REKLAMA

Rok hipotecznych podwyżek za nami, ale raty kredytów niższe niż w 2019 r.

Michał Kisiel2020-12-30 06:00analityk Bankier.pl
publikacja
2020-12-30 06:00
Rok hipotecznych podwyżek za nami, ale raty kredytów niższe niż w 2019 r.
Rok hipotecznych podwyżek za nami, ale raty kredytów niższe niż w 2019 r.
fot. Wojciech Wrzesien / / Shutterstock

Kredyty hipoteczne są obecnie sporo droższe niż przed rokiem. Z analizy Bankier.pl wynika, że marża wzrosła średnio o prawie 0,2 pp., ale klient pożyczający ok. 400 tys. zł płaci ratę niższą przeciętnie o 281 zł niż w grudniu 2019 r.

Rok 2020 przemeblował rynek kredytów hipotecznych, doprowadzając do pozornie paradoksalnej sytuacji – kredyty zdrożały, ale klienci płacą dziś niższe raty. Banki jednocześnie zaostrzyły kryteria kredytowania, ale średnia zdolność kredytowa jest nieco wyższa niż przed rokiem. Paradoksy zawdzięczamy serii obniżek stóp procentowych wprowadzonych w trudnym momencie dla gospodarki – wkrótce po pierwszej fali pandemii.

Mijający rok podsumowaliśmy dokonując w grudniu 2020 r. porównania ofert banków dla tego samego profilu kredytobiorców, co w grudniu 2019 r. Zestawienie symulacji pokazuje, jak wiele zmieniło się w ciągu zaledwie 12 miesięcy.

Przyjęliśmy, że kredytobiorcy to bezdzietne małżeństwo. Klienci mają łącznie do dyspozycji 8 tys. zł miesięcznie. 30-latkowie są w podobnej sytuacji zawodowej, oboje uzyskują dochody z umów o pracę na czas nieokreślony. Klienci nie posiadają obecnie żadnych zobowiązań kredytowych, a dotychczasowe długi spłacali sumiennie. W Biurze Informacji Kredytowej nie posiadają negatywnych wpisów. Na celowniku kredytobiorców znalazło się mieszkanie z rynku wtórnego w Katowicach kosztujące 490 tys. zł.

Kredyty z 10-procentowym wkładem własnym zeszły na drugi plan

Pierwszym owocem zmian, które zaszły na rynku w 2020 r. jest znacznie mniejsza dostępność kredytów z minimalnym wkładem własnym. W grudniu 2019 r. profilowi kredytobiorcy mogli wybierać spośród propozycji 10 instytucji. Rok później na placu boju pozostało tylko 6, z czego niektóre stawiają klientom dodatkowe warunki (np. konieczność posiadania wcześniejszej relacji z bankiem).

Przypomnijmy, że wkrótce po wiosennej fali epidemii wiele banków zrewidowało swoje podejście do minimalnego wymaganego wkładu własnego. Kilka instytucji wycofało się nawet z proponowania kredytów z 20-procentową wpłatą, uznawanych do tej pory za „standardowe”. Jesienią mogliśmy obserwować odwrotny trend, rozluźnienia zasad. Nie dosięgnął on jednak wszystkich banków proponujących finansowanie z LTV 90 proc. przed rokiem.

Marże pozostałych na rynku kredytów z minimalnym wkładem własnym systematycznie rosły przez 2020 r. Z badania HipoTracker Bankier.pl wynika, że średnia stawka wzrosła w tym czasie o 0,46 pp.

Marża w górę, rata w dół

Dwa banki pozostały przy poprzednich warunkach, jeden obniżył marżę, a reszta wprowadziła podwyżki – tak można podsumować porównanie ofert dla profilowych kredytobiorców z grudnia 2019 i 2020 r. Skala zmian nie zasługuje na nazwanie ich „drobnymi korektami”. Nie brakuje banków, w których marża wzrosła o 0,3-0,4 pp.

Porównanie wysokości marży kredytowej – grudzień 2020 vs grudzień 2019 (kwota 392 tys. zł, LTV 80 proc., dla tego samego profilu klienta)

Bank

Marża w grudniu 2020 r.

Marża w grudniu 2019 r.

Różnica (2020 vs 2019)

Alior Bank

2,19 pp.

2,29 pp.

-0,10 pp.

Bank BPS

2,09 pp.

1,79 pp.

+0,30 pp.

Bank Millennium

2,00 pp.

2,00 pp.

0,00 pp.

Bank Pekao

2,10 pp.

1,94 pp.

+0,16 pp.

Bank Pocztowy

2,09 pp.

1,89 pp.

+0,20 pp.

BNP Paribas Bank

1,90 pp.

1,50 pp.

+0,40 pp.

BOŚ

2,00 pp.

2,00 pp.

0,00 pp.

Citi Handlowy

1,99 pp.

1,74 pp.

+0,25 pp.

Credit Agricole

2,25 pp.

2,00 pp.

+0,25 pp.

ING Bank Śląski

2,10 pp.

1,90 pp.

+0,20 pp.

mBank

2,60 pp.

2,55 pp.

+0,05 pp.

Pekao Bank Hipoteczny

1,99 pp.

1,80 pp.

+0,19 pp.

PKO BP

2,20 pp.

1,90 pp.

+0,30 pp.

PKO BP (dla klienta wewnętrznego)

2,15 pp.

1,85 pp.

+0,30 pp.

Santander Bank

2,29 pp.

1,99 pp.

+0,30 pp.

Źródło: Bankier.pl na podstawie danych z banków (12.2019, 12.2020).

Średnio marża dla profilowego klienta starającego się o kredyt z 20-procentowym wkładem własnym wzrosła o 0,19 pp. Pomiędzy grudniem 2019 r. a grudniem 2020 r. zaszła jednak istotna zmiana – wskaźnik WIBOR 3M, czyli drugi składnik odpowiadający za oprocentowanie większości hipotek, spadł z poziomu 1,72 proc. do 0,22 proc. Dla kredytobiorców oznaczało to istotny spadek obciążenia ratą.

We wszystkich bankach biorących udział w rankingu kredytów hipotecznych Bankier.pl rata równa proponowana klientowi w grudniu 2020 r. była niższa niż rata takiego samego zobowiązania w 2019 r. Średnio obciążenie spadło o 281 zł, a największą różnicę odnotowaliśmy w przypadku Alior Banku (-338 zł) oraz BOŚ (-326 zł).

Zdolność kredytowa – dwa obozy wśród kredytodawców

Spadek oprocentowania kredytów hipotecznych (mimo podwyżek marż) nie przełożył się na wzrost szacunkowej maksymalnej zdolności kredytowej. W porównywanych bankach widać wyraźnie dwa obozy. Niektóre instytucje gotowe są pożyczyć obecnie więcej niż przed rokiem – np. w ING Banku Śląskim kwota wzrosła o ponad 130 tys. zł. Dość liczna jest jednak także grupa bardziej konserwatywnych kredytodawców. Mieści się w niej np. PKO BP, w którym klienci mogliby liczyć w grudniu 2020 r. na kwotę o ok. 82 tys. zł niższą niż przed 12 miesiącami.

Porównanie szacunkowej maksymalnej zdolności kredytowej – grudzień 2020 vs grudzień 2019  (LTV 80 proc., dla tego samego profilu klienta o dochodzie 8 tys. zł netto)

Bank

Zdolność kredytowa w grudniu 2020 r.

Zdolność kredytowa w grudniu 2019 r.

Różnica (2020 vs 2019)

Alior Bank

771 923 zł

784 065 zł

- 12 142 zł

Bank Millennium

824 000 zł

700 000 zł

+ 124 000 zł

Bank Pekao

936 100 zł

881 400 zł

+ 54 700 zł

BNP Paribas Bank

949 322 zł

868 107 zł

+ 81 215 zł

BOŚ

822 519 zł

759 244 zł

+ 63 275 zł

Citi Handlowy

761 000 zł

745 000 zł

+ 16 000 zł

Credit Agricole

753 723 zł

788 399 zł

- 34 676 zł

ING Bank Śląski

946 512 zł

814 641 zł

+ 131 871 zł

mBank

790 355 zł

839 217 zł

- 48 862 zł

Pekao Bank Hipoteczny

892 087 zł

859 212 zł

+ 32 875 zł

PKO BP

660 880 zł

743 700 zł

- 82 820 zł

PKO BP – klient wewnętrzny

664 150 zł

747 500 zł

- 83 350 zł

Santander Bank

777 114 zł

723 743 zł

+ 53 371 zł

Źródło: Bankier.pl na podstawie danych z banków (12.2019, 12.2020).

Porównanie kwot proponowanych kredytobiorcom nie pokazuje jednak w pełni zmian, które zaszły w podejściu banków. Jeśli spojrzymy na wskaźnik DSTI (wysokości raty obliczonej dla maksymalnej zdolności kredytowej do miesięcznego dochodu netto gospodarstwa domowego), to dostrzeżemy zwrot w stronę ostrożniejszego szacowania wydolności finansowej klientów.

W grudniu 2019 r. we wszystkich bankach wskaźnik ten wynosił ponad 40 proc. W grudniu 2020 r. tylko w pięciu instytucjach znalazł się on powyżej wskazanego progu, a najbardziej zachowawczy kredytodawca (PKO BP) gotów był przyjąć, że klienci przeznaczą mniej niż 1/3 dochodu do dyspozycji na opłacanie kredytu hipotecznego.

Źródło:
Michał Kisiel
Michał Kisiel
analityk Bankier.pl

Specjalizuje się w zagadnieniach związanych z psychologią finansów, analizuje jak płacą i zadłużają się Polacy. Doktor nauk ekonomicznych, zwolennik idei społeczeństwa bez gotówki. Pomysłodawca finansowego eksperymentu "2 tygodnie bez portfela", w ramach którego banknoty i karty płatnicze zamienił na smartfona.

Tematy
Kupuj taniej wszystko, czego potrzebujesz z pożyczką bez prowizji. RRSO 12,08%

Kupuj taniej wszystko, czego potrzebujesz z pożyczką bez prowizji. RRSO 12,08%

Komentarze (2)

dodaj komentarz
(usunięty)
(wiadomość usunięta przez moderatora)
(usunięty)
(wiadomość usunięta przez moderatora)

Powiązane: Mieszkanie na kredyt

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki