Kredyty hipoteczne zdecydowanie zdrożały w 2023 r. Kredytobiorcy mogli tego jednak nie dostrzec. W zamaskowaniu efektów roszad w cennikach banków pomogły obniżki stóp procentowych oraz konkurencja ze strony hipotek z dopłatami do rat.
Na rynku kredytów hipotecznych w 2023 r. wydarzeniem numer jeden był, bez wątpienia, start programu „Bezpieczny kredyt 2 procent”. Przez pół roku komercyjne propozycje banków usunęły się w cień, a za coraz większą część rosnącej sprzedaży odpowiadały preferencyjnych kredyty z dopłatami. Nie oznacza to jednak, że zmiany nie dosięgnęły nieco zapomnianych „zwykłych” hipotek.
Od połowy 2022 r. w ramach comiesięcznych rankingów kredytów hipotecznych Bankier.pl sondujemy propozycje banków dla tego samego profilu kredytobiorców i nieruchomości. To pozwala na porównania i spojrzenie w szerszej perspektywie na wyłaniające się trendy. W mijającym roku warte podkreślenia były 3 ważne zmiany:
- Spadek oprocentowania, będący pochodną obniżek stóp procentowych.
- Szeroko zakrojone podwyżki marż – dla obu typów kredytów.
- Rosnąca grupa banków różnicujących ceny dla nowych i stałych klientów.
Taniej, jeśli spojrzeć tylko na oprocentowanie
W naszym profilu zakładamy, że o finansowanie stara się rodzina „dwa plus jeden” mieszkająca w Warszawie. Kredyt zaciągany jest na 25 lat, z 20-procentowym wkładem własnym, a pożyczana kwota to 480 tys. zł. Przyjmujemy, że klienci godzą się na zakup dodatkowych produktów (sprzedaż krzyżową) i dysponują dochodami, które lokują ich w segmencie lepiej zarabiających (13 tys. zł miesięcznie). Propozycje kredytodawców to zatem zazwyczaj najbardziej atrakcyjne w menu warunki finansowania dla wymienionych okoliczności.
Na pierwszy rzut oka wykres obrazujący średnie oprocentowanie wyliczone z symulacji banków dla profilowych klientów „opowiada” historię taniejącego kredytu. Faktycznie, wskaźnik już w styczniu znajdował się poniżej historycznego maksimum (9,5 proc. dla zmiennej stopy, osiągniętego w listopadzie 2022 r.). Do później jesieni stawki spadły o ok. 1 pp.
Zmiana oprocentowania następowała w różnym tempie dla kredytów ze zmienną i okresowo stałą stopą. Ruchy w cennikach nieco wyprzedziły decyzje RPP, by potem dopasowywać się do zaskakującej skali cięcia stóp i nowych perspektyw, czyli stabilizacji ceny pieniądza.
Drożej, gdy wziąć pod lupę marże
Drugą część opowieści prezentuje porównanie średnich marż. Tu kierunek był jeden – podwyżki. Przypomnijmy, że marża w przypadku kredytów ze zmiennym oprocentowaniem jest jednym z najuważniej analizowanych przez klientów parametrów. Dla hipotek stałoprocentowych rola marży bywa natomiast niedoceniana – może okazać się kluczowa dopiero za kilka lat, gdy przestanie obowiązywać zamrożona stawka.
W trakcie 2023 r. banki mocniej podkręcały marże w kredytach, w których parametr ten nie przyciąga uwagi, czyli bazujących na stałym oprocentowaniu. Trend ten został zanegowany dopiero w końcówce roku, gdy średnia marża dla hipotek ze zmiennym oprocentowaniem ruszyła mocno w górę.
Zdecydowany wzrost śledzonego przez nas wskaźnika ma dwa korzenie. Po pierwsze niektóre banki stopniowo, małymi kroczkami podnosiły stawki dla wszystkich typów kredytów. Po drugie część instytucji zdecydowała się na mocniejsze zróżnicowanie propozycji dla klienta „z ulicy” i kredytobiorcy posiadającego jakąś historię współpracy z kredytodawcą. To zróżnicowanie przybrało postać raczej podniesienia stawek dla „zewnętrznych” kredytobiorców niż obniżenia ich dla lojalnej klienteli. Efekt widać w średniej wyliczanej z symulacji dla klientów nowych.
Podwyżki jeszcze się nie skończyły?
Zmiany w bankowych cennikach nadal trwają. Tuż przed świętami jeden z dużych kredytodawców podniósł marże hipotek o kilkanaście punktów bazowych. Uwagę kredytobiorców przyciągała w tym czasie raczej wizja rychłego zakończenia się programu „Bezpieczny kredyt 2 procent”. Lada moment ze sceny zejdą jednak, przynajmniej na jakiś czas, kredyty preferencyjne. Czy będzie to impuls do startu cenowej wojny? Można w to wątpić, chociaż w 2023 r. w bankowych cennikach zbudowano przestrzeń do obniżek na taką ewentualność.
