REKLAMA

Rok hipotecznych podwyżek za nami, ale raty kredytów niższe niż w 2019 r.

Michał Kisiel2020-12-30 06:00analityk Bankier.pl
publikacja
2020-12-30 06:00
fot. Wojciech Wrzesien / Shutterstock

Kredyty hipoteczne są obecnie sporo droższe niż przed rokiem. Z analizy Bankier.pl wynika, że marża wzrosła średnio o prawie 0,2 pp., ale klient pożyczający ok. 400 tys. zł płaci ratę niższą przeciętnie o 281 zł niż w grudniu 2019 r.

Rok 2020 przemeblował rynek kredytów hipotecznych, doprowadzając do pozornie paradoksalnej sytuacji – kredyty zdrożały, ale klienci płacą dziś niższe raty. Banki jednocześnie zaostrzyły kryteria kredytowania, ale średnia zdolność kredytowa jest nieco wyższa niż przed rokiem. Paradoksy zawdzięczamy serii obniżek stóp procentowych wprowadzonych w trudnym momencie dla gospodarki – wkrótce po pierwszej fali pandemii.

Mijający rok podsumowaliśmy dokonując w grudniu 2020 r. porównania ofert banków dla tego samego profilu kredytobiorców, co w grudniu 2019 r. Zestawienie symulacji pokazuje, jak wiele zmieniło się w ciągu zaledwie 12 miesięcy.

Przyjęliśmy, że kredytobiorcy to bezdzietne małżeństwo. Klienci mają łącznie do dyspozycji 8 tys. zł miesięcznie. 30-latkowie są w podobnej sytuacji zawodowej, oboje uzyskują dochody z umów o pracę na czas nieokreślony. Klienci nie posiadają obecnie żadnych zobowiązań kredytowych, a dotychczasowe długi spłacali sumiennie. W Biurze Informacji Kredytowej nie posiadają negatywnych wpisów. Na celowniku kredytobiorców znalazło się mieszkanie z rynku wtórnego w Katowicach kosztujące 490 tys. zł.

Kredyty z 10-procentowym wkładem własnym zeszły na drugi plan

Pierwszym owocem zmian, które zaszły na rynku w 2020 r. jest znacznie mniejsza dostępność kredytów z minimalnym wkładem własnym. W grudniu 2019 r. profilowi kredytobiorcy mogli wybierać spośród propozycji 10 instytucji. Rok później na placu boju pozostało tylko 6, z czego niektóre stawiają klientom dodatkowe warunki (np. konieczność posiadania wcześniejszej relacji z bankiem).

Przypomnijmy, że wkrótce po wiosennej fali epidemii wiele banków zrewidowało swoje podejście do minimalnego wymaganego wkładu własnego. Kilka instytucji wycofało się nawet z proponowania kredytów z 20-procentową wpłatą, uznawanych do tej pory za „standardowe”. Jesienią mogliśmy obserwować odwrotny trend, rozluźnienia zasad. Nie dosięgnął on jednak wszystkich banków proponujących finansowanie z LTV 90 proc. przed rokiem.

Marże pozostałych na rynku kredytów z minimalnym wkładem własnym systematycznie rosły przez 2020 r. Z badania HipoTracker Bankier.pl wynika, że średnia stawka wzrosła w tym czasie o 0,46 pp.

Marża w górę, rata w dół

Dwa banki pozostały przy poprzednich warunkach, jeden obniżył marżę, a reszta wprowadziła podwyżki – tak można podsumować porównanie ofert dla profilowych kredytobiorców z grudnia 2019 i 2020 r. Skala zmian nie zasługuje na nazwanie ich „drobnymi korektami”. Nie brakuje banków, w których marża wzrosła o 0,3-0,4 pp.

Porównanie wysokości marży kredytowej – grudzień 2020 vs grudzień 2019 (kwota 392 tys. zł, LTV 80 proc., dla tego samego profilu klienta)

Bank

Marża w grudniu 2020 r.

Marża w grudniu 2019 r.

Różnica (2020 vs 2019)

Alior Bank

2,19 pp.

2,29 pp.

-0,10 pp.

Bank BPS

2,09 pp.

1,79 pp.

+0,30 pp.

Bank Millennium

2,00 pp.

2,00 pp.

0,00 pp.

Bank Pekao

2,10 pp.

1,94 pp.

+0,16 pp.

Bank Pocztowy

2,09 pp.

1,89 pp.

+0,20 pp.

BNP Paribas Bank

1,90 pp.

1,50 pp.

+0,40 pp.

BOŚ

2,00 pp.

2,00 pp.

0,00 pp.

Citi Handlowy

1,99 pp.

1,74 pp.

+0,25 pp.

Credit Agricole

2,25 pp.

2,00 pp.

+0,25 pp.

ING Bank Śląski

2,10 pp.

1,90 pp.

+0,20 pp.

mBank

2,60 pp.

2,55 pp.

+0,05 pp.

Pekao Bank Hipoteczny

1,99 pp.

1,80 pp.

+0,19 pp.

PKO BP

2,20 pp.

1,90 pp.

+0,30 pp.

PKO BP (dla klienta wewnętrznego)

2,15 pp.

1,85 pp.

+0,30 pp.

Santander Bank

2,29 pp.

1,99 pp.

+0,30 pp.

Źródło: Bankier.pl na podstawie danych z banków (12.2019, 12.2020).

Średnio marża dla profilowego klienta starającego się o kredyt z 20-procentowym wkładem własnym wzrosła o 0,19 pp. Pomiędzy grudniem 2019 r. a grudniem 2020 r. zaszła jednak istotna zmiana – wskaźnik WIBOR 3M, czyli drugi składnik odpowiadający za oprocentowanie większości hipotek, spadł z poziomu 1,72 proc. do 0,22 proc. Dla kredytobiorców oznaczało to istotny spadek obciążenia ratą.

We wszystkich bankach biorących udział w rankingu kredytów hipotecznych Bankier.pl rata równa proponowana klientowi w grudniu 2020 r. była niższa niż rata takiego samego zobowiązania w 2019 r. Średnio obciążenie spadło o 281 zł, a największą różnicę odnotowaliśmy w przypadku Alior Banku (-338 zł) oraz BOŚ (-326 zł).

Zdolność kredytowa – dwa obozy wśród kredytodawców

Spadek oprocentowania kredytów hipotecznych (mimo podwyżek marż) nie przełożył się na wzrost szacunkowej maksymalnej zdolności kredytowej. W porównywanych bankach widać wyraźnie dwa obozy. Niektóre instytucje gotowe są pożyczyć obecnie więcej niż przed rokiem – np. w ING Banku Śląskim kwota wzrosła o ponad 130 tys. zł. Dość liczna jest jednak także grupa bardziej konserwatywnych kredytodawców. Mieści się w niej np. PKO BP, w którym klienci mogliby liczyć w grudniu 2020 r. na kwotę o ok. 82 tys. zł niższą niż przed 12 miesiącami.

Porównanie szacunkowej maksymalnej zdolności kredytowej – grudzień 2020 vs grudzień 2019  (LTV 80 proc., dla tego samego profilu klienta o dochodzie 8 tys. zł netto)

Bank

Zdolność kredytowa w grudniu 2020 r.

Zdolność kredytowa w grudniu 2019 r.

Różnica (2020 vs 2019)

Alior Bank

771 923 zł

784 065 zł

- 12 142 zł

Bank Millennium

824 000 zł

700 000 zł

+ 124 000 zł

Bank Pekao

936 100 zł

881 400 zł

+ 54 700 zł

BNP Paribas Bank

949 322 zł

868 107 zł

+ 81 215 zł

BOŚ

822 519 zł

759 244 zł

+ 63 275 zł

Citi Handlowy

761 000 zł

745 000 zł

+ 16 000 zł

Credit Agricole

753 723 zł

788 399 zł

- 34 676 zł

ING Bank Śląski

946 512 zł

814 641 zł

+ 131 871 zł

mBank

790 355 zł

839 217 zł

- 48 862 zł

Pekao Bank Hipoteczny

892 087 zł

859 212 zł

+ 32 875 zł

PKO BP

660 880 zł

743 700 zł

- 82 820 zł

PKO BP – klient wewnętrzny

664 150 zł

747 500 zł

- 83 350 zł

Santander Bank

777 114 zł

723 743 zł

+ 53 371 zł

Źródło: Bankier.pl na podstawie danych z banków (12.2019, 12.2020).

Porównanie kwot proponowanych kredytobiorcom nie pokazuje jednak w pełni zmian, które zaszły w podejściu banków. Jeśli spojrzymy na wskaźnik DSTI (wysokości raty obliczonej dla maksymalnej zdolności kredytowej do miesięcznego dochodu netto gospodarstwa domowego), to dostrzeżemy zwrot w stronę ostrożniejszego szacowania wydolności finansowej klientów.

W grudniu 2019 r. we wszystkich bankach wskaźnik ten wynosił ponad 40 proc. W grudniu 2020 r. tylko w pięciu instytucjach znalazł się on powyżej wskazanego progu, a najbardziej zachowawczy kredytodawca (PKO BP) gotów był przyjąć, że klienci przeznaczą mniej niż 1/3 dochodu do dyspozycji na opłacanie kredytu hipotecznego.

Źródło:
Michał Kisiel
Michał Kisiel
analityk Bankier.pl

Specjalizuje się w zagadnieniach związanych z psychologią finansów, analizuje jak płacą i zadłużają się Polacy. Doktor nauk ekonomicznych, zwolennik idei społeczeństwa bez gotówki. Pomysłodawca finansowego eksperymentu "2 tygodnie bez portfela", w ramach którego banknoty i karty płatnicze zamienił na smartfona.

Tematy
Załóż Konto Przekorzystne na selfie

Załóż Konto Przekorzystne na selfie

Advertisement

Komentarze (2)

dodaj komentarz
(usunięty)
(wiadomość usunięta przez moderatora)
(usunięty)
(wiadomość usunięta przez moderatora)

Powiązane: Mieszkanie na kredyt

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki