Wzrost cen wyhamował, flipperzy spasowali, małe miasta wchodzą do gry [Podsumowanie debaty]

Praca zdalna może zwiększyć popyt na mieszkania w mniejszych miejscowościach, a odpływ flipperów przełoży się na stabilizację cen na rynku wtórnym – to wnioski płynące z debaty, która odbyła się w ramach Dnia Mieszkaniowego na Bankier.pl.

Renesans domów

Już pierwsza, wiosenna fala pandemii koronawirusa zmieniła nawyki klientów na polskim rynku mieszkaniowym. Jak zauważa Jarosław Krawczyk z Otodom.pl, w pierwszych miesiącach pandemii i związanych z nią obostrzeń Polacy częściej myśleli o kupnie domu niż mieszkania, co opisywaliśmy także na łamach Bankier.pl.

Jeszcze na początku marca mieszkania stanowiły 51 proc. wszystkich wyszukiwań w serwisie, a domy 46 proc. Po miesiącu proporcje zmieniły się i to domy stanowiły 53 proc. wyszukiwań. We wrześniu, gdy wydawało nam się, że życie powoli będzie wracało do normalności, ponownie większą popularnością cieszyły się mieszkania, ale od dwóch tygodni ponownie obserwujemy renesans domów – mówi Jarosław Krawczyk.

Jak dodaje, Polacy szukają także większych mieszkań i co ważne, lokali wyposażonych w duże balkony, tarasy lub zlokalizowane na parterze niewielkie ogródki.

– Co ciekawe, pomimo rosnących wymagań, ceny maksymalne, które wpisują poszukujący mieszkań, są na zbliżonym poziomie jak przed wybuchem pandemii. Nie ma gotowości do wydawania większych pieniędzy za większe mieszkania – ocenia Jarosław Krawczyk.

Popyt ucieknie do mniejszych miast?

Niższe stawki dyktowane za te same metraże można znaleźć w mniejszych miastach. Jak pisaliśmy we wczorajszym artykule „Rynek mieszkań dwóch prędkości. Raport o cenach w 49 miastach Polski”, średnie stawki w byłych miastach wojewódzkich są nawet trzykrotnie niższe niż od obowiązujących w obecnych stolicach województw.

Z drugiej strony, ceny w małych miastach rosną znacznie szybciej. W opinii uczestników debaty, popyt na mieszkania położone w mniejszych miastach i miejscowościach leżących w pobliżu stolic województw może w najbliższych latach rosnąć.

– Praca zdalna, która towarzyszy nam od wiosny i do której przekonało się wielu pracodawców i pracowników, może wzmocnić ten popyt. Jeśli pracownik będzie musiał pojawić się w biurze raz w tygodniu, a przez pozostałe dni będzie miał możliwość pracy z domu, z pewnością głębiej zastanowi się nad kupnem mieszkania w mniejszym, choćby rodzinnym mieście – twierdzi dr Iwona Sroka, członek zarządu Murapol SA.

Część potencjalnych klientów szukających własnego „M” na największych polskich rynkach wstrzymuje się z decyzją o zakupie, m.in. w obawie o utratę pracy. Jak zauważa Iwona Sroka, klienci, którzy decydują się na zakup mieszkania na rynku pierwotnym, stali się wybredniejsi. – Dłużej analizują oferty i oczekują wyższego standardu czy inteligentnych rozwiązań typu smart home. Wcześniej liczyła się wyłącznie dobra lokalizacja i nieodstraszająca cena – podsumowuje.

Choć w związku z coraz mniej opłacalnym najmem długoterminowym i trudnościami piętrzącymi się na rynku najmu krótkoterminowego, część klientów inwestycyjnych opuściła rynek, ich miejsce zajęli klienci rezygnujący z nieprzynoszących zysku lokat bankowych.

– Tacy klienci mają jednak inne preferencje. Nie interesują ich dziury w ziemi. Chcą inwestować w mieszkania już gotowe lub prawie gotowe, a nie w lokale, które będą mogli wynająć za kilkanaście miesięcy – ocenia Iwona Sroka.

Odpływ flipperów - stabilne stawki

Ostatnie miesiące to jeszcze wyraźniejsze wyhamowanie obserwowanych wcześniej wzrostów stawek na rynku wtórnym. Zdaniem dra Jacka Furgi, prezesa Centrum Prawa Bankowego i Informacji przy Związku Banków Polskich, stabilizacja cen dyktowanych za używane mieszkania to efekt ograniczonej działalności tzw. flipperów, którzy sztucznie zawyżali ceny.

– Wykorzystywali oni rosnące ceny i za nieznaczny remont, na który czasami składało się wyłącznie odmalowanie ścian, odsprzedając mieszkanie zarabiali kilka, a nawet kilkanaście procent w porównaniu do pierwotnej ceny – tłumaczy Jacek Furga.

Jak jednak dodaje, nie spodziewa się drastycznej korekty cen.

– Wzrost cen, który obserwowaliśmy od 2013 r. nie był wzrostem spekulacyjnym. Uzasadniały go rosnące wynagrodzenia oraz koszty inwestycji. Nie sądzę, żeby korekta cen miała miejsce, a jedynie dalsze wyhamowanie wzrostów, które już obserwujemy. Lokalnie może dojść oczywiście do obniżek, ale będą one zapewne jednocyfrowe. W mojej opinii będą oscylowały wokół 3-4 proc. w skali roku, co jednak i tak będzie istotną zmianą, patrząc na panujące obecnie kilkunastoprocentowe wzrosty w skali roku – prognozuje Jacek Furga.

Banki znowu przykręcą kredytowy kurek?

Wiele w kwestii cen mieszkań będzie zależało od dostępności kredytów. Choć wrześniowa akcja kredytowa była na zbliżonym poziomie do obserwowanego tuż przed wybuchem pandemii, zdaniem dra Michała Kisiela, analityka Bankier.pl, banki już wiosną pokazały, że potrafią zaostrzyć politykę kredytową w krótkim czasie.

– Inaczej niż podczas kryzysu z lat 2008-2009, zaostrzenie polityki kredytowej dotknęło nie wszystkich kredytobiorców, ale konkretnych grup – głównie pracowników z branż szczególnie zagrożonych wzrostem bezrobocia – przypomina Michał Kisiel. – Dziś także nie wiemy, które branże będą działały z kilka dni. Reakcja banków może być szybka. Spodziewam się drugiej fali ograniczeń – dodaje.

Zdaniem Jacka Furgi, wzrostu marż jednak nie powinniśmy się spodziewać.

– Za sprawą trzykrotnej obniżki stóp procentowych mieliśmy w ostatnich miesiącach do czynienia z podwyżkami marż. Są one na zadowalającym banki poziomie, a kolejne podwyżki mogłyby jedynie odstraszyć klientów. Choć banki w większym stopniu zaczęły przyznawać kredyty klientom o większej wiarygodności i zapożyczającym się na większe sumy, każdy, kto planuje wziąć kredyt hipoteczny w ciągu pół roku, ma prawo na niego liczyć – przewiduje Jacek Furga.

Internetowa debata "Co dalej z cenami mieszkań?" odbyła się w ramach pierwszego Dnia Mieszkaniowego w Bankier.pl. Dyskusję prowadziła Malwina Wrotniak, redaktor naczelna Bankier.pl. Partnerami Dnia Mieszkaniowego są Murapol SA oraz Otodom.pl.

Źródło: