Każdy bank inaczej ocenia zdolność kredytową – wiedzą o tym wszyscy, którzy starali się kiedykolwiek o finansowanie. W przypadku hipotek jednak różnice w ostatnim czasie stają się coraz skromniejsze, wynika z analizy Bankier.pl.
Nie oprocentowanie, nie opłaty i prowizje, a właśnie zdolność kredytowa stała się najczęściej dyskutowaną wartością w kredytach hipotecznych. Od jesieni 2021 r. kwota dostępnego finansowania rozpoczęła stopniowo przyspieszający lot w dół. To skutek zarówno wzrostu stóp procentowych, jak i wprowadzonych w międzyczasie nowych zasad oceny narzuconych przez nadzór finansowy.
Trend zdecydowanie wyhamował jesienią zeszłego roku. Gdy stało się jasne, że podwyżek stóp procentowych na razie nie będzie, wskaźniki z rynku międzybankowego zaczęły się osuwać, a zdolność kredytowa wzrosła. Przyjrzeliśmy się danym z comiesięcznych rankingów kredytów hipotecznych Bankier.pl, by sprawdzić, jak w takim otoczeniu podejście do oceny finansowej wydolności klientów różnicuje banki.
Półroczne „kółko” zdolności w hipotekach
Banki uczestniczące w rankingu przygotowują symulacje dla narzuconego profilu kredytobiorców. Jest to rodzina „dwa plus jeden” mieszkająca w Warszawie. Zakładamy, że kredytobiorcy mają co miesiąc do dyspozycji łącznie 13 tys. zł. 29-letnia kobieta zatrudniona jest na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony i zarabia 7 tys. zł netto. Jej 32-letni partner ma podobną sytuację, lecz nieco niższe zarobki – 6 tys. zł miesięcznie. Para nie spłaca obecnie żadnych zobowiązań kredytowych, a historia kredytobiorców odnotowana w BIK nie zawiera negatywnych wpisów.
Kredytodawcy przygotowujący propozycje dla klientów określają także szacunkową maksymalną zdolność kredytową pary kredytobiorców. W porównaniach poniżej sięgnęliśmy po wartości wyliczane dla kredytu z okresowo stałym oprocentowaniem, z 20-procentowym wkładem własnym.
W ciągu siedmiu miesięcy, od połowy 2022 r. średnia szacowana przez banki zdolność kredytowa profilowych klientów powróciła do punktu startu. Wskaźnik w czerwcu wynosił 669,1 tys. zł, a w styczniu 2023 r. znalazł się niemal dokładnie na tym samym poziomie.
Taki rozwój sytuacji nie jest zaskoczeniem, jeśli spojrzymy na przebieg odczytów wskaźników obrazujących cenę pieniądza na rynku np. WIBOR 3M. Szacunki zdolności kredytowej podążały za zmianami w otoczeniu, chociaż banki różniły się zarówno szybkością reakcji na ruchy stóp, jak i jej skalą.
Równanie do średniej w praktyce
Interesującym, chociaż nie wiadomo jak trwałym zjawiskiem, jest spadające zróżnicowanie szacunków zdolności kredytowej wśród banków. Próbując uchwycić ten efekt wyliczyliśmy dwa wskaźniki dla symulacji 12 banków w każdym z miesięcy od czerwca 2022 r.:
- średnie odchylenie bezwzględne (inaczej: średnią z odchyleń od wartości średniej dla każdego z banków) w danym miesiącu,
- odchylenie standardowe.
Wyniki wskazują, że styczniowe symulacje banków dzieliła znacznie mniejsza przestrzeń niż w poprzednich miesiącach. Przykładowo, odchylenie standardowe dla tego miesiąca wyniosło 39,9 tys. zł, podczas gdy np. w lipcu 2022 r. – 62,7 tys. zł. Miary zmienności malały z miesiąca na miesiąc od połowy 2022 r., z jednym tylko grudniowym wyjątkiem.
Można zatem (upraszczając) powiedzieć, że banki w coraz bardziej zbliżony sposób oceniają zdolność kredytową – obserwujemy „równanie do średniej”. Nie bez znaczenia są tutaj zapewne coraz bardziej drobiazgowe oczekiwania nadzoru, sięgające parametrów, które wcześniej można było kształtować w polityce kredytowania. Jak przyznają nieoficjalnie bankowcy, nie pozostawiają one zbyt wiele pola do manewru.
Różnice zupełnie nie zanikną
Chociaż przestrzeń dzieląca kredytodawców maleje, to nadal widać podziały na „liberalnych” i „konserwatywnych”. W gronie banków uczestniczących w rankingu można wyróżnić trzy grupy, ze względu na podawane szacunki zdolności:
- Banki regularnie określające ten wskaźnik powyżej średniej – mieszczą się w niej Bank Pekao, ING Bank Śląski oraz PKO BP.
- Banki stale lokujące się w pobliżu średniej – Bank Pocztowy, Alior Bank, BNP Paribas Bank, Santander Bank.
- Banki podające zwykle szacunki niższe niż średnia – BOŚ, Citi Handlowy oraz Bank Millennium.
Chociaż w rankingowych danych dostrzec można „glajszachtowanie” ocen zdolności, to warto pamiętać, że próbkujemy tutaj jeden specyficzny wycinek rynku reprezentowany przez przyjęty profil kredytobiorców. Banki różnią się nie tylko spojrzeniem na czysto finansowe cechy klienta, ale także, chociażby akceptowanymi źródłami dochodu, apetytem na ryzyko, wymaganiami dotyczącymi wkładu własnego itp.
Error 503 Backend fetch failed
Backend fetch failed
Guru Meditation:
XID: 748838254
Varnish cache server
