Po wiosennym uspokojeniu indeks urban.one, a tym samym ceny mieszkań, ponownie zaczęły rosnąć. To efekt wyższego popytu stymulowanego zapowiedzią, a następnie wprowadzeniem w życie programu "Bezpieczny kredyt 2 proc.".
W czerwcu 2023 r., czyli w przededniu wejścia w życie programu "Bezpieczny kredyt 2 proc.", odczyt indeksu urban.one przygotowywanego dla całej Polski przez Cenatorium dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” wyniósł 107,97 pkt. I choć wciąż jest on znacznie niższy niż przed rokiem (-3,17 pkt r/r), to w ujęciu miesięcznym zanotowano wzrost o 0,31 pkt. To odmienna sytuacja względem poprzednich miesięcy, gdy mówiliśmy o spadkach (marzec i kwiecień) oraz o stabilizacji (maj).
W górę względem maja powędrował także odczyt indeksu liczonego dla największych polskich rynków nieruchomości (Kraków, Wrocław, Gdańsk, Poznań, Łódź, Gdynia). W czerwcu 2023 r. wyniósł on 122,2 pkt. (+0,81 pkt m/m i + 2,96 pkt r/r), osiągając najwyższy poziom w historii pomiarów.
Po dwóch miesiącach z obniżkami w czerwcu wzrósł także w ujęciu miesięcznym indeks urban.one dla Warszawy, którego odczyt zatrzymał się na poziomie 118,95 pkt, czyli o 0,5 pkt wyżej niż w maju oraz o 1,48 pkt wyżej niż w analogicznym miesiącu 2022 r.
Więcej chętnych na mieszkania
W opinii ekspertów zajmujących się rynkiem nieruchomości wzrost stawek to pokłosie zapowiedzi, a następnie wprowadzenia już w lipcu 2023 r. programu "Bezpieczny kredyt 2 proc.", ale również zmniejszenia bufora bezpieczeństwa dla kredytów hipotecznych, co przełożyło się na wzrost zdolności kredytowej, o czym w artykule „Zdolność kredytowa – mała górka po dramatycznych spadkach” pisał Michał Kisiel, analityk Bankier.pl.
Łatwiejszy dostęp do kredytu i już sama zapowiedź programu Bezpieczny kredyt 2 proc. przyniosły wzrost popytu na mieszkania. Deweloperzy notowani na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych w II kw. 2023 r. sprzedali 5447 lokali – o 33,8 proc. a nominalnie o blisko 1,4 tys. więcej niż w analogicznym okresie 2022 r.
Popyt na hipoteki wystrzelił
W lipcu wystrzeliło rosnące już w poprzednich miesiącach zainteresowanie kredytami hipotecznymi. Jak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej, w lipcu 2023 r. o kredyt hipoteczny wnioskowało blisko 43,5 tys. potencjalnych kredytobiorców – o 97,5 proc. więcej niż w czerwcu oraz o 208 proc. więcej niż w lipcu 2022 r.
Średnia wartość kredytu hipotecznego, o który wnioskowano w lipcu 2023 r., wyniosła 410,4 tys. zł, co oznaczało wzrost o 7,4 proc. względem czerwca oraz o 21 proc. w relacji do analogicznego miesiąca 2022 r.
W opinii części analityków wzrost popytu na mieszkania jest jednak wzrostem sztucznie wykreowanym.
– Wynika on z przesunięcia transakcji w czasie. W statystykach będziemy widzieć teraz także te transakcje, które w normalnych warunkach miałyby miejsce w poprzednich miesiącach. Podobnie można powiedzieć o klientach, którzy przyspieszą swoje decyzje zakupowe nawet o kilkanaście miesięcy z uwagi na obawy wcześniejszego wyczerpania się środków w puli programu – ocenia Michał Kubicki, prezes zarządu Omega Asset Management i ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
Ceny mieszkań znów rosną - zwłaszcza z drugiej ręki
Wraz ze wzrostem zainteresowania mieszkaniami rosną także ceny – zarówno ofertowe, jak i transakcyjne, choć podwyżki nie są tak mocne, jak w poprzednich latach. Wzrosty cen były szczególnie widoczne na rynku wtórnym.
Jak wynika z danych Narodowego Banku Polskiego, drugi kwartał 2023 r. stał pod znakiem zatrzymania, obserwowanej trzy miesiące wcześniej. Stawki wpisywane w aktach notarialnych znów zaczęły rosnąć, choć tempo wzrostu i tak było wolniejsze, niż w przypadku oczekiwań sprzedających. Obfitujące w obniżki poprzednie kwartały sprawiły jednak, że w ujęciu rocznym średnie ceny transakcyjne wzrosły, w zależności od miasta, w granicach 1 – 6 proc., a w Łodzi, Szczecinie, Poznaniu i Warszawie zanotowano nawet obniżki wahające się od 2 do ponad 4 proc. r/r.
Znacznie szybciej w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy rosły za to przeciętne oczekiwania sprzedających mieszkania, również deweloperów. Wpływ na nie ma również mniejsza liczba mieszkań wprowadzanych do oferty. Zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego, deweloperzy w czerwcu 2023 r. zaczęli najmniej budów od ośmiu lat, a biorąc pod uwagę całe pierwsze półrocze 2023 r. - najmniej od siedmiu lat.
Zadyszka w kurortach
Z nadpodażą, według ekspertów, muszą mierzyć się za to nadmorskie rynki najmu, na których w ostatnich latach nowych lokali przybywało jak grzybów po deszczu.
– Inwestycje w kurortach muszą się mierzyć z konkurencją ze strony innych aktywów, jak lokaty czy obligacje korporacyjne, które stanowią mocną alternatywę dla lokali na wynajem w kurortach, przy wyższej płynności papierów dłużnych. Nie da się też ukryć, że boom na inwestycje w nadmorskich i górskich miejscowościach spowodował nadpodaż i zadyszkę sprzedażową. Sytuacja może się zacząć poprawiać, dopiero gdy inflacja spadnie znacznie poniżej 10 proc. i rentowności poszczególnych aktywów wyrównają się – twierdzi Michał Kubicki.
