Stawki najmu niższe nawet o 15 proc. Co przyniesie jesień?

Szczyt sezonu na rynku najmu w pełni, a ceny ofertowe odstępnego są niższe niż przed rokiem, dwoma, a na niektórych rynkach nawet trzema laty – wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez serwis nieruchomości Otodom. Czy decyzje władz uczelni o zdalnym trybie nauczania jeszcze mocniej zetną stawki, a może na rynku pojawią się nowi gracze? Sprawdzamy.

Gdy pół roku temu, w pierwszych dniach z pandemicznymi obostrzeniami, zastanawialiśmy się, co przyniesie wiosna na rynku najmu, większość ekspertów przewidywała spadki. I faktycznie, zapoczątkowane w styczniu spadki cen ofertowych zagościły na rynku najmu na dłużej. I o ile pierwsze półrocza również w poprzednich latach były łaskawsze dla szukających mieszkań na wynajem, o tyle tegoroczne spadki są znacznie głębsze.

Nawet 15 proc. w dół

Średnie kwoty, jakie wpisywano w ogłoszeniach najmu mieszkań w lipcu 2020 r. w przypadku ośmiu z dziesięciu największych polskich miast, były niższe niż rok wcześniej. W tym czasie najmocniej – o 15,4 proc. do 3681 zł/m-c, obniżyły się oczekiwania wynajmujących mieszkania w Warszawie. Nominalnie oczekiwali oni średnio o 671 zł/m-c mniej niż w lipcu 2019 r.

Spadek powyżej 10 proc. w skali roku odnotowano także w Bydgoszczy, gdzie w lipcu oczekiwano średnio 1601 zł/m-c. O ok. 8 proc. spadła, z kolei, średnia cena ofertowa odstępnego w Gdańsku (średnio 2498 zł/m-c) i w Poznaniu (średnio 1769 zł/m-c).

Więcej niż w lipcu 2019 r. oczekiwali jedynie wynajmujący mieszkania w Łodzi (średnio 1759 zł/m-c i +2,1 proc. r/r) oraz Katowicach (średnio 1843 zł/m-c i +1,8 proc. r/r). Nominalnie wzrost średniej stawki oscylował tam wokół 30 zł/m-c.

Taniej niż przed w 2017 r.

W większości największych polskich miast średnie stawki notowane w lipcu 2020 r. były także niższe niż przed dwoma i trzema laty. Ponownie tendencja najmocniej uwidoczniła się w Warszawie, gdzie wynajmujący oczekiwali średnio o 14,5 proc. mniej niż w lipcu 2018 r. i o 17 proc. mniej w relacji do lipca 2017 r. Powyżej 10 proc. średnia cena ofertowa w ciągu dwóch i trzech lat spadła także w Gdańsku – odpowiednio o 11,4 proc. i 14,2 proc. Jeszcze w lipcu 2017 r. wydawało się, że przekroczy ona 3000 zł/m-c, tymczasem obecnie znajduje się poniżej 2500 zł/m-c.

Nastał czas najemców?

– Na pewno w obecnej sytuacji poszukiwania mieszkań są dla najemców łatwiejsze niż przed pandemią. Widać to szczególnie w okresie wakacyjnym, między lipcem a wrześniem, który był w przeszłości szczytem sezonu. Wzrost podaży na rynku najmu i mniejsza konkurencja wśród poszukujących mieszkania na wynajem sprawia, że najemcy są w znacznie bardziej komfortowej sytuacji niż przed rokiem – ocenia Anton Bubiel, dyrektor operacyjny w SonarHome.pl.

Jak z kolei zauważa Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości w Cenatorium, na niższy popyt wpływa zwłaszcza niższe niż w ostatnich latach zapotrzebowanie na mieszkania do wynajęcia ze strony studentów, spośród których wielu będzie kontynuowało naukę w trybie zdalnym.

– Studenci długo czekali na decyzje władz uczelni odnośnie trybu nauczania w nowym roku akademickim. Wstrzymywali się więc także z poszukiwaniem mieszkań w ostatnich tygodniach – twierdzi Anna Karaś. – Zapowiada się, że niższy popyt będzie utrzymywał się w dalszym ciągu, gdyż większość uczelni ogłosiła już, że zajęcia w nadchodzącym roku akademickim w większości będą odbywać się w trybie zdalnym – przewiduje.

Studenci wracają do dużych miast, choć mniej tłumnie

Wpływ mniejszej liczby studentów na dalsze obniżki stawek, zdaniem Antona Bubiela, będzie różnił się w zależności od miasta. Dalsze przeceny są jednak najbardziej prawdopodobne w mniejszych miastach, zwłaszcza typowych ośrodkach studenckich.

– To np. Lublin, gdzie największe uczelnie zdecydowały o kontynuacji nauki w semestrze zimowym w mniejszym lub większym zakresie w formie zdalnej. W dużych miastach wciąż można liczyć na osoby pracujące. Liczba pracowników wynajmujących mieszkania nie spadła radykalnie – twierdzi Anton Bubiel.

Wracających do dużych miast studentów dostrzegają agenci nieruchomości, którzy odbierają coraz więcej telefonów od osób poszukujących mieszkań do wynajęcia.

– To w większości studenci. W ostatnich dwóch tygodniach było ich co najmniej o połowę więcej niż w ostatnich dniach sierpnia – zauważa Dominika Podsiadło, pośredniczka z wrocławskiego biura Fidom Nieruchomości. – Końcówka sierpnia i pierwsza połowa września zawsze były szczytem sezonu, jednak w tym roku klientów jest mniej niż przed rokiem – dodaje.

Popyt na małe mieszkania w górę?

Zdaniem ekspertów, pandemia może zmienić nie tylko wielkość, ale i strukturę popytu. Jak przewiduje Anna Karaś, w zbliżającym się roku akademicki na popularności zyskają małe mieszkania i kawalerki. Stanie się tak kosztem podnajmowanych pokojów w dużych mieszkaniach.

– Wynajmujący będą szukać bardziej kameralnych rozwiązań, z racji na wszechobecną pandemię i chęć izolowania się. Ci, którzy będą mogli sobie na to pozwolić będą szukać mały mieszkań – kawalerek i dwupokojowych lokali. Jeszcze bardziej wzrośnie więc popyt na takie mieszkania, w związku z czym w ich przypadku stawki nie powinny spadać. Z kolei duże mieszkania podzielone na pokoje do wynajęcia będą musiały stanieć, jeśli wynajmujący będą chcieli uzyskać pełne obłożenie – analizuje Anna Karaś.

O ile najmniejsze mieszkania, o powierzchni nieprzekraczającej 38 mkw. są w większości miast oferowane taniej niż przed rokiem (od 1 do 9 proc.), o tyle w porównaniu z 2018 i 2017 r. mamy do czynienia ze wzrostem stawek.

Najbardziej jaskrawym przykładem jest Łódź, gdzie za kawalerki o wspomnianym metrażu wynajmujący oczekiwali w lipcu 2020 r. średnio o 15 proc. więcej niż w lipcu 2018 i o 17,4 proc. więcej względem lipca 2017 r.

Również w Szczecinie, gdzie w ciągu ostatniego roku średnia cena ofertowa wzrosła jedynie o 1,5 proc., wynajmujący najmniejsze metraże oczekują o ok. 9-12 proc. więcej niż przed dwoma i trzema laty. Podobna sytuacja miała miejsce w Poznaniu, gdzie w skali roku średnia stawka odstępnego dyktowana za mieszkania o powierzchni do 38 mkw. spadła o 4,7 proc., z kolei w relacji do lipca 2018 r. i lipca 2017 r. wzrosła odpowiednio o 4 proc. i 17 proc.

Nowi klienci rozbujają popyt?

W opinii Marcina Krasonia, eksperta rynku nieruchomości w obido.pl, największe szanse na kontynuację obniżek stawek będą tam, gdzie dotąd królował najem krótkoterminowy, czyli m.in. w ścisłych centrach miast. Jak jednak zauważa, ratunkiem dla wynajmujących może być napływ nowych klientów. Mogą być nimi osoby, które w związku z zaostrzoną polityką kredytową banków, nie mogą pozwolić sobie na kredyt hipoteczny.

– Osoby, które trafią do nowego miasta, będąc na początku kariery zawodowej i mogąc mieć kłopot z otrzymaniem finansowania, zostaną zmuszone do skorzystania z najmu – wyjaśnia Marcin Krasoń.

Sierpień wskaże odpowiedź

Odpowiedź na to, czy popyt na mieszkania do wynajęcia, a co za tym idzie stawki odstępnego wzrosną, dadzą już sierpniowe dane. W ostatnich trzech latach, po czerwcowych i lipcowych korektach, to właśnie sierpień przynosił podwyżkę oczekiwań wynajmujących. W ubiegłym roku w Bydgoszczy i Lublinie sięgnęła ona 5 proc. w relacji miesięcznej, w Warszawie i Poznaniu wyniosła, z kolei 3 proc.

Spokojniej było zarówno w 2018 r., jak i 2017 r., gdy podwyżka wahała się od 1 do 3 proc. Z tendencji tej co roku wyłamuje się Gdańsk, gdzie sierpień to dalszy ciąg obniżek stawek, ale wyjaśnieniem może być specyfika gdańskiego rynku najmu, gdzie mieszkania wynajmowane w roku akademickim studentom, w miesiącach wakacyjnych masowo trafiają na rynek najmu krótkoterminowego.

Źródło: