Zacieśnianie polityki monetarnej przez RPP w celu zduszenia 15,6-proc. inflacji w drastyczny sposób przełożyły się na koszt kredytów i ich dostępność. Sprawę dodatkowo utrudniła KNF, która już w marcu zarekomendowała bankom utrzymywanie bufora ostrożnościowego na poziomie 5 pp. przy ocenie zdolności kredytowej.
Doprowadziło to do armagedonu na rynku kredytów hipotecznych. Według danych BIK w czerwcu o hipotekę wnioskowało 19,52 tys. osób, czyli prawie 60 proc. mniej rdr. Była to najniższa liczba w historii, od kiedy BIK monitoruje tę wielkość, czyli od stycznia 2007 r. W porównaniu do maja 2022 r. osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy było mniej o 18,1 proc., a trzeba pamiętać, że w piątym miesiącu roku udzielono najmniej kredytów hipotecznych od 87 miesięcy (od lutego 2015 r.).
Załamanie na rynku hipotecznym od razu odczuli giełdowi deweloperzy, którzy od początku lipca raportowali statystyki kwartalne i półroczne dotyczące liczby sprzedanych mieszkań. Sprzedaż mocno tąpnęła w drugim kwartale, pogłębiając dynamikę z pierwszych trzech miesięcy roku.
Najmocniejszy spadek zaraportowała grupa Echo Investment z 65 proc. mniej sprzedanych lokali od kwietnia do czerwca w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku. Ponad 50-proc. tąpnięcie zaraportowali również Atal (-52 proc.), Lokum Development (-57 proc.) czy Archicom (-56 proc.). Relatywnie najmniej spadki odczuł Dom Development, który w II kwartale sprzedał o 22 proc. mniej lokali rok do roku.
Biorąc pod uwagę całe pierwsze półrocze, statystyka mocno ciąży Lokum Development, który zanotował spadek sprzedaży o 53 proc. Echo podało, że sprzedało o 40 proc. mniej lokali, a sprzedaż Atalu była mniejsza o 35 proc. W perspektywie półrocza to Develia może pochwalić się najmniejszym spadkiem wynoszącym 9 proc., to ze względu na mocny I kwartał, kiedy liczba sprzedanych lokali była nawet większa niż w I kwartale 2021 r. Mimo to spółka podjęła decyzję o obniżeniu celu sprzedażowego na 2022 r.
„W kontekście sytuacji rynkowej wynik sprzedaży, jaki osiągnęliśmy w II kwartale br., jest zadowalający. Natomiast mierzymy się z wieloma wyzwaniami, przede wszystkim z dalszym wzrostem stóp procentowych i ograniczeniem zdolności kredytowej klientów. (...) W związku z tym podjęliśmy decyzję o skorygowaniu celu sprzedaży do poziomu 1600-1800 lokali. To niewiele mniej wobec bardzo dobrego 2021 r., w którym nabywców znalazło 1921 mieszkań” - powiedział Andrzej Oślizło, prezes Develii.
„Mieszkania sprzedają się wolniej niż rok temu, natomiast dotyczy to klientów, którzy zamierzają posiłkować się kredytem hipotecznym i którzy przez wyższy poziom stóp procentowych utracili zdolność kredytową. Klienci gotówkowi nadal kupują mieszkania. Wielu z nich chroni się w ten sposób przed skutkami rosnącej inflacji” - mówił z kolei Zbigniew Juroszek, prezes Atalu, cytowany w komunikacie Dompress.pl
Sentyment do branży, która musi się mierzyć z erozją wyników i rosnącymi kosztami, widać na sektorowym indeksie WIG-Nieruchomości. Od szczytu ostatniej hossy z października, kiedy rozpoczynał się cykl podwyżek stóp procentowych, jest on niżej o 22 proc.
Sytuacja na rynku mieszkaniowym nie jest determinowana jedynie przez to, co dzieje się w sferze kredytów hipotecznych. Obserwowane są też działania zagranicznych funduszy inwestycyjnych intensywnie poszukujących bloków, osiedli, a nawet całych firm deweloperskich. Powstające w ten sposób portfele mieszkań kierowane są na rynek wynajmu i tu swojej szansy upatrują deweloperzy.
„Obecnie w ramach PRS (ang. private rented sector) funkcjonuje w Polsce ponad 5 tys. lokali, a - według szacunków - w przygotowaniu jest kolejne 25 tys.” – powiedziała Katarzyna Unold - dyrektorka zarządzająca Acciona.
"Pewnie w ciągu najbliższych kilku lat dojdziemy do kilkudziesięciu tysięcy takich lokali. W Polsce jest obecnie 16 aktywnych graczy na rynku i rynek najmu instytucjonalnego będzie stanowić niewątpliwie dużą część budownictwa mieszkaniowego” – powiedziała.