REKLAMA

Właściciele mieszkań z czasów "bańki cenowej" mają nadzieję na szybki wzrost cen

2018-02-26 20:00
publikacja
2018-02-26 20:00

Po długim okresie stabilizacji, ceny mieszkań w końcu zaczęły mocniej rosnąć. Taki scenariusz nie cieszy oczywiście kupujących, za to jest bardzo na rękę właścicielom mieszkań. Z obecnych wzrostów cieszą się zwłaszcza ci, którzy kupowali swoje nieruchomości 10 lat temu. Wielu z takich właścicieli do dziś nie ma szansy ich sprzedać bez straty. Wszystko z powodu pęknięcia bańki cenowej i bardzo dużych spadków cen. Do dziś stawki nie wróciły do poziomów z lat 2006-08.

fot. / / YAY Foto

Problem, wbrew powszechnemu mniemaniu, nie dotyczy wyłącznie tzw. Frankowiczów. Ich oczywiście również - z powodu wzrostu wartości franka, wzrosła znacznie wartość ich zobowiązania do spłaty. Zaznaczmy, że dokładnie w szczycie bańki cenowej na rynku nieruchomości, frank szwajcarski był rekordowo tani. Przypadało to na lato roku 2008.

W lipcu 2008 kurs franka wynosił 1,95 zł. W tamtym okresie, gdy ceny mieszkań rosły nieomal z tygodnia na tydzień, pośrednicy, analitycy i media przekonywały, że kredyty frankowe są bezpieczne, a ci którzy je zaciągnęli to szczęściarze. Równolegle przekonywano rzesze klientów, że trzeba się spieszyć i jak najszybciej kupować mieszkanie, bowiem później będzie już tylko drożej. Niestety na tę "nagonkę" wielu dało się nabrać i wielu dziś boleśnie ją odczuwa - nie tylko Frankowiczów. W okresie, o którym mowa, banki hojnie udzielały kredytów na zasadach, które dziś są czystą fantastyką - np. na 120 proc. wartości nieruchomości, na 50 lat.

Wg ekspertów portalu TargiMieszkaniowe.net osoby, które zadłużyły się w ten sposób, do dziś głównie spłacają odsetki. Wartość kapitału do spłaty zmniejszyła się nieznacznie, tymczasem w międzyczasie pękła bańka cenowa na rynku mieszkaniowym i mieszkania zaczęły tanieć.

Przecena sięgnęła nawet kilkudziesięciu procent i co ważne - mimo że później nastąpiło odbicie - stawki nie wróciły do poziomów sprzed 10 lat. Oznacza to, że nadal może być duży problem, by tak sprzedać mieszkanie, by spłacić kredyt, a przecież nie o to w tym wszystkim chodzi. Każdy kupujący, podchodzący do transakcji inwestycyjnie, liczy że jego nieruchomość będzie trzymać wartość a nawet zyskiwać na wartości.

Tymczasem zysk może być bardzo nikły, jeśli w ogóle będzie. Może się np. okazać, że nie wystarczy na kapitał własny nowego kredytu mieszkaniowego. Przypomnijmy, że zgodnie z rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego, powinno być to 20 proc. wartości nieruchomości. W praktyce, banki często godzą się na kredyty z 10 proc. wkładem, pod warunkiem ubezpieczenia niskiego wkładu. Nawet jednak w takim wariancie, by myśleć o przeciętnym mieszkaniu w dużym mieście, trzeba by wyłożyć około 30 tys. zł.

Głębia spadków

Jak widzimy na wykresie oraz w tabeli ze średnimi cenami mieszkań wg NBP, szczyt górki cenowej przypadał mniej więcej na III - IV kw. roku 2008. W Warszawie nowe mieszkania były najdroższe w II kw. 2008, kiedy to za metr kwadratowy płaciło się 8600 zł. Od tamtego momentu mieszkania w stolicy zaczęły tanieć, by osiągnąć minimum cenowe w IV kw. 2012 r., gdy za 1 mkw. płaciło się już zaledwie niecałe 6500 zł. Tak więc przecena na stołecznym rynku sięgnęła 25 proc. Co ważne - ceny co prawda później nieco wzrosły, ale ciągle są o niecały 1000 zł/mkw. niższe niż w szczycie górki. Obecnie wg NBP średnia cenowa na stołecznym rynku wynosi 7750 zł/mkw.

Podobnie jest i w innych miastach. We Wrocławiu - wg NBP w I kw. 2007 za metr kwadratowy płaciło się aż 7000 zł. Najniższe wartości przypadały natomiast na 2009 rok - 5000 zł. W ciągu dwóch lat ceny na wrocławskim rynku nieruchomości zmniejszyły się aż o blisko 30 proc., i również nie wróciły do swoich poziomów. Aktualnie mieszkania w stolicy Dolnego Śląska kosztują o niecałe 10 proc. mniej, niż w szczycie górki.

Wykres nr 1. Zmiany cen transakcyjnych mieszkań z rynku pierwotnego od III 2006 r. do IV 2017 r./ Źródło: Dane Narodowego Banku Polskiego

Tabela nr 1. Średnie ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym / Źródło: Dane Narodowego Banku Polskiego

Przykuci do mieszkań

Powyższe dane jasno pokazują problem. W wielu przypadkach sytuacja cenowa nie zmieniła się na tyle, by dało się mieszkania kupione na szczycie górki cenowej, sprzedać bez realizacji straty. Jeśli kupowaliśmy na kredyt, kwota uzyskana w transakcji po cenach rynkowych, może być niewystarczająca, by - bez dopłaty z własnej kieszeni - spłacić zobowiązanie wobec banku. Jak już mówiliśmy - wbrew stereotypowym przekonaniom - nie dotyczy to wyłącznie Frankowiczów.

Osoby, które nie są w stanie aktualnie korzystnie sprzedać mieszkania, pozostają w trudnej sytuacji. Od pierwotnej transakcji minęło 10 lat. Ludzie ci mają kolejne ambicje, plany mieszkaniowe, tymczasem są "uwiązani" do pierwotnie kupionej nieruchomości. W oczekiwaniu na lepsze czasy, jeśli chcą się "pozbyć" zobowiązania kredytowego, są zmuszeni takie mieszkanie wynajmować. Innym wariantem, wg ekspertów portalu TargiMieszkaniowe.net jest transakcja zamiany mieszkaniami. W takiej sytuacji należy znaleźć nieruchomość, która może być zabezpieczeniem kredytu. Zamiast się zadłużać na całą jej wartość, trzeba będzie wyłożyć różnicę. To dobre rozwiązanie dla tych, którym pogorszyła się zdolność kredytowa.

Ceny "wykonają" pracę?

Jak już mówiliśmy - sprawa głębokich spadków cen mieszkań to problem praktycznie każdego, kto kupował w tzw. szczycie bańki cenowej. Każdemu powinno zależeć na tym, by jego majątek zyskiwał na wartości. Obecnie pojawiło się ku temu światełko w tunelu. Kilka lat trwa hossa na rynku mieszkaniowym, jednak dopiero ostatnio ceny - dotychczas stabilne, zaczęły mocniej wyrywać się ze smyczy. Świadczą o tym wzrosty z końcówki minionego roku. Na niektórych lokalnych rynkach mieszkania zaczęły mocniej drożeć. Tak było m.in. w Gdańsku, gdzie rok do roku (IV kw. 2016 - IV kw. 2017) nowe mieszkania podrożały o ponad 6 proc. Rekordzistą pozostaje natomiast Szczecin ze wzrostem cen na poziomie ponad 12 proc. Na rynku wtórnym o ponad 12 proc. podrożały mieszkania w Gdańsku, o niecałe 8 proc. we Wrocławiu, i 5 proc. w Krakowie.

Choć pozornie nie są to duże wzrosty - w rzeczywistości ceny "ruszyły" się wyraźniej niż miało to miejsce w ostatnich latach, kiedy zmiany cenowe rok do roku sięgały 100 - 200 zł/mkw. Wg ekspertów niewykluczone, że obecna tendencja utrzyma się w tym roku. Wszystko dlatego, że deweloperzy notują nadal świetną sprzedaż, popyt zaczyna górować nad podażą. Koniunktura się utrzymuje mimo braku pomocy dla kupujących w postaci programu MDM. Wszystko to może skutkować bardziej dynamicznymi wzrostami cen mieszkań.

Źródło:
Tematy
Tanie konta dla zwolenników nowoczesnych rozwiązań – listopad 2021 r.

Tanie konta dla zwolenników nowoczesnych rozwiązań – listopad 2021 r.

Komentarze (17)

dodaj komentarz
lisior
Właściciele mogą mieć nadzieję na wzrost cen mieszkań......W latach 2006- 2008 kupujący też mieli taką nadzieję a wyszło jak widać.........:).
jogibeznogi
Zachciało się wszystkim zachodnioeuropejskich standardów z dnia na dzień tylko szkoda , że nikt się nie zastanowił nad kosztami takiego skoku cywilizacyjnego

Nikt z dnia na dzień nie zrobi wynagrodzeń w górę o 300 procent tylko z racji otwartej granicy puszczenie takiej ilości kasy bez pokrycia w wartości
Zachciało się wszystkim zachodnioeuropejskich standardów z dnia na dzień tylko szkoda , że nikt się nie zastanowił nad kosztami takiego skoku cywilizacyjnego

Nikt z dnia na dzień nie zrobi wynagrodzeń w górę o 300 procent tylko z racji otwartej granicy puszczenie takiej ilości kasy bez pokrycia w wartości dodanej to zrobienie inflacji wyższej niż ta z lat 1980-92 nie sztuką by papier toaletowy był droższy od papieru do drukowania gotówki

Żeby myśleć o wysokim standardzie trzeba mieć rozwiniętą infrastrukturę
drogową , telekomunikacyjną , mieszkaniową , oraz energetyczną bez tego zapomnij

Nikt w ciągu 1 roku ani nie pobuduje 4 mln mieszkań `14 tys km autostrad 10 nowych elektrowni o mocy 10 GW czy 5 tys km nowych gazociągów czy 20 tys km kanalizacji sanitarnych oraz rozbudowy portów

Niemcy żeby wyrównać poziom we Wschodnich regionach po zburzeniu muru wpakowali 200 procent PKB przez 10 lat transferując kasę z regionów zachodnich na wschód u nas żeby wyrównać regionalnie proporcje potrzeba na to z 50 lat póki co minęło niecałe 30 więc jeszcze hed przed nami

Budowlanka dzisiaj idzie pełną parą mieszkaniowa drogowa czy przemysłowa wszystko fajnie póki kredyty są tanie wszystko przyhamuje jak się zaczną podwyżki stóp procentowych do wyborów samorządowych bym się nie spodziewał ale potem wszystko możliwe

W budowlance dzisiaj brakuje wszędzie rąk do pracy płacą nie rzadko jak nie jednemu kierownikowi nawet po 6 tys dla zbrojarzy co umieją przygotowywać kratownice z prętów zbrojeniowych pytanie jak długo to wszystko potrwa
polak2
Kto zawyża ceny ?Polacy co pracują na Wyspach i UE płacą kupują po dwa i więcej .....budują domy i tak ceny rosną .materiałów ......a wyjechało sporo ???????????
cyklotron
Jeśli ktoś kupuje mieszkanie aby w nim mieszkać i nazywa to inwestycją jest Cymbałem! Cóż z tego, że nieruchomość zwiększyła wartość o 10% czy 50% , kiedy inna taka sama też podrożała o tyle samo. Sprzedaż i wyprowadzisz się do Nairobi? Gdzie będziesz mieszkać? W większym mieszkaniu? Większe podrożało więcej Jeśli ktoś kupuje mieszkanie aby w nim mieszkać i nazywa to inwestycją jest Cymbałem! Cóż z tego, że nieruchomość zwiększyła wartość o 10% czy 50% , kiedy inna taka sama też podrożała o tyle samo. Sprzedaż i wyprowadzisz się do Nairobi? Gdzie będziesz mieszkać? W większym mieszkaniu? Większe podrożało więcej niż twoje mniejsze. przykład dla opornych:
200k==> 300k (50%) większe mieszkanie 100k droższe
300k==>450k (50%) większe mieszkanie 150k droższe
przez 10lat z 30letniego kredytu spłaciło sie tylko odsetki.Kapitał nie zmalał znacząco. Z czego weźmiesz róźnicę?
Ci , którzy zmniejszaja dostęp do podstawowej jednostki mieszkaniowej są chciwymi pasożytami a nie inwestorami. Inwestor inwestuje w akcje, obligacje albo nieruchomości komercyjne itd.

rekin1986
Są 3 rodzaje kupujących mieszkania na cele bytowe
Na potrzeby bytowe w miastach 100 tys minus w cenie do 150 tys zł
Na potrzeby bytowe są kupowane mieszkania w cenie do 200 tys zł w miastach 250 tys i wyżej
Na potrzeby bytowe w metropoliach powyżej 500 tys ludzi w cenie do 300 tys zł

Nikt przy zdrowych
Są 3 rodzaje kupujących mieszkania na cele bytowe
Na potrzeby bytowe w miastach 100 tys minus w cenie do 150 tys zł
Na potrzeby bytowe są kupowane mieszkania w cenie do 200 tys zł w miastach 250 tys i wyżej
Na potrzeby bytowe w metropoliach powyżej 500 tys ludzi w cenie do 300 tys zł

Nikt przy zdrowych zmysłach nie kupi mieszkania za 500 czy 600 tys na kredyt tylko po to by w nim mieszkać oddawanie 3 tys z wypłaty na ratę kredytu przed podwyżką stóp procentowych to samobójstwo ekonomiczne

Emigranci kupujący nieruchomości to jest zupełnie inna bajka bo to są inwestycje dla przyszłych pokoleń tego nie robią tylko dla siebie bardziej dla swoich dzieci i wnuków a finansowane inwestycji ze sprzedanych dewiz to już całkiem inna bajka

Na kredytowanym mieszkaniu w którym się mieszka nie zarobi nikt nawet jeżeli wzrośnie wartość mieszkania np z powodu wybudowania trasy tramwajowej czy postawienia jakiegoś zakładu czy zmiany przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego czy zmiany zmiany przeznaczenia drogi to i tak obsługa kredytowa zje różnicę w wycenie żeby nieruchomość sama na siebie zarobiła musi być wynajmowana lub musi być w niej prowadzona działalność gospodarcza nie ma innej możliwości nawet gdyby była darmowa bez kupowania to i tak ją zjada amortyzacja więc licytowanie się kto jest bogatszy ten co ma nieruchomość za 400 tys na kredyt 50 /50 czy ten z kredytem na 200 tys z kredytem 20/80 to tak naprawdę jadą na jednym wózku
jednego kosztuje amortyzacja a drugiego obsługa kredytowa suma smuarum wszyscy w plecy bez wyjątku
y2767651
Zawsze mozesz przeprowadzic sie do mniejszego mieszkania (na starosc, jak juz nie bedziesz potrzebowac tylu metrow dla 2 osob), albo nawet do mniejszego miasta. Zwykle i jedno i drugie pozwoli nam zaoszczedzic pieniadze. O ile za mlodu zalezy nam na innych wlasciwosciach mieszkania (odleglosc od szkol/przedszkoli/pracy) to na starosc Zawsze mozesz przeprowadzic sie do mniejszego mieszkania (na starosc, jak juz nie bedziesz potrzebowac tylu metrow dla 2 osob), albo nawet do mniejszego miasta. Zwykle i jedno i drugie pozwoli nam zaoszczedzic pieniadze. O ile za mlodu zalezy nam na innych wlasciwosciach mieszkania (odleglosc od szkol/przedszkoli/pracy) to na starosc nie potrzebujemy tych udziwnien. Moze raczej bedziemy chciec zamieszkac w domku "na wsi"? Moze to ogrodek i spokoj w okolicy bedzie dla nas wygodniejszy? Tak, mieszkaniem w centrum mozna sfinansowac dom pod miastem.
rekin1986 odpowiada y2767651
Starych drzew się nie przesadza bo się nie przyjmą to samo z człowiekiem przeprowadzki po 60 to jak wyrywanie drzew z korzeniami nic z tego nie będzie

Dach nad głową to inwestycja na 3 pokolenia a nie na 3 dekady jak ktoś sobie wychodzi z założenia że co 20 lat będzie zmieniał miejsce zamieszkania to tak nie
Starych drzew się nie przesadza bo się nie przyjmą to samo z człowiekiem przeprowadzki po 60 to jak wyrywanie drzew z korzeniami nic z tego nie będzie

Dach nad głową to inwestycja na 3 pokolenia a nie na 3 dekady jak ktoś sobie wychodzi z założenia że co 20 lat będzie zmieniał miejsce zamieszkania to tak nie działa nie przejdzie ten numer wiem sam po sobie jak mnie nie ma dłużej niż 1 miesiąc poza domem to mnie ponosi nerwica po 3 miesiącach czuję jak bym dostał kulę w łeb a jak wracam to czuję się jak bym się na nowo narodził
bartekwit
Ja przez rok sprzedawałem kawalerkę w kamienicy a i tak nie dostałem za nią tyle, ile chciałem... całe szczęście, że miałem oszczędności to było mnie stać na wymarzony dom. ale i tak długo szukałem, ceny dla kupujących są strasznie wysokie :( szczególnie w centrum... no ale wyszło może i dobrze, bo mieszkamy Ja przez rok sprzedawałem kawalerkę w kamienicy a i tak nie dostałem za nią tyle, ile chciałem... całe szczęście, że miałem oszczędności to było mnie stać na wymarzony dom. ale i tak długo szukałem, ceny dla kupujących są strasznie wysokie :( szczególnie w centrum... no ale wyszło może i dobrze, bo mieszkamy w Tokarach pod Trójmiastem i do pracy szkoły mamy max 30 min, a nie wiem czy gdziekolwiek indziej niż w Lokum właśnie można taki dom jak nasz za mniej niż 250 tys.
londonern
Pamietam WIlanow One i mieszkania po 12.000 pln/m2. Miasteczko Wilanow gdzie w 2003 pod koniec, kiedy zaczynali budowac, ceny oscylowaly wokol 3900 pln/m2, a po roku walily juz po 8k. I targi mieszkaniowe pamietam z wielkimi stoiskami i tlumami hostess, kredyty we frankach takie tanie, ze koniecznie trzeba wziac, bo przeciez zycie Pamietam WIlanow One i mieszkania po 12.000 pln/m2. Miasteczko Wilanow gdzie w 2003 pod koniec, kiedy zaczynali budowac, ceny oscylowaly wokol 3900 pln/m2, a po roku walily juz po 8k. I targi mieszkaniowe pamietam z wielkimi stoiskami i tlumami hostess, kredyty we frankach takie tanie, ze koniecznie trzeba wziac, bo przeciez zycie sie przegra...
Tak ze tego, tak ze tak - raczej jeszcze poczekaja - i zeby sprzedac i zeby moc zmienic prace kiedy sie chce, a nie myslec, ze lepiej nie, bo kredyt 4000 pln trzeba placic miech w miech. Wspolczesna forma niewolnictwa.
wielblad13
nie rozumiem tej kłamliwej narracji...
patrząc na ceny tu zamieszczone wyraźnie widać że wzrost cen w ciągu roku był gigantyczny co nie dotyczy tu tylko Warszawy i Krakowa które zaliczyły zakładam ten wzrost szybciej... absurdalnym wręcz przykładem jest Wrocław gdzie wzrost i korekta dotyczyła tylko jednego kwartału!
nie rozumiem tej kłamliwej narracji...
patrząc na ceny tu zamieszczone wyraźnie widać że wzrost cen w ciągu roku był gigantyczny co nie dotyczy tu tylko Warszawy i Krakowa które zaliczyły zakładam ten wzrost szybciej... absurdalnym wręcz przykładem jest Wrocław gdzie wzrost i korekta dotyczyła tylko jednego kwartału! albo Łódź ceny się podwoiły i od tego momentu niewiele się zmieniały...
zresztą o jakich my tu cenach mówimy? średnich? bez jakiegokolwiek podziału? co będzie ze średnią gdy ludzie zaczną kupować ponad miarę rudery? spadną ceny luksusowych mieszkań? a może trwa wykup ruder pod inwestycje związaną z luksusem?
takie analizy to niestety zwykły populizm... i po co? nie wiem... w wielu lokalizacjach ceny już dawno przebiły szczyt cen a należy pamiętać że często był on kuriozalny np we wspomnianym Wrocławiu...

Powiązane

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki