Wojna cenowa na rynku zmiennoprocentowych hipotek się rozkręca. Średnia stawka znalazła się już na poziomie najniższym od początku 2018 r., wynika z analizy Bankier.pl. Wygląda na to, że to jeszcze nie koniec obniżek.
Od kilku miesięcy widać było oznaki przebudzenia rynku kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem. Banki zaczęły obniżać stawki marż, a trend ten trwał w najlepsze (choć drobnymi kroczkami) przez cały 2025 r.
Początek 2026 r. przyniósł nie tylko kontynuację ten tendencji, ale jeszcze wyraźniejsze przyspieszenie. Postanowiliśmy spojrzeć na zmiany w cennikach z trochę dalszej perspektywy i wnioski z porównań są zaskakujące. Średnia marża z bankowych propozycji jest nie tylko najniższa w tej dekadzie, ale przebiła również „dołek” ze wszystkich obserwacji od początku 2018 r.
Na łamach Bankier.pl stale porównujemy symulacje przygotowywane przez banki dla wybranego profilu kredytobiorców. Dane zbieramy od początku 2018 r. i ze względu na zmiany w otoczeniu (w tym rosnące ceny nieruchomości), dokonywaliśmy kilkakrotnie „update’ów” modelowego kredytu (zaznaczone na wykresie kropkowaną pionową linią). Mimo tych nieciągłości, średnie dobrze odzwierciedlają tendencje w bankowych cennikach.
Do tej pory najniższą wartość wskaźnika odnotowaliśmy w lutym 2019 r., gdy przy kredycie z 20-procentowym wkładem własnym średnia marża wynosiła 1,851 pp. Najwyżej wskaźnik wspiął się w styczniu 2024 r., osiągając 2,517 pp.
Banki wyciągną w końcu armaty?
Styczeń 2026 r. ustanawia nowy rekord – uśredniona marża z symulacji banków znalazła się na poziomie 1,843 pp. Co więcej, można śmiało założyć, że nie jest to minimum w rozpoczynającym się roku. Styczniowe dane zbieraliśmy w połowie miesiąca. Tymczasem już w kolejnym tygodniu (19-25 stycznia) dwa banki obniżyły stawki.
W ING Banku Śląskim w nowej edycji promocji kredytów hipotecznych nowe stawki wynoszą 1,62 pp. i 1,67 pp. i są niższe o 0,03 pp. od poprzednich. Jednocześnie ING ostrzej włączył się w konkurencję o refinansowanie hipotek, proponując marżę 1,5 pp. Na obniżkę marż zdecydował się także mBank, gdzie przy 20-procentowym wkładzie własnym dla klientów z segmentu Intensive stawka wynosi teraz 1,6 pp. (spadek o 0,15 pp.!).
To nie są już pierwsze jaskółki ożywienia w konkurencyjnej walce, ale raczej mocne sygnały, że niektórym bankom zależy na zwiększeniu udziału w rynkowym torcie. Najkorzystniejszy dla potencjalnych kredytobiorców scenariusz to dołączenie się do zwarcia kolejnych instytucji. Nieco z boku ringu stoi dziś kilka banków mniej zaangażowanych w hipoteki. Warto wymienić tu Bank Millennium i BNP Paribas. W obu instytucjach nie znajdziemy na razie kredytów opartych na zmiennym oprocentowaniu.
Dodatkowym paliwem do rozruszania rynku mogłoby być odważne wejście nowych graczy (UniCredit, Revolut Bank), a idealnym wariantem – dodatkowo zmiana strategii na (cenowo) agresywną przez potentatów. Być może wówczas zaczęlibyśmy się zbliżać do poziomów marż, które pamiętają kredytobiorcy starego portfela. A te są jeszcze daleko. Przykładowo w 2012 r. klient z 20-procentowym wkładem własnym mógł liczyć nawet na 1,1 pp. marży.
