50-60

5833,177

6321,151

6437,304

2%

10%

60-70

5738,95

6370,542

6471,8

2%

13%

70-80

6044,579

5970,852

6645,987

11%

10%

80-100

5677,823

6726,821

6847,51

2%

21%

powyżej 100

5701,641

5774,006

6186,6

7%

9%

Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, "Pulsu Biznesu" i Cenatorium

Analiza transakcji z drugiego kwartału na całym gdańskim rynku wykazuje co prawda zwyżki cen – jednak w przypadku większości segmentów mieszkań nieznaczne, sięgające od 1 do 4 proc. Wyraźnie odstają od tej średniej lokale o powierzchni 70-80 mkw., gdzie średnia cena wzrosła k/k o 11 proc., co pociągnęło za sobą konieczność dopłacenia średnio 675,14 zł do każdego metra kwadratowego.

Ceny mieszkań – Kraków

Jeśli trzeba mieć w Krakowie więcej środków na zakup mieszkania niż przed rokiem, to zwłaszcza w przypadku nieruchomości o pow. 70-80 mkw. - tutaj w drugim kwartale płacono średnio o 652,34 zł więcej za każdy metr kwadratowy niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Za wyjątkiem mieszkań około 50- i 60-metrowych oraz tych o powierzchni 80-100 mkw., które zaliczyły spadek lub stabilizację cen, rynek urósł r/r średnio o kilka procent.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Krakowie [zł/mkw.]

Metraż [mkw.]

II kw. 2017

I kw. 2018

II kw. 2018

Zmiana k/k

Zmiana r/r

do 35

7 336,36

7 065,67

7 394,17

5%

1%

35-40

6 015,22

6 589,85

6 467,07

-2%

8%

40-50

6 221,22

6 606,86

6 566,07

-1%

6%

50-60

6 105,10

5 821,85

5 689,00

-2%

-7%

60-70

5 968,23

6 387,02

6 175,77

-3%

3%

70-80

6 181,15

6 872,98

6 833,50

-1%

11%

80-100

6 077,44

6 017,56

6 061,73

1%

0%

powyżej 100

6 815,260

7 142,13

7 028,01

-2%

3%

Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, "Pulsu Biznesu" i Cenatorium

Chociaż Kraków to jeden z droższych rynków nieruchomości, to najnowsze dane transakcyjne świadczą o co najmniej tymczasowym wystudzeniu cen. W przypadku mieszkań niemal każdej wielkości ceny w drugim kwartale spadły względem początku roku, a obniżki wyniosły od 1 do 3 proc. Wyjątkiem były lokale nie przekraczające 35 mkw., gdzie od kwietnia do czerwca płacono średnio o 5 proc. (328,51 zł) więcej za każdy metr niż w pierwszym kwartale br.

Ceny mieszkań – Poznań

Dane przygotowane przez Cenatorium ucieszą planujących zakup dużego lokalu w stolicy Wielkopolski. Podobnie jak w skali roku, tak i w wymiarze kwartalnym średnie ceny transakcyjne przy zakupie mieszkań pow. 80 mkw. spadły. Wprawdzie nieznacznie, bo zaledwie o 1-2 proc., czyli nominalnie do 106,82 zł na każdym metrze, jednak przy dużym metrażu nawet niewielka zmiana składa się finalnie na niemałą kwotę oszczędności.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Poznaniu [zł/mkw.]

Metraż [mkw.]

II kw. 2017

I kw. 2018

II kw. 2018

Zmiana k/k

Zmiana r/r

do 35

5880,167

6460,091

6346,058

-2%

8%

35-40

5935,073

6033,237

6069,541

1%

2%

40-50

5805,614

6079,632

6067,079

0%

5%

50-60

5728,572

6131,042

6163,401

1%

8%

60-70

5489,929

5931,516

6094,063

3%

11%

70-80

5382,923

5522,472

5837,231

6%

8%

80-100

5366,510

5300,968

5259,692

-1%

-2%

powyżej 100

4948,549

5219,016

5114,346

-2%

3%

Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, "Pulsu Biznesu" i Cenatorium

Zaskoczeniem może być wyhamowanie cen najmniejszych lokali – choć w skali roku ich cena poszła do góry średnio o 8 proc. (czyli o 465,89 zł), to w drugim kwartale kosztowały średnio o 2 proc. mniej niż na początku roku.

Ceny mieszkań - Łódź

Na mieszkaniach 2- i 3-pokojowch w Łodzi potencjalnie dało się w ostatnim roku zarobić. Ceny lokali z przedziałów 35-50 i 60-80 mkw. wzrosły średnio o kilkanaście procent r/r, najbardziej w przypadku mieszkań o powierzchni 60-70 mkw., za które w drugim kwartale trzeba było dopłacić średnio 633,73 zł względem analogicznego okresu w poprzednim roku. W tym okresie średnie ceny poszły w górę w każdym z przedziałów powierzchniowych.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Łodzi [zł/mkw.]

Metraż [mkw.]

II kw. 2017

I kw. 2018

II kw. 2018

Zmiana k/k

Zmiana r/r

do 35

3734,50

4010,60

3976,90

-1%

6%

35-40

3486,97

3897,68

3954,45

1%

13%

40-50

3539,51

3844,92

3950,00

3%

12%

50-60

3852,33

3870,92

3982,14

3%

3%

60-70

3792,69

4369,11

4426,42

1%

17%

70-80

3943,15

4428,27

4439,52

0%

13%

80-100

3787,57

4292,12

4119,75

-4%

9%

powyżej 100

3825,35

4194,69

4106,13

-2%

7%

Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, "Pulsu Biznesu" i Cenatorium

Łódzki rynek oszczędził kupującym istotnych wzrostów cen w ciągu drugiego kwartału – nabywcy lokali z przedziału od 35 do 80 mkw. musieli przełknąć zwyżki, jednak nieznaczne, bo na poziomie co najwyżej 3 proc. Kupujący najmniejsze (do 35 mkw.) i największe (powyżej 80 mkw.) mieszkania płacili nawet mniej niż na początku roku – analogicznie o średnio 33 i 88 zł za każdy metr kwadratowy.

Ceny mieszkań - Olsztyn

Podobnie jak w Poznaniu czy Łodzi, niekorzystne zmiany cen r/r najbardziej dotknęły w Olsztynie kupujących lokale z przedziału 60-70 mkw. Do każdego metra kwadratowego musieli oni doliczyć średnio 430,31 zł więcej niż w drugim kwartale 2017 roku.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Olsztynie [zł/mkw.]

Metraż [mkw.]

II kw. 2017

I kw. 2018

II kw. 2018

Zmiana k/k

Zmiana r/r

do 35

4653,879

4564,13

4870,986

7%

5%

35-40

4204,263

4419,041

4351,16

-2%

3%

40-50

4551,459

4519,976

4431,353

-2%

-3%

50-60

4138,698

4407,957

4342,299

-1%

5%

60-70

3898,895

4360,562

4329,208

-1%

11%

70-80

4000,165

4232,695

4209,489

-1%

5%

80-100

4286,303

4022,288

3914,49

-3%

-9%

powyżej 100

3947,073

4047,672

4272,805

6%

8%

Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, "Pulsu Biznesu" i Cenatorium

Drugi kwartał br. okazał się droższy od pierwszego przy transakcjach obejmujących najmniejsze (do 35 mkw.) i największe (powyżej 100 mkw.) lokale – tu stawki wzrosły średnio o 6-7 proc., czyli odpowiednio 306,86 i 225,13 zł na każdym metrze kwadratowym. Mieszkania we wszystkich innych segmentach były tańsze średnio o 1-3 proc.

Ceny mieszkań – Lublin

Lublin okazał się najbardziej odstawać od pozostałych rosnących rynków lokalnych. W skali roku ceny transakcyjne spadły w przypadku aż połowy analizowanych przez nas segmentów mieszkań. Obniżki sięgały od 1 do 5 proc. – największe oszczędności mieli szansę poczynić domykający transakcje dot. nieruchomości o powierzchni 40-50 mkw., gdzie od kwietnia do czerwca za każdy metr płacono średnio o 257,46 zł mniej niż w drugim kwartale roku poprzedniego.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Lublinie [zł/mkw.]

Metraż [mkw.]

II kw. 2017

I kw. 2018

II kw. 2018

Zmiana k/k

Zmiana r/r

do 35

4 987,71

4 838,96

4883,699

1%

-2%

35-40

4 885,86

5 221,10

5 029,39

-4%

3%

40-50

5 195,72

4 852,41

4 938,26

2%

-5%

50-60

5 023,92

4 829,42

4 994,69

3%

-1%

60-70

4 816,73

4 832,59

4 633,19

-4%

-4%

70-80

5 035,70

5 691,22

5 309,04

-7%

5%

80-100

4 952,67

5 453,54

5 060,92

-7%

2%

powyżej 100

5 018,15

5 447,76

5 124,92

-6%

2%

Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, "Pulsu Biznesu" i Cenatorium

Dobre wiadomości dla planujących zakup nieruchomości w Lublinie płyną też z analizy kwartalnych zmian cen. Nie brakuje mieszkań, dla których stawki poszły w dół, najbardziej (6-7 proc.) w przypadku dużych lokali, przekraczających 70 mkw.

Nieruchomości – rynek przegrzanych cen

Jeśli wierzyć prognozom ekspertów, najbliższe miesiące mogą sprzyjać poszukującym mieszkania, zawodząc tych, którzy liczą na duże przebitki cenowe przy zbyciu nieruchomości. Indeks cen mieszkań urban.one dla Polski wzrósł w lipcu o 0,18 pkt do poziomu 97,63. Przedstawiciele rynku coraz częściej mówią o nieuniknionym spadku sprzedaży nieruchomości z rynku pierwotnego – w ankiecie Cenatorium pogorszenia warunków spodziewa się ponad połowa (58 proc.) ankietowanych. Zjawisko uzasadniają głównie problemami deweloperów – przede wszystkim brakiem siły roboczej i rosnącymi kosztami pracy, które utrudniają realizację inwestycji zgodnie z planem.

(Bankier.pl)

– O pogarszającej się sytuacji na rynku deweloperskim mówimy już od początku br. Jest to efekt horrendalnych cen gruntów oraz realizacji. Średni wzrost cen mieszkań w Warszawie na przestrzeni ostatnich dwóch lat przekroczył 25 proc. Kupujący przestali zgadzać się na nowe warunki cenowe, a ich zdolności kredytowe też nie zakładały tak mocnego wzrostu cen. Mamy więc do czynienia z sytuacją, gdzie kupujący doszli do ściany, a sprzedający, czyli deweloperzy, stanęli przed perspektywą osiągania zerowych marż. Krótkookresowo będziemy mieli więc do czynienia z obniżką cen mieszkań w budowie, by zapewnić projektom płynność finansową, a także drastyczny spadek liczby rozpoczynanych budów – komentuje wyniki indeksu Michał Kubicki, prezes Unimax Development. W kontekście stołecznego rynku Kubicki mówi wprost o przegrzaniu cen.

Pogorszenia koniunktury w Dużych miastach spodziewa się 63 proc. ankietowanych przez urban.one ekspertów. – Nawet największym deweloperom zdarzają się już opóźnienia w oddawaniu niektórych projektów. Przyczyną są kłopoty firm wykonawczych, których koszty działalności (siły roboczej) dochodzą już czasem do granic opłacalności – tłumaczy Barbara Bugaj, starszy analityk ds. nieruchomości w Cenatorium.

Czy to dobry czas na zainwestowanie w mieszkanie na wynajem? O to pytamy w prowadzonym przez nas internetowym badaniu. Zachęcamy wszystkich Czytelników do udziału. Jeśli okna z pytaniami nie widać poniżej, kliknij tutaj »

 

Malwina Wrotniak

Źródło:
Tematy:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
19 14 prosto-o-nieruchomosciach

Największa głupotę popełniają ci co biorą kredyty na zakup mieszkania na wynajem - przy maksymalnym lewarowaniu łatwo jest być w plecy. nie powinno się kredytować

a przecież inwestować w mieszkania można i bez ich posiadania, chociażby za sprawą podnajmu, dzięki czemu odpada nie tylko kredyt a i wszystkie długoterminowe ryzyka:

podnajem.prosto-o-nieruchomosciach.pl

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
2 13 jasiek2017

Nie masz pojecia o czym piszesz. A reklamowane przez Ciebie podnajmy to zabawa.

! Odpowiedz
2 9 jasiek2017

Tak jak pisalem wczesniej nie masz pojecia o kredytach wiec reklamujesz swoje pseudo kursy aby zbic kase na naiwnych. WIelu takich jak Ty jest w inetrnecie i zerujecie na naiwnych.

! Odpowiedz
33 14 silvio_gesell

Nigdy nie wzrosną stopy - za mało dzieci.

! Odpowiedz
11 13 pull_up

Za mało dzieci i pociotków dobrej zmiany poupychanych w państwowych spółkach i spółeczkach, radach i raduniach, to chyba chciałeś powiedzieć.

! Odpowiedz
3 9 pull_up

Ponawiam zadane kiedyś pytanie i liczę że doczekam się odpowiedzi. Jakie jest twoje wykształcenie formalne. Dziękuję.

! Odpowiedz
2 14 silvio_gesell odpowiada pull_up

Jestem z wykształcenia muzykiem. Jakieś pytania?

! Odpowiedz
3 9 pull_up odpowiada silvio_gesell

Już więcej żadnych.

! Odpowiedz
2 3 pull_up odpowiada silvio_gesell

Aczkolwiek artyści mogą odnosić sukcesy na rynkach :)

! Odpowiedz
0 7 silvio_gesell odpowiada pull_up

Zmieniasz instrument. :)

! Odpowiedz