Stopy powyżej 5 proc. Jak będą wyglądać wtedy raty kredytów?

Prognozy dotyczące docelowego poziomu stóp procentowych w 2022 r. szybko się dezaktualizują. Na początku roku ekonomiści mówili o 4 proc. Teraz w szacunkach przewijają się już liczby powyżej 5. Dla kredytobiorców to oznacza jedno – kolejny wzrost obciążeń.

Pod koniec stycznia 2022 r. prezentowaliśmy na łamach Bankier.pl symulacje zmian rat kredytowych dla stóp procentowych na poziomie 4 proc. Jeszcze dwa miesiące temu był to scenariusz prezentowany w wielu analizach, także głównych bankowych ekonomistów. O stopie referencyjnej w okolicach 4 proc. wspominano jako o docelowym poziomie w perspektywie końca roku.

Po marcowej podwyżce stóp znaleźliśmy się już blisko tej symbolicznej granicy. Stopa referencyjna wynosi 3,75 proc., a WIBOR 3M jest już w okolicach 4,4 proc. i nie przestaje rosnąć. Zmieniły się okoliczności, zmieniają się także prognozy. Analitycy mBanku przewidują, że RPP podniesie stopę referencyjną do poziomu 5-5,5 proc. "Ten pułap zostanie osiągnięty dość szybko. Kroki na poszczególnych posiedzeniach będą dostosowane do sytuacji na rynku walutowym. W obecnym momencie bardziej prawdopodobny jest powrót do 50 pb. kroków (co nieco bardziej wydłuży cykl lub zmniejszy skalę zacieśnienia w ogóle). 75-100 pb. to warianty z niestabilnym kursem w okolicach posiedzenia" - prognozują eksperci.

Nie brakuje głosów, że w kolejnych latach nie ma co liczyć na szybkie obniżki stóp. O najbardziej pesymistyczną, z punktu widzenia kredytobiorców, prognozę pokusił się ING Bank Śląski. „Przy inflacji w Polsce 9 proc. i nowym boomie fiskalnym, docelowe stopy w '23-'24 to 5-10 proc., nie 4,5 proc., bo stopy realne nie mogą być tak ujemne” – napisali na Twitterze analitycy instytucji.

Ziszczenie się takiego scenariusza oznaczałoby, że rzeczywistość zbliżyłaby się do najbardziej pesymistycznych wizji prezentowanych potencjalnym kredytobiorcom hipotecznym przez banki. Przypomnijmy, że zgodnie z Rekomendacją S klientowi należy przedstawić informację o koszcie obsługi zobowiązania m.in. przy „wskaźniku referencyjnym na poziomie 3 proc., 5 proc. oraz 10 proc., powiększonym o marżę kredytu”.

Raty jak przed 20 laty

Załóżmy, że stopa referencyjna zbliży się do poziomu prognozowanego przez bankowych analityków. W czasach stabilnych stóp (2015-2020) wskaźnik WIBOR 3M był o około 0,2 pp. powyżej stopy referencyjnej. Przyjmijmy, że tak będzie również w przyszłości, gdy stopy osiągną „równinę”.

W powyższym przykładzie zakładamy wyłącznie „czystą” ratę, bez dodatkowych kosztów w postaci np. składek ubezpieczeniowych. Przyjmujemy także, że kredytobiorca ma przed sobą 300 rat i pełny okres spłaty, a więc jest na samym początku regulowania zobowiązania.

Kredytobiorca spłacający 25-letnie zobowiązanie opiewające na 350 tys. zł przed podwyżkami obciążony był ratą równą na poziomie 1554 zł. Jeśli zaktualizujemy oprocentowanie kredytu opierając się na odczycie wskaźnika WIBOR 3M z 19 marca, otrzymamy ratę wyższą już o ponad 800 zł. Większość dłużników nie odczuła jeszcze w pełni tych zmian. Banki wprowadzają zmiany w harmonogramach spłat nie na bieżąco, ale zwykle w kilkumiesięcznych okresach.

Przyjmijmy, że WIBOR 3M dotrze do poziomu 5,2 proc. (czyli o 0,2 pp. powyżej prognozowanej stopy referencyjnej). Rata przykładowego kredytu wzrosłaby wówczas o kolejne prawie 200 zł, osiągając 2564 zł. W budżecie kredytobiorcy co miesiąc należałoby zatem wygospodarować o ok. 1000 zł więcej niż jeszcze w październiku zeszłego roku. Obciążenie w tym okresie zwiększyłoby się o 65 proc.

Jeśli założymy, że WIBOR 3M znalazłby się na poziomie 10,2 proc., to rata przykładowego kredytu wzrosłaby do 3790 zł. Obciążenie byłoby zatem wyższe o 2235 zł niż jesienią 2021 r., a procentowy wzrost raty sięgnąłby 143 proc. Warto zauważyć, że taki poziom wskaźnika WIBOR został odnotowany niemal dokładnie 20 lat temu – w marcu 2002 r.

Kredytobiorcy 2020-21 szczególnie zagrożeni

W szczególnie trudnym położeniu znaleźliby się w takich okolicznościach kredytobiorcy o przeciętnych dochodach, którzy zaciągali zobowiązanie w okresie rekordowo niskich stóp i w pełni wykorzystali swoją zdolność kredytową.

Przyjmijmy, że osoba o dochodzie 4,5 tys. zł w lecie 2021 r. zaciągnęła zobowiązanie „do deski”. Rata znalazła się na poziomie 40 proc. miesięcznego dochodu i wynosiła ok. 1800 zł, a kwota kredytu była zbliżona do 400 tys. zł. Obsługa kredytu przy WIBOR 3M powyżej 10 proc. pochłaniałaby niemal wszystkie środki do dyspozycji w domowym budżecie, czyli wskaźnik DSTI zbliżyłby się do 100 proc.

Źródło: