Właściciele mieszkań z czasów "bańki cenowej" mają nadzieję na szybki wzrost cen

Po długim okresie stabilizacji, ceny mieszkań w końcu zaczęły mocniej rosnąć. Taki scenariusz nie cieszy oczywiście kupujących, za to jest bardzo na rękę właścicielom mieszkań. Z obecnych wzrostów cieszą się zwłaszcza ci, którzy kupowali swoje nieruchomości 10 lat temu. Wielu z takich właścicieli do dziś nie ma szansy ich sprzedać bez straty. Wszystko z powodu pęknięcia bańki cenowej i bardzo dużych spadków cen. Do dziś stawki nie wróciły do poziomów z lat 2006-08.

Problem, wbrew powszechnemu mniemaniu, nie dotyczy wyłącznie tzw. Frankowiczów. Ich oczywiście również - z powodu wzrostu wartości franka, wzrosła znacznie wartość ich zobowiązania do spłaty. Zaznaczmy, że dokładnie w szczycie bańki cenowej na rynku nieruchomości, frank szwajcarski był rekordowo tani. Przypadało to na lato roku 2008.

W lipcu 2008 kurs franka wynosił 1,95 zł. W tamtym okresie, gdy ceny mieszkań rosły nieomal z tygodnia na tydzień, pośrednicy, analitycy i media przekonywały, że kredyty frankowe są bezpieczne, a ci którzy je zaciągnęli to szczęściarze. Równolegle przekonywano rzesze klientów, że trzeba się spieszyć i jak najszybciej kupować mieszkanie, bowiem później będzie już tylko drożej. Niestety na tę "nagonkę" wielu dało się nabrać i wielu dziś boleśnie ją odczuwa - nie tylko Frankowiczów. W okresie, o którym mowa, banki hojnie udzielały kredytów na zasadach, które dziś są czystą fantastyką - np. na 120 proc. wartości nieruchomości, na 50 lat.

Wg ekspertów portalu TargiMieszkaniowe.net osoby, które zadłużyły się w ten sposób, do dziś głównie spłacają odsetki. Wartość kapitału do spłaty zmniejszyła się nieznacznie, tymczasem w międzyczasie pękła bańka cenowa na rynku mieszkaniowym i mieszkania zaczęły tanieć.

Przecena sięgnęła nawet kilkudziesięciu procent i co ważne - mimo że później nastąpiło odbicie - stawki nie wróciły do poziomów sprzed 10 lat. Oznacza to, że nadal może być duży problem, by tak sprzedać mieszkanie, by spłacić kredyt, a przecież nie o to w tym wszystkim chodzi. Każdy kupujący, podchodzący do transakcji inwestycyjnie, liczy że jego nieruchomość będzie trzymać wartość a nawet zyskiwać na wartości.

Tymczasem zysk może być bardzo nikły, jeśli w ogóle będzie. Może się np. okazać, że nie wystarczy na kapitał własny nowego kredytu mieszkaniowego. Przypomnijmy, że zgodnie z rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego, powinno być to 20 proc. wartości nieruchomości. W praktyce, banki często godzą się na kredyty z 10 proc. wkładem, pod warunkiem ubezpieczenia niskiego wkładu. Nawet jednak w takim wariancie, by myśleć o przeciętnym mieszkaniu w dużym mieście, trzeba by wyłożyć około 30 tys. zł.

Głębia spadków

Jak widzimy na wykresie oraz w tabeli ze średnimi cenami mieszkań wg NBP, szczyt górki cenowej przypadał mniej więcej na III - IV kw. roku 2008. W Warszawie nowe mieszkania były najdroższe w II kw. 2008, kiedy to za metr kwadratowy płaciło się 8600 zł. Od tamtego momentu mieszkania w stolicy zaczęły tanieć, by osiągnąć minimum cenowe w IV kw. 2012 r., gdy za 1 mkw. płaciło się już zaledwie niecałe 6500 zł. Tak więc przecena na stołecznym rynku sięgnęła 25 proc. Co ważne - ceny co prawda później nieco wzrosły, ale ciągle są o niecały 1000 zł/mkw. niższe niż w szczycie górki. Obecnie wg NBP średnia cenowa na stołecznym rynku wynosi 7750 zł/mkw.

Podobnie jest i w innych miastach. We Wrocławiu - wg NBP w I kw. 2007 za metr kwadratowy płaciło się aż 7000 zł. Najniższe wartości przypadały natomiast na 2009 rok - 5000 zł. W ciągu dwóch lat ceny na wrocławskim rynku nieruchomości zmniejszyły się aż o blisko 30 proc., i również nie wróciły do swoich poziomów. Aktualnie mieszkania w stolicy Dolnego Śląska kosztują o niecałe 10 proc. mniej, niż w szczycie górki.

Wykres nr 1. Zmiany cen transakcyjnych mieszkań z rynku pierwotnego od III 2006 r. do IV 2017 r./ Źródło: Dane Narodowego Banku Polskiego

Tabela nr 1. Średnie ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym / Źródło: Dane Narodowego Banku Polskiego

Przykuci do mieszkań

Powyższe dane jasno pokazują problem. W wielu przypadkach sytuacja cenowa nie zmieniła się na tyle, by dało się mieszkania kupione na szczycie górki cenowej, sprzedać bez realizacji straty. Jeśli kupowaliśmy na kredyt, kwota uzyskana w transakcji po cenach rynkowych, może być niewystarczająca, by - bez dopłaty z własnej kieszeni - spłacić zobowiązanie wobec banku. Jak już mówiliśmy - wbrew stereotypowym przekonaniom - nie dotyczy to wyłącznie Frankowiczów.

Osoby, które nie są w stanie aktualnie korzystnie sprzedać mieszkania, pozostają w trudnej sytuacji. Od pierwotnej transakcji minęło 10 lat. Ludzie ci mają kolejne ambicje, plany mieszkaniowe, tymczasem są "uwiązani" do pierwotnie kupionej nieruchomości. W oczekiwaniu na lepsze czasy, jeśli chcą się "pozbyć" zobowiązania kredytowego, są zmuszeni takie mieszkanie wynajmować. Innym wariantem, wg ekspertów portalu TargiMieszkaniowe.net jest transakcja zamiany mieszkaniami. W takiej sytuacji należy znaleźć nieruchomość, która może być zabezpieczeniem kredytu. Zamiast się zadłużać na całą jej wartość, trzeba będzie wyłożyć różnicę. To dobre rozwiązanie dla tych, którym pogorszyła się zdolność kredytowa.

Ceny "wykonają" pracę?

Jak już mówiliśmy - sprawa głębokich spadków cen mieszkań to problem praktycznie każdego, kto kupował w tzw. szczycie bańki cenowej. Każdemu powinno zależeć na tym, by jego majątek zyskiwał na wartości. Obecnie pojawiło się ku temu światełko w tunelu. Kilka lat trwa hossa na rynku mieszkaniowym, jednak dopiero ostatnio ceny - dotychczas stabilne, zaczęły mocniej wyrywać się ze smyczy. Świadczą o tym wzrosty z końcówki minionego roku. Na niektórych lokalnych rynkach mieszkania zaczęły mocniej drożeć. Tak było m.in. w Gdańsku, gdzie rok do roku (IV kw. 2016 - IV kw. 2017) nowe mieszkania podrożały o ponad 6 proc. Rekordzistą pozostaje natomiast Szczecin ze wzrostem cen na poziomie ponad 12 proc. Na rynku wtórnym o ponad 12 proc. podrożały mieszkania w Gdańsku, o niecałe 8 proc. we Wrocławiu, i 5 proc. w Krakowie.

Choć pozornie nie są to duże wzrosty - w rzeczywistości ceny "ruszyły" się wyraźniej niż miało to miejsce w ostatnich latach, kiedy zmiany cenowe rok do roku sięgały 100 - 200 zł/mkw. Wg ekspertów niewykluczone, że obecna tendencja utrzyma się w tym roku. Wszystko dlatego, że deweloperzy notują nadal świetną sprzedaż, popyt zaczyna górować nad podażą. Koniunktura się utrzymuje mimo braku pomocy dla kupujących w postaci programu MDM. Wszystko to może skutkować bardziej dynamicznymi wzrostami cen mieszkań.

Źródło: