Najnowszy odczyt indeksu urban.one wskazuje na uspokojenie sytuacji na rynku sprzedaży mieszkań. Może to być jednak cisza przed burzą związaną z wejściem w życie „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. W opinii ekspertów, popyt, choć sztucznie, wystrzeli zwłaszcza w przypadku mniejszych mieszkań.
W maju 2023 r. odczyt indeksu urban.one przygotowywanego dla całej Polski przez Cenatorium dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” wyniósł 107,66 pkt i był o 0,07 pkt wyższy niż w kwietniu i jednocześnie o 3,14 pkt niższy niż rok wcześniej. Odczyt znajduje się od dwóch miesięcy na najniższym poziomie od dwóch lat, a dokładniej od czerwca 2021 r.
W maju ustabilizował się także indeks urban.one liczony dla największych polskich rynków sprzedaży mieszkań (Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Gdańska, Gdyni, Poznania i Łodzi). W maju 2023 r. odczyt wyniósł 121,39 pkt i był o 0,01 pkt niższy niż w kwietniu. W ostatnich pięciu miesiącach, począwszy od grudnia 2022 r., mówiliśmy o wzrostach. W relacji rocznej majowy odczyt indeksu był o 3 pkt wyższy.
„Bezpieczny kredyt 2 procent” głównie dla mniejszych mieszkań
Jak tłumaczy Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, deweloperzy zaczęli stawiać na inwestycje w segmencie popularnym, co ma być związane z wejściem w życie w lipcu programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.
Kalkulator "Bezpiecznego kredytu 2 proc."
Pobierz kalkulator "Bezpiecznego kredytu 2 proc."
Chcesz sprawdzić, jaka będzie rata po dopłacie? Zastanawiasz się, na jaką kwotę kredytu będzie Cię stać? Chcesz dowiedzieć się, jak długość okresu spłaty wpłynie na raty? Pobierz kalkulator, który wyliczy szacunkowy harmonogram kredytu z dofinansowaniem - "pełną" ratę i ratę po dopłacie.
Pobierz poradnik zostawiając zgody, albo zapłać 20 zł
Masz pytanie? Napisz na marketing@bankier.pl
– Największym zainteresowaniem cieszą się mniejsze lokale, nie tylko jedno- i dwupokojowe, ale również kompaktowe mieszkania z trzema pokojami – ocenia Małgorzata Wełnowska.
Ma to związek z limitami całkowitych kwot płaconych za mieszkania zawartymi w założeniach programu, które z kolei sprawiają, że nie każde mieszkanie będzie kwalifikowało się do wzięcia „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. O tym, jak duże mieszkania będzie można kupić, korzystając z rządowych dopłat, pisaliśmy ostatnio w artykule „Bezpieczny kredyt 2 proc. nie dla każdego mieszkania.”.
Więcej chętnych na hipoteki, ale wystrzał spodziewany w lipcu
Choć obecnie wciąż spory udział na rynku stanowią transakcje za gotówkę, to w najbliższych miesiącach powinien rosnąć udział klientów posiłkujących się kredytem.
W maju, a więc dwa miesiące przed wejściem w życie programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, jak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej, o kredyt mieszkaniowy wnioskowało 22,4 tys. potencjalnych kredytobiorców, co oznaczało wzrost w ujęciu rocznym o 3,7 proc. Udzielono wówczas 10,9 tys. kredytów hipotecznych – o 11,7 proc. więcej niż w kwietniu, ale jednocześnie wciąż znacznie mniej niż rok wcześniej (-26,6 proc. r/r). Ich łączna wartość wyniosła 3,4 mld zł.
W czerwcu liczba wnioskujących o kredyt mieszkaniowy była nieco niższa i wyniosła 22 tys. Ze względu m.in. na efekt niskiej bazy, był to wynik o 12,8 proc. wyższy niż w analogicznym miesiącu 2022 r.
Równolegle z rosnącym zainteresowaniem kredytami mieszkaniowymi i w cieniu programu „Bezpieczny kredyt 2 proc. ”, banki promują obniżki w hipotekach, o czym pisał Michał Kisiel, analityk Bankier.pl.
Znaczny wzrost popytu na kredyty hipoteczne spodziewany jest w lipcu, w związku z wejściem w życie programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Jak z kolei przewiduje Marcin Krasoń, ekspert Otodom Analytics, już zakończony II kw. 2023 r. powinien przynieść wzrost sprzedaży mieszkań.
– Prognozujemy, że kwartalnie sprzedaż na siedmiu najważniejszych rynkach pierwotnych w granicach miast przekroczy 14 tys. lokali. Ostatni raz sprzedaż na podobnym poziomie mieliśmy w trzecim i czwartym kwartale 2021 roku. W porównaniu do drugiego kwartału 2022 r. wzrost sprzedaży wyniesie ponad 50 proc. – mówi Marcin Krasoń.
Jak dodaje, część kupujących, obawiając się wzmożonego popytu i wzrostu cen, przyspieszyła decyzję o transakcji.
– Klienci, którzy z dofinansowania będą mogli skorzystać, zintensyfikowali swoje poszukiwania i rezerwują mieszkania, by kupić je, gdy program zacznie już działać. Ze względu na górny limit ceny nieruchomości są to oczywiście częściej lokale położone poza centrami miast – analizuje Marcin Krasoń.
Czy jednak podaż nadąży za popytem? Zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego w maju 2023 r. deweloperzy oddali do użytku 9,8 tys. mieszkań – o 6,7 proc. mniej niż w kwietniu oraz o 12,6 proc. mniej niż rok wcześniej. Jeszcze mocniej w ujęciu rocznym obniżyła się liczba rozpoczętych budów. W maju deweloperzy ruszyli z pracami przy budowie 8,7 tys. lokali mieszkalnych, co było wynikiem o 33,8 proc. niższym niż w analogicznym miesiącu 2022 r.
„Bezpieczny kredyt 2 proc.” sztucznie zawyży popyt
Kończąc wątek „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, jak zauważa Michał Kubicki, prezes Omega Asset Management oraz ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, wpływ programu na rynek poznamy dopiero za kilka miesięcy.
– Popyt będzie sztucznie zawyżony, zakłamując statystyki jedynie poprzez przesunięcie transakcji w czasie. W statystykach będziemy widzieć więc także te transakcje, które w normalnych warunkach miałyby miejsce w poprzednich miesiącach. Podobnie można powiedzieć o klientach, którzy przyspieszą swoje decyzje zakupowe nawet o kilkanaście miesięcy z uwagi na obawy wcześniejszego wyczerpania się środków w puli programu. Zatem kilka lub kilkanaście miesięcy po wejściu programu może wyglądać nadzwyczaj dobrze, przy czym okresy przed rozpoczęciem i po zakończeniu udzielania wsparcia będą sztucznie wydrenowane z umów – ocenia Michał Kubicki.
Wracając do indeksu urban.one, w maju 2023 r. odczyt dla Warszawy wyniósł 118,45 pkt i był o 0,32 pkt niższy niż w kwietniu oraz o 0,72 pkt wyższy niż w maju 2022 r.
Choć średnie ceny transakcyjne, na co wskazują odczyty indeksu, ustabilizowały się w największych polskich miastach, to w odmiennym kierunku podążają stawki ofertowe. Zgodnie z danymi Cenatorium, na siedmiu największych rynkach pierwotnych w Polsce, średnie oczekiwania deweloperów wzrosły w maju o 6,6 proc. względem kwietnia.
Biorąc pod uwagę poszczególne miasta, sytuacja nie była jednak jednorodna. O ile w Warszawie wzrost średniej ceny ofertowej w ujęciu miesięcznym wyniósł 6,7 proc., o tyle we Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi było to ok. 1 proc.
Jak zauważa Małgorzata Wełnowska, wzrosty cen mieszkań, które można było zaobserwować w poszczególnych miastach, wynikały przede wszystkim ze zmiany struktury mieszkań wprowadzanych do oferty oraz struktury sprzedawanych lokali. Więcej mniejszych mieszkań w ofercie ma bowiem przełożenie na wyższą średnią cenę ofertową.
Coraz droższa budowa domu
Z kronikarskiego obowiązku sprawdźmy jeszcze, jak kształtował się w maju odczyt indeksu urban.one liczonego dla gruntów budowlanych. W maju wyniósł on 141,33 pkt i był o 0,96 pkt wyższy niż w kwietniu oraz o 0,25 pkt wyższy niż w maju 2022 r. Od ponad roku odczyt indeksu waha się pomiędzy 139 a 142 pkt.
Chcącym postawić dom jednorodzinnym sen z powiek spędzają przede wszystkim rosnące ceny materiałów i usług budowlanych. Jak pisaliśmy niedawno w artykule „Koszty budowy domu wyraźnie przyspieszyły”, średni koszt wzniesienia domu w stanie surowym zamkniętym wzrósł w maju 2023 r. względem analogicznego miesiąca 2022 r. o 26,8 proc. Osiągnięcie stanu deweloperskiego kosztowało w maju średnio o 23,2 proc. więcej niż przed rokiem.
