Rynek mieszkań dwóch prędkości. Raport o cenach w 49 miastach Polski

W trzynastu spośród obecnych miast wojewódzkich ceny ofertowe mieszkań wzrosły w ciągu roku poniżej 10 proc. – wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez serwis nieruchomości Otodom.pl. Znacznie większe wzrosty panują w mniejszych miastach, które 20 lat temu utraciły statusy stolic województw.

We wrześniu 2020 r. najwięcej w ogłoszeniach sprzedaży mieszkań wpisywano w Warszawie, Krakowie i Gdańsku. Średnie stawki dyktowane w tych trzech miastach wyraźnie odskoczyły od pozostałych. To także jedyne trzy polskie miasta, w których średnia cena ofertowa przekroczyła lub zbliżyła się do bariery 10 000 zł/mkw.

Przyglądając się średnim cenom ofertowym w obecnych i byłych miastach wojewódzkich, widać wyraźnie podział na rynki dwóch prędkości. W stolicach obecnych szesnastu województw wraz z wyższymi stawkami ofertowymi idą w parze mniejsze wzrosty w stawek w relacji rocznej i dwuletniej. W miastach, które w 1999 r. utraciły status wojewódzkich stolic, stawki są niższe nawet trzykrotnie, lecz wzrosły w ciągu ostatniego roku zdecydowanie mocniej.

W Warszawie średnio trzy razy drożej niż w Wałbrzychu

Dopiero na 15. miejscu w zestawieniu polskich miast z najwyższymi cenami ofertowymi można znaleźć przedstawiciela tej drugiej grupy – to leżące w woj. łódzkim Skierniewice, gdzie we wrześniu sprzedający oczekiwali średnio 5908 zł/mkw. – więcej niż w posiadających wciąż status miast wojewódzkich Kielcach (średnio 5901 zł/mkw.) i Opolu (średnio 5813 zł/mkw.).

Wśród obecnych miast wojewódzkich najniższe średnie stawki można zaobserwować w dwóch stolicach woj. lubuskiego. W Zielonej Górze średnia cena ofertowa we wrześniu wyniosła 5230 zł/mkw. Jeszcze niżej wyceniano mieszkania oferowane w Gorzowie Wielkopolskim – średnio na 4759 zł/mkw.

Najniższą średnią cenę ofertową odnotowano we wrześniu w Wałbrzychu na Dolnym Śląsku. Oferujący mieszkania położone w tym 110-tysięcznym mieście oczekiwali średnio 2982 zł/mkw. – niemal trzykrotnie mniej niż w Warszawie. Najniższe średnie stawki można było znaleźć także w byłych miastach wojewódzkich znajdujących się obecnie w woj. podkarpackim: Krośnie – średnio 4121 zł/mkw., Tarnobrzegu – średnio 3718 zł/mkw. i Przemyślu – średnio 3378 zł/mkw. oraz łódzkim: Piotrkowie Trybunalskim – średnio 4207 zł/mkw. i Sieradzu – średnio 3367 zł/mkw.

W blisko połowie - dwudziestu spośród analizowanych miast - średnia cena ofertowa nie przekroczyła bariery 5000 zł/mkw., z kolei w 36 (73 proc. ogółu) była niższa niż 6000 zł/mkw.

Im mniejsze miasto, tym większy wzrost

Dwie prędkości na rynku mieszkaniowym w Polsce widać także, gdy spojrzymy na wzrosty średnich stawek w relacji rocznej i dwuletniej. W miastach z najniższymi średnimi stawkami, sprzedający mieszkania najmocniej podnieśli swoje oczekiwania.

Wzrost w relacji rocznej powyżej 10 proc. odnotowano w ponad połowie analizowanych miast (27 spośród 49). Wśród nich znalazło się pięć obecnych miast wojewódzkich, w tym dwa z trójki największych: Kraków (+11,6 proc. i +932 zł/mkw. r/r) i Łódź (+10,3 proc. i +563 zł/mkw. r/r).

Najbardziej znaczący wzrost średniej ceny ofertowej odnotowano jednak w Białej Podlaskiej (woj. lubelskie), gdzie mieszkania wyceniano średnio na 4409 zł/mkw. – o 17,3 proc. wyżej niż rok wcześniej. Nominalnie wzrost wyniósł 715 zł/mkw. Na podium pod względem najwyższych rocznych wzrostów średnich stawek ofertowych znalazła się jeszcze Jelenia Góra (+17,5 proc. i +691 zł/mkw. r/r) oraz Kalisz (+16,7 proc. i +684 zł/mkw. r/r).

Najmniej względem września 2019 r. wzrosła średnia cena ofertowa we wspomnianym już Piotrkowie Trybunalskim – o 0,5 proc. więcej niż we wrześniu 2019 r. Wzrost o 3,6 proc. odnotowano w Elblągu (woj. warmińsko-mazurskie), gdzie oczekiwano średnio 4971 zł/mkw., a o 4 proc. wyżej wyceniano mieszkania położone w stolicy województwa: Olsztynie (średnio 5996 zł/mkw.).

W dwóch miastach miały miejsce spadki oczekiwań sprzedających. Lokale oferowane w Sieradzu były wyceniane średnio o 24,4 proc. niżej niż rok wcześniej (średnio 3367 zł/mkw.) a w Ciechanowie średnia wycena obniżyła się w tym czasie o 6,7 proc. (średnio 3719 zł/mkw.).

Mocniejsze wzrosty można zaobserwować, porównując średnie stawki z września 2020 r. z tymi sprzed dwóch lat. Najbardziej pod tym względem wybija się Zamość (woj. lubelskie), gdzie średnia cena ofertowa w ciągu wzrosła w tym czasie o 45,7 proc. (do 5251 zł/mkw.). Wzrost powyżej 30 proc. odnotowano jeszcze w siedmiu innych byłych miastach wojewódzkich: Legnicy (+38,3 proc. r/r), Radomiu (+32,9 proc. r/r), Siedlcach (+32,7 proc. r/r), Chełmie (+32,4 proc. r/r), Włocławku (+32,3 proc. r/r), Jeleniej Górze (+31 proc. r/r) oraz Białej Podlaskiej (+30,8 proc. r/r).

Obecne miasta wojewódzkie dominowały wśród rynków, na których w relacji dwuletniej odnotowano wzrosty średnich cen ofertowych pomiędzy 15 a 25 proc.

Z tendencji tej wyłamały się Katowice, gdzie sprzedający oczekiwali we wrześniu średnio o 27,8 proc. więcej niż dwa lata wcześniej, oraz Szczecin i Toruń, gdzie średnie ceny ofertowe wzrosły w tym czasie o ok. 26 proc.

Najstabilniejsze stawki w ciągu ostatnich dwóch lat panowały w Tarnobrzegu (woj. podkarpackie) oraz Pile (woj. wielkopolskie). Wzrost średniej stawki ofertowej w relacji do września 2018 r. wyniósł w tych miastach odpowiednio 0,7 proc. i 8,2 proc.

Podobnie jak w przypadku relacji rocznej, tak i względem września 2018 r. spadek średnich oczekiwań sprzedających zanotowano w Sieradzu. Wyniósł on 31,2 proc., a nominalnie 1524 zł/mkw.

Gdzie wzrost stawek zahamował, a gdzie przyspieszył?

W większości analizowanych miast (30 spośród 49) wzrost średnich stawek zwolnił w porównaniu z 2019 r. Najmocniej wyhamowanie oczekiwań sprzedających mogli odczuć szukający własnego „M” w Ciechanowie, gdzie średnia cena ofertowa w relacji do września 2019 r. spadła o 6,7 proc., a dokładnie rok wcześniej wzrost w relacji rocznej wyniósł 20,5 proc. Równie mocno – o ok. 20 proc. – wzrost cen w relacji rocznej osłabł w Zamościu (woj. lubelskie): +11 proc. r/r we wrześniu 2020 r. w porównaniu z +31,2 proc. r/r we wrześniu 2019 r.

Wśród obecnych miast wojewódzkich oczekiwania sprzedających mieszkania nie rosły tak mocno jak w 2019 r. w Katowicach (+6,6 proc. r/r w 2020 r. w porównaniu z +19,9 proc. r/r we wrześniu 2019 r.).

Na drugim biegunie znalazł się Tarnobrzeg, gdzie wycena nowych mieszkań względem września 2019 r. wzrosła o 13,4 proc., podczas gdy pomiędzy wrześniem 2018 a wrześniem 2019 r. odnotowany został spadek o 11,2 proc. Ponad 10-procentowy skok wzrostu w relacji rocznej odnotowano z kolei w Nowym Sączu (woj. małopolskie): +13,9 proc. r/r we wrześniu 2020 r. wobec +1,2 proc. we wrześniu 2019 r. oraz w Krośnie (woj. podkarpackie): +16,6 proc. r/r we wrześniu 2020 r. wobec 5,4 proc. r/r we wrześniu 2019 r.

Na identycznym poziomie utrzymuje się wzrost oczekiwań sprzedających mieszkania w dwóch miastach: Krakowie, gdzie zarówno we wrześniu 2020 r. jak i 2019 r. mieszkania były wyceniane średnio o 10,3 proc. r/r wyżej oraz Siedlcach, gdzie wzrost wyniósł 15,2 proc.

Oprócz Krakowa spośród największych polskich miast wzrost wyceny mieszkań utrzymał się na podobnym poziomie jak w ubiegłym roku w Lublinie (+11 proc. r/r we wrześniu 2020 r. wobec +10,8 proc. r/r we wrześniu 2019 r.) oraz Warszawie (+8,9 proc. r/r we wrześniu 2020 r. wobec +10,1 proc. r/r we wrześniu 2019 r.).

Mikromieszkania i największe apartamenty drożeją najmocniej

Największe dysproporcje pomiędzy poszczególnymi analizowanymi miastami pod względem średnich cen ofertowych oraz zmian w relacji rocznej można zaobserwować w przypadku najmniejszych mieszkań (o powierzchni do 24 mkw. oraz od 25 do 39 mkw.), a także największych, ponad stumetrowych apartamentów.

Pozostając przy najmniejszych lokalach (do 24 mkw.), ich wycena w relacji do września 2019 r. najmocniej wzrosła w Radomiu, gdzie we wrześniu 2020 r. oczekiwano średnio 5888 zł/mkw. (+26,5 proc. r/r) oraz Kielcach (średnio 7165 zł/mkw. i +26,5 proc. r/r).

Na drugim biegunie znalazły się najmniejsze mieszkania oferowane w Płocku (woj. mazowieckie) oraz Wałbrzychu. Sprzedający w ogłoszeniach wpisywali średnio 4533 zł/mkw. oraz 3257 zł/mkw., co oznaczało spadek średniej stawki w relacji rocznej odpowiednio o 7 proc. oraz 6,9 proc.

W przypadku nieco większych mieszkań o powierzchni od 25 do 39 mkw. średnie żądania sprzedających najmocniej - o 40 proc. - wzrosły w Krośnie, gdzie oczekiwali oni średnio 5908 zł/mkw. Spadek średniej stawki w tym segmencie zanotowano jedynie w Elblągu (średnio 4884 zł/mkw. i -4,8 proc. r/r).

W obecnych miastach wojewódzkich zmiana średnich cen ofertowych mieszkań o powierzchni od 25 do 39 mkw. w skali roku wahała się pomiędzy +3,9 proc. w Olsztynie przez +8,5 proc. w Warszawie po +15 proc. w Gorzowie Wielkopolskim.

Zmiana średnich stawek dyktowanych za największe apartamenty, o powierzchni przekraczającej 100 mkw. w obecnych miastach wojewódzkich wahała się od -6 proc. r/r w Bydgoszczy (średnio 4904 zł/mkw.) po +17 proc. r/r w Poznaniu, gdzie za każdy metr kwadratowy sprzedający oczekiwali średnio 7310 zł.

Wśród byłych miast wojewódzkich najmocniej obniżyły się oczekiwania sprzedających największe mieszkania w Siedlcach (woj. mazowieckie). Oczekiwali oni średnio 3750 zł/mkw. - o 32,9 proc. i 1836 zł/mkw. mniej niż we wrześniu 2019 r. Niezmienna pozostała za to średnia cena ofertowa wpisywana w ogłoszeniach przez sprzedających tego typu lokale w Ciechanowie (średnio 2350 zł/mkw.).

W przypadku pozostałych, jednocześnie bardziej popularnych metraży, panowały znacznie mniejsze dysproporcje dotyczące zmian średnich stawek ofertowych. Również w ich przypadku można było znaleźć miasta, w których oczekiwania sprzedających spadłyby w relacji do ubiegłego roku.

Analizując średnie stawki dotyczące mieszkań o powierzchni od 40 do 59 mkw., największy spadek średniej ceny ofertowej odnotowano w Sieradzu (woj. łódzkie). Lokale o tej powierzchni wyceniano tam we wrześniu 2020 r. średnio na 3673 zł/mkw. - o 12,7 proc. niżej niż we wrześniu 2019 r. Z kolei w Jeleniej Górze, Skierniewicach, Tarnobrzegu i Łomży szukający tego typu metraży musieli liczyć się ze wzrostem średnich stawek względem ubiegłego roku o ponad 20 proc.

Wycena większych mieszkań o powierzchni od 60 do 79 mkw. najmocniej obniżyła się w Sieradzu (średnio 3928 zł/mkw. i -23,7 proc. r/r) oraz Ciechanowie (średnio 3462 zł/mkw. i -12,7 proc. r/r). Wśród obecnych miast wojewódzkich nie zanotowano spadków w skali roku. Najstabilniej średnie stawki prezentowały się w Gdańsku (średnio 9438 zł/mkw. i +3,9 proc. r/r) oraz Olsztynie (średnio 5815 zł/mkw. i +4 proc. r/r).

Źródło: