Sezon wynikowy na GPW w pełni, a swoje rekordowe wyniki pokazało wielu deweloperów z giełdowego podwórka. Według ekspertów z HRE Investments rynek mieszkaniowy będzie pod presją rosnących stóp procentowych.
Na publikację wyników spółek deweloperskich czekali inwestorzy branży nieruchomości, która w ubiegłym roku wzrosła o 19,1 proc. I choć był to dopiero 9. wynik wśród indeksów sektorowych, to hossa, która trwała od stycznia 2021 r. do połowy października ubiegłego roku wyniosła go o 34,5 proc. wyżej. Dobrą passę przerwała rozpoczęta przez RPP ścieżka podwyżki stóp procentowych.
Ostatni kwartał 2021 r. nie był już tak dobry i miał odzwierciedlenie w ilości sprzedanych mieszkań przez czołowych giełdowych graczy. Nie przeszkodził jednak w wypracowaniu kapitalnych wyników spółek za cały 2021 r., w którym sprzedaż mieszkań biła rekordy, a transfer kapitału pożyczonego od banków napędzał przychody giełdowych spółek.
Dom Development w wynikach pokazał 1,897 mld zł przychodów ze sprzedaży i rekordowy zysk netto na poziomie 325 mln zł. Atal wypracował z kolei 1,679 mld zł przychodów i 331 mln zł zysku (prawie 98 proc. więcej niż przed rokiem). Rekordowe były też wyniki Marvipolu. Przy przychodach rzędu 393,7 mln zł, spółka wypracowała rekordowy zysk – 95,7 mln zł.
Rekordy były możliwe z powodu rosnących marż, dzięki historycznym cenom zakupu gruntów sprzed kilku lat oraz tylko częściowym wzrostom kosztów materiałów i wykonawstwa, które rozpędu nabrały dopiero pod koniec 2021 r. Te już pełniej będą ciążyć w kolejnych kwartałach.
Najpoważniejszą zmianą, która miała miejsce pod koniec 2021 roku były oczywiście podwyżki stóp procentowych. W ich wyniku od początku października 2021 roku do połowy marca 2022 roku przeciętna rata kredytu mieszkaniowego wzrosła o około 50 proc. – według wyliczeń HRE Investments.
Sytuacja jest dynamiczna i ciągle działa na niekorzyść kredytowego popytu. Według wyliczeń Michała Kisiela z Bankier.pl wkrótce rata kredytu może być większa nawet o 65 proc. od tej płaconej jeszcze w październiku 2021 r. A to nie tylko wysokość stóp, ale również wymogi krajowego regulatora mają znaczenie. W marcu UKNF zażądał od banków, aby przy badaniu zdolności kredytowej uwzględniały bufor na podwyżki stóp procentowych (o 5 pp). Przekłada się to na zdolność i w konsekwencji spadający popyt na kredyt hipoteczny oraz zniknięcie "kolejek".
Sytuacja na rynku mieszkaniowym nie jest determinowana jedynie przez to, co dzieje się w sferze kredytów hipotecznych. Obserwowane są też działania zagranicznych funduszy inwestycyjnych intensywnie poszukujących bloków, osiedli, a nawet całych firm deweloperskich. Powstające w ten sposób portfele mieszkań kierowane są na rynek wynajmu (PRS, ang. Private Rented Sector) – wskazuje raport HRE. Ten w 2021 r. gwałtownie wzrósł, przekraczając 5 mld zł.
Z drugiej strony wciąż obserwowany jest wzrost wynagrodzeń i zainteresowanie Polaków nieruchomościami jako formą lokaty kapitału. Do gry ma również wejść zapowiadany rządowy program kredytów bez wkładu własnego, w ramach którego możliwe będzie zaciągnięcie kredytu na zakup pierwszego mieszkania lub powiększenie lokum nawet bez posiadania pieniędzy na pokrycie 10-20 proc. ceny nieruchomości.
A ceny mają dalej rosnąć. W obliczu postępującej inflacji, rosnących kosztów wykonawstwa i związaną z nimi możliwością opóźnień na budowach deweloperzy mogą zabezpieczać się przed utratą rentowności inwestycji, wprowadzając do umów deweloperskich klauzule waloryzujące ceny mieszkań, oparte np. o oficjalne wskaźniki GUS – sugeruje komunikat prasowy Develi, jednego z największych polskich deweloperów.
„Nie jest to nowe rozwiązanie, ale do tej pory stosowano je sporadycznie. Należy się spodziewać, że w obecnych warunkach ekonomicznych będziemy się z nim stykać częściej. Develia nie ma w planach takiego posunięcia. (…) Przy tak dużej kumulacji czynników cenotwórczych – do inflacji, podwyżek stóp i drożejących materiałów dodałbym wprowadzenie w tym roku Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego oraz spodziewany istotny popyt na mieszkania ze strony ukraińskich uchodźców – 2022 będzie kolejnym rokiem, w którym wzrosty cen lokali w ujęciu rocznym będą znaczące – powiedział przeze Develi Andrzej Oślizło, cytowany w komunikacie prasowym.
Pod koniec 2021 roku za metr nowego mieszkania płacono na siedmiu największych rynkach o 15,6 proc. więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. W przypadku mieszkań używanych zmiana cen w tym samym okresie wyniosła 12,1 proc. (według danych NBP). Informacje z rynku mieszkaniowego, również te dotyczące aktualnych cen, regularnie przekazuje redaktor Bankier.pl Marcin Kaźmierczak.
Rośnie też liczba budowanych mieszkań. Inwestycji realizowanych przez deweloperów obecnie jest najwięcej w historii (na koniec stycznia 2022 roku było to 259 tys. lokali). Ponadto wszyscy inwestorzy budujący w Polsce (deweloperzy, osoby fizyczne, spółdzielnie czy gminy) w 2021 roku oddali do użytkowania aż 235 tysięcy domów i mieszkań. To najlepszy wynik od ponad czterech dekad – informuje raport HRE Investments.
Pytanie jak „obsłużyć” rozpoczęte budowy przy rosnących kosztach i odpływie pracowników oraz malejącym popycie na kredyty hipoteczne? Według Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa czeka nas dalszy wzrost stawek ropy naftowej, miedzi, aluminium i rud żelaza, co przełoży się na wyższe koszty produkcji asfaltu, kabli i przewodów elektrycznych, wyrobów stalowych oraz konstrukcji aluminiowych. Problemem będą przerwane łańcuchy dostaw. W ostatnich latach Polska importowała z Ukrainy, Rosji i Białorusi duże ilości stali, cementu i kruszyw do produkcji betonu. Mniej będzie pracowników na budowach ze względu na odpływ ukraińskich obywateli.
Rekordowy rok 2021 przeszedł już do historii i teraz branża musi się mierzyć z zupełnie nowymi wyzwaniami. Notowania giełdowych deweloperów są o kilkadziesiąt procent niżej od historycznych szczytów z 2021 r.: Develii o 25,1 proc., Dom Developmentu o 34,6 proc., Atalu o 24,2 proc. i Marvipolu, mimo ostatnich wzrostów, o 32,3 proc. Cały indeks WIG-Nieruchomości od początku roku jest niżej o 6,4 proc.
Michał Kubicki
