O ponad jedną piątą wzrosła średnio zdolność kredytowa pomiędzy styczniem a grudniem 2023 roku. Zmianom na rynku hipotek sprzyjała korekta regulacji nadzoru i spadek stóp procentowych. Paliwo dla rosnącego trendu skończyło się jednak w końcówce 2023 r.
W 2023 rok rynek kredytów hipotecznych wchodził w wyjątkowo kiepskiej formie. Seria podwyżek stóp procentowych sprawiła, że mocno skurczyło się grono potencjalnych kredytobiorców. Sytuację pogorszyło dodatkowo „dokręcenie śruby” przez nadzór finansowy. KNF zarekomendowała bankom przyjęcie wyższych buforów przy obliczaniu zdolności kredytowej. W efekcie szacunki kredytodawców musiały bazować na oprocentowaniu przyjmującym dwucyfrowe wartości.
Już w pierwszych miesiącach minionego roku widać było oznaki odwrócenia się niekorzystnego trendu. Przyjrzeliśmy się danym z comiesięcznych rankingów kredytów hipotecznych Bankier.pl, aby podsumować efekty tego zwrotu.
Zdolność wyżej o ponad 20 procent
Banki uczestniczące w rankingach kredytów hipotecznych przygotowywały symulacje dla rodziny „dwa plus jeden” mieszkającej w Warszawie. Przyjęliśmy, że 29-letnia kobieta zatrudniona jest na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony i zarabia 7 tys. zł netto. Jej 32-letni partner ma podobną sytuację, lecz nieco niższe zarobki – 6 tys. zł miesięcznie. Para nie spłaca żadnych zobowiązań kredytowych, a historia kredytobiorców odnotowana w BIK nie zawiera negatywnych wpisów.
W styczniu 2023 r. para mogła liczyć na średnio 669 tys. zł finansowania, zakładając 25-letni okres spłaty, kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem i formułę rat równych. Średnia wyliczona z symulacji prezentowanych w styczniu przez banki była niemal identyczna jak pół roku wcześniej – w połowie 2022 r. Nie był to przypadek – przy stałym poziomie stóp procentowych i „hipotecznej zimie” na rynku wahania zdolności niemal zamarły.
Pierwszy impuls przyszedł w marcu, gdy KNF umożliwiła bankom stosowanie niższego bufora na wzrost stóp procentowych. Dotyczyło to jednak wyłącznie kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem. W trakcie wakacji pojawił się drugi z bodźców – oczekiwania na obniżenie stóp procentowych. Stawki proponowane przez banki spadły.
Zmiany zaowocowały wzrostem maksymalnej zdolności kredytowej w szacunkach banków. Śledzony przez nas wskaźnik osiągnął szczyt w listopadzie. Profilowi klienci mogli wówczas liczyć na średnio 850 tys. zł finansowania.
Stała stopa to nadal lepsza zdolność
Część banków w 2023 r. konsekwentnie proponowała niższe kwoty klientom wybierającym formułę oprocentowania zmiennego. Sprawdziliśmy, jak duża przestrzeń dzieliła średni szacunek dla dwóch wariantów kredytu hipotecznego
Największa przestrzeń dzieliła symulacje banków we wrześniu 2023 r. Średnia maksymalna zdolność kredytowa dla klienta wybierającego oprocentowanie okresowo stałe była wówczas wyższa o ponad 60 tys. zł niż w przypadku wyboru stawki zmiennej. Przypomnijmy, że był to moment poprzedzający dynamiczne zmiany – wskaźniki z rynku międzybankowego ruszyły w dół zaraz po zaskakującej decyzji Rady Polityki Pieniężnej.
W których bankach zdolność wzrosła najmocniej?
Rok 2023 charakteryzował się powrotem do mocnego zróżnicowania w ocenie zdolności kredytowej przez banki. Widać to wyraźnie, jeśli porównać propozycje kredytodawców ze stycznia i grudnia dla tego samego profilu kredytobiorców.
Największy skok zdolności odnotowaliśmy w tym czasie w Alior Banku i ING Banku Śląskim. W obu przypadkach klienci mogli liczyć po 12 miesiącach na kwotę wyższą o ponad 200 tys. zł (odpowiednio 259 i 209 tys. zł). Najmniejsze wahania miały miejsce w Banku Pocztowym i mBanku, gdzie różnica sięgała zaledwie kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Grudzień był prawdopodobnie miesiącem rozpoczynającym nowy etap na rynku. Stagnacja stóp procentowych i podwyżki w cennikach hipotek znalazły swoje odbicie w lekkim osunięciu zdolności kredytowej. Okres stabilizacji może potrwać przez co najmniej kilka miesięcy, do momentu aż pojawi się kolejny zdecydowany impuls, np. w postaci powrotu programu dopłat.
