REKLAMA

Wyższy wkład własny to tańszy kredyt. Na pewno?

Michał Kisiel2016-03-30 06:00analityk Bankier.pl
publikacja
2016-03-30 06:00
Wyższy wkład własny to tańszy kredyt. Na pewno?
Wyższy wkład własny to tańszy kredyt. Na pewno?
fot. Krzysztof Szewczyk / / FORUM

Pożyczając na mniejszą część wartości nieruchomości, powinniśmy liczyć na niższą marżę. Teoretycznie bank w takim przypadku ponosi mniejsze ryzyko niż wtedy, gdy wkład własny klienta stanowi niewielką część ceny mieszkania. W praktyce jednak banki nie zawsze premiują kredytobiorców angażujących więcej własnych środków, a nawet zdarza się, że proponują mniej atrakcyjne warunki.

Przygotowując marcową edycję rankingu kredytów hipotecznych, poprosiliśmy banki o zaproponowanie ofert dla kredytobiorców kupujących mieszkanie na rynku wtórnym w Gdyni. Cena lokalu wynosi 481 tys. zł.

W pierwszym wariancie klienci wnoszą wkład własny w wysokości 20 proc. ceny nieruchomości. Przypomnijmy, że to dziś minimalny poziom zaangażowania dopuszczalny przez zalecenia Komisji Nadzoru Finansowego. Część instytucji pozwala co prawda na pożyczenie większej kwoty, 85 lub nawet 90 proc. wartości lokalu, ale życzy sobie w zamian dodatkowego zabezpieczenia lub podwyższonej marży.

W drugim wariancie kredytobiorcy decydują się na wpłatę 288 tys. zł, czyli 60 proc. ceny mieszkania. Wskaźnik LTV (loan to value, kwoty kredytu do wartości nieruchomości) wynosi w takim przypadku 40 proc.

Połowa banków nie obniży marży

Porównanie stawek marż kredytowych dla kredytu z LTV równym 80 proc. i 40 proc. pozwala dostrzec, że wiele instytucji (połowa z ankietowanych przez Bankier.pl) nie proponuje niższej marży przy znacząco wyższym wkładzie własnym. Z punktu widzenia kredytodawcy wysoki wkład własny to element znacznie ograniczający ryzyko kredytowe – chroni on np. przed skutkami obniżenia wartości zabezpieczenia w przyszłości. Jednak korzyści te nie są przerzucane na klienta pod postacią niższej ceny pożyczanego pieniądza.

Różnica stawek marży kredytowej dla kredytu hipotecznego z 20- i 60-procentowym wkładem własnym
(wartość nieruchomości 481 tys. zł, zobowiązanie na 30 lat, dla profilowych kredytobiorców)

Bank

Marża kredytowa
przy LTV=40 proc.

Marża kredytowa
przy  LTV=80 proc.

Różnica

Alior Bank

2,50 pp.

2,50 pp.

-

Bank BGŻ BNP Paribas

1,50 pp.

1,75 pp.

-0,25 pp.

Bank BPH

1,35 pp.

1,35 pp.

-

Bank BPS

1,69 pp.

1,79 pp.

-0,10 pp.

Bank Millennium

1,84 pp.

1,89 pp.

-0,05 pp.

Bank Pekao

2,09 pp.

2,09 pp.

-

BOŚ

1,80 pp.

2,00 pp.

-0,20 pp.

BZWBK

1,69 pp.

1,69 pp.

-

Citi Handlowy

1,85 pp.

1,85 pp.

-

Credit Agricole

2,00 pp.

2,00 pp.

-

Deutsche Bank

2,10 pp.

2,10 pp.

-

Eurobank

1,99 pp.

2,15 pp.

-0,16 pp.

ING Bank Śląski

2,05 pp.

1,90 pp.

+ 0,15 pp.

mBank

2,00 pp.

2,10 pp.

-0,10 pp.

PKO BP

1,54 pp.

1,64 pp.

-0,10 pp.

Raiffeisen Bank

2,00 pp.

2,00 pp.

-

Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 5-15.03.2016 r.

Wśród instytucji przewidujących obniżenie marży przy powiększonym wkładzie własnym wyróżnia się BGŻ BNP Paribas, w którym stawka w porównaniu ze standardowym kredytem jest niższa o 0,25 pp. Nieco mniej wyraźne preferencje proponuje BOŚ (-0,2 pp.) i Eurobank (-0,16 pp.). W pozostałych instytucjach różnica jest symboliczna.

Szczególny przypadek stanowi ING Bank Śląski, w którym kredytobiorcy wnoszący większy wkład własny musieliby liczyć się z wyższą ceną pożyczanego pieniądza. Paradoks ten wynika z powiązania w cenniku banku marży z wysokością kwoty kredytu. Kredytobiorcy pożyczający więcej niż 200 tys. zł mogą liczyć na stawkę niższą o 0,15 pp. Wzrost wkładu własnego powoduje natomiast spadek pożyczanej kwoty. W przypadku profilowych kredytobiorców oznaczało to podwyżkę oprocentowania.

Raport z rynku mieszkań - marzec 2016

Raport z rynku mieszkań - marzec 2016

Stabilne ceny wśród ofert nowych i używanych mieszkań utrzymują się przez kolejny miesiąc nowego roku. W większości miast i metraży wahania były znikome, ale nie zabrakło kilku wyjątków na rynku mieszkań deweloperskich. W ich przypadku, podwyżki wyniosły nawet 10 proc. w relacji miesiąc do miesiąca. W najdroższej pod względem cen mieszkań Warszawie luty nie przyniósł żadnych zmian. Zarówno mieszkania z rynku pierwotnego, jak i wtórnego, utrzymały poziomy cen ze stycznia.

Źródło:
Michał Kisiel
Michał Kisiel
analityk Bankier.pl

Specjalizuje się w zagadnieniach związanych z psychologią finansów, analizuje jak płacą i zadłużają się Polacy. Doktor nauk ekonomicznych, zwolennik idei społeczeństwa bez gotówki. Pomysłodawca finansowego eksperymentu "2 tygodnie bez portfela", w ramach którego banknoty i karty płatnicze zamienił na smartfona.

Tematy
Najlepsze konta dla płacących kartą lub telefonem - styczeń 2022 r.

Najlepsze konta dla płacących kartą lub telefonem - styczeń 2022 r.

Komentarze (12)

dodaj komentarz
~zenon
sporo błędów w zestawieniu..
~anonim
Na marże i oprocentowanie nie ma co patrzeć. Nie jeden raz trafiłem na ofertę w której teoretycznie oprocentowanie było niższe niż w innych bankach, a rata kredytu na tę samą kwotę i okres znacznie wyższa. Przeplatanie po między opłatami w którym można nawet zrobić 0 oprocentowanie ale wszystko nadrobić marżą Na marże i oprocentowanie nie ma co patrzeć. Nie jeden raz trafiłem na ofertę w której teoretycznie oprocentowanie było niższe niż w innych bankach, a rata kredytu na tę samą kwotę i okres znacznie wyższa. Przeplatanie po między opłatami w którym można nawet zrobić 0 oprocentowanie ale wszystko nadrobić marżą i prowizjami. Najlepiej od razu w bankach zaczynać od pytania o RRSO i momentalnie schodzi nam z głowy obowiązek porównywania reszty opłat.
~KORAN_i_KONAN
Ascetyzm Bankowy to suche "koryto" pislamu

Za 1 złotówkę pozyskaną z PODATKU BANKOWEGO, społeczeństwo zapłaci 2,40-3,15 złotych !!!

Prognoza z Lipca 2015 r. mówi o koszcie 85 mld PLN dla Rynku Kapitałowego w 2015 r.
i kosztach NETTO(spadek wzrostu PKB) corocznych(8-12) mld PLN pomnożona przez
Ascetyzm Bankowy to suche "koryto" pislamu

Za 1 złotówkę pozyskaną z PODATKU BANKOWEGO, społeczeństwo zapłaci 2,40-3,15 złotych !!!

Prognoza z Lipca 2015 r. mówi o koszcie 85 mld PLN dla Rynku Kapitałowego w 2015 r.
i kosztach NETTO(spadek wzrostu PKB) corocznych(8-12) mld PLN pomnożona przez zagregowany współczynnik wzrostu podstawy opodatkowania w okresie obowiązywania podatku bankowego, do roku, na który jest liczony podatek bankowy.
Firmy Ubezpieczeniowe zapłacą ok 0,5 mld podatku bankowego rocznie.

Podatek Bankowy „Sprzedany” LUDOWI jako UDOMOWIENIE banków.

Od tego jest: KNF, ZBP, i Urząd Ochrony Konsumentów. Represyjne (podatkiem bankowym) sprzedanie tego tematu, może spowodować:
- działania skutkujące ograniczaniem działalności kredytowej,
- wymuszony „ techniczny ” wzrost kosztów kapitału, ze względu na „ techniczną ” zmianę środowiska w jakim funkcjonują banki,
- pogorszyć sprawność działania mechanizmu, powodując „ przejściowy ” okres adaptacyjny, do momentu zrównoważenia ryzyk, także ryzyk w całym SYSTEMIE BANKOWYM

podatek bankowy: 0,44%, aktywa do 4 mld PLN zwolnione z podatku, dla tzw. SKOKÓW=0%:

1. STRATY 2015r. ok.85 mld PLN - na wartościach aktywów w OFE + PZU + inwestorzy indywidualni + papiery dłużne + koszty spadku wzrostu PKB w stosunku do tego jaki można by było osiągną bez tego REPRESYJNEGO Podatku( związane z zachowaniem konsumentów, banków i kosztu kapitału).

Straty w 2015r. ok 85 mld PLN i czasowe przesunięcie strat corocznych na 2016r,…..…,….….,…….

1 .STRATY2015r. ok. 85 mld PLN w 2015 r.

2. od 2016 r. i kolejnych latach, Corocznie w PROCENTACH:

Podatek Bankowy=0,44% * (1,1 bilon mld PLN/rocznie)= ok. 4,85mld PLN
Przychody Łącznie ok. 5,60 mld PLN = 4,85mld PLN + ok. 0,75 mld PLN (dodatkowe łącznie)

Baza do obliczeń wpływu: urocznowiony spadek wzrostu PKB2015
Koszty(urocznowione) =(12,5–16,5) mld PLN
STRATA=Koszty(uroczn.) - Przychody(uroczn.) =(12,5-16,5)mldPLN – 5,6mldPLN =ok.(7-11)mld PLN

Coroczny spadek wzrostu PKB( trwały i systemowy) ok.(0,40-0,62)% PKB w stosunku do PKB(bez podatku). Koszt tego kapitału jest w wysokości: (125-195)% w skali roku. Osobiście nie chcę być obciążany tak DROGIM kredytem dla realizacji tego PROJEKTU. Skarb Państwa i Samorządy zadłużają się, obciążając MNIE kredytami o koszcie rzędu (3-5)% w skali roku i mnie to wystarczy. Udział kredytów w PKB ok.60% ok. 1 bilion PLN - Skarb Państwa obsługa, emisje, rolowania, Samorządy to samo, Przedsiębiorcy: linie, bieżące, inwestycyjne, obligacje, Konsumenci indywidualni: hipoteczne, konsumpcyjne, chwilówki itd.

Podsumowanie:
To co PIS proponuje to może być zamęt na rynku kapitałowym, zubożenie społeczeństwa, trwałe świadome obniżanie długoterminowego PKB, w stosunku do PKB bez tych obciążeń podatkowych. NBP nie przeprowadziło analiz w przedmiotowej sprawie. Węgry obniżają wysokość tego podatku wprowadzonego w 2010 r. z 0,53% do 0,31% w roku 2016 r. i będą go ZMNIEJSZAĆ dalej w latach 2017-2019 r.. ( dlaczego ?!, skoro jest taki POŻYTECZNY ! ).

Podatek jest liczony od (1 bilon 100 mld PLN)*0,44% = ok. 4,85 mld PLN, aktywa własne banków to tylko ok. 150 mld PLN, reszta to NASZE pieniądze !(1 bilion 100 mld/PLN to depozyty obywateli, przedsiębiorców, samorządów, itd.). Oczywiście bierzemy pod uwagę, ze pasywa=aktywa banków.
Ściśle aktywami są udzielone, udzielane KREDYTY.

„Pozytywnym skutkiem” i w kalkulacji uwzględnionym będzie poszukiwanie dalszych, znacznych obniżek kosztów działalności operacyjnej banków. Opisałbym go mianem „rewolucyjny”.

Następnym „pozytywnym efektem”(sarkazm) z tak wprowadzonego podatku będzie moim zdaniem polepszenie wyników w sprawozdaniach finansowych SKOKÓW, choć niekoniecznie musi mieć on trwały charakter, a wszystko w ramach skoku SKOKÓW na udziały rynkowe.
Na to też należy zwrócić uwagę, aby posłowie nie wprowadzali USTAW, które zaszkodziłyby także gospodarce i WSZYSTKIM kredytobiorcom !!! - mam dość idiotyzmów

Skrót:
tego nie da się usprawiedliwić !!!

przychód łączny od banków= 5,6 mld PLN łącznie z korzyściami podatkowymi i innymi

koszty = (12,5-16,5) mld PLN,

a po uwzględnieniu niższego CIT przyjęto 1 mld PLN (o czym poniżej)

Koszt łączne= (13,5-17,5) mld PLN

koszt kapitału w % = (140-215)% rocznie,

STRATA=ok.(8-12) mld PLN
Coroczny spadek wzrostu PKB( trwały i systemowy) ok.(0,45-0,69)% PKB w stosunku do PKB(bez podatku).


Podatek Bankowy

Banki zagraniczne od 2016 r. wyprowadzą legalnie około 3-5 mld PLN dochodu bez opodatkowania CIT(19%), a koszty „z tego tytułu” mogą być polskich księgach uwzględnione.
Stanowi ubytek przychodu księgowego w wysokości ok. 15-25 mld PLN(wolumen kredytów) !!!.

„Wiceprezes ZBP zwrócił uwagę na jeszcze jeden element projektu - podatkiem mają być objęte polskie oddziały zagranicznych banków. - To zapewne spowoduje, że największe kredyty będą księgowały w bankach matkach, co będzie zgodne z prawem - mówił Groszek.”

Podatek CIT od banków będzie z tego powodu w roku 2016 o ok 25-35% (0,7-1 mld PLN) niższy,
jak możliwy bez tego podatku

http://tvn24bis.pl/pieniadze,79/zbp-banki-beda-reagowac-na-podatek-bankowy,602693.html
~troll_watch
wyluzuj, wklejałeś to już w styczniu. Może raz napisz coś od siebie?
~KORAN_i_KONAN odpowiada ~troll_watch
wklejam to od lipca 2015

Piszę to od siebie
~sdfsdf
fajnie że w ING im mniejszy wkład tym niższa marża :D
(usunięty)
(wiadomość usunięta przez moderatora)
~DKJ
15% jak już ale napisał co wiedział
~Nep
dla profilowych kredytobiorców... czyli jakich? ile zarabiają?
~klocunia
warto zapytac tez o prowizje
plus dodatkowe upusty gwiazdki i krzyzyki
ogolnie analiza po lebkach

Powiązane: Mieszkanie na kredyt

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki