Początek cenowej wojny w kredytach hipotecznych. Sprawdzamy propozycje banków

Jedynka z przodu to już standard w propozycjach marż dla kredytów hipotecznych z 20-procentowym wkładem własnym. Na topniejący popyt banki reagują obniżkami. W kwietniowym rankingu sprawdzamy oferty dla kupujących mieszkanie na rynku wtórnym.

Jeszcze kilka miesięcy temu marże poniżej 2 pp. trafiały się przede wszystkim w ofertach ograniczonych czasowo promocji. Dla kredytodawców nadeszły jednak gorsze czasy. W popyt uderzyły najpierw podwyżki stóp procentowych, a potem dodatkowo nowe zalecenia nadzoru dotyczące zasad oceny zdolności kredytowej. Efektem zmian w otoczeniu są pierwsze oznaki nasilającej się konkurencji cenowej – marże spadają.

W kwietniowej edycji rankingu kredytów hipotecznych banki przygotowały symulacje dla rodziny „dwa plus jeden” z Warszawy. Profilowi klienci zamierzają kupić 60-metrowe mieszkanie z rynku wtórnego. Nieruchomość kosztuje 600 tys. zł, a kredytobiorcy mają do dyspozycji 20 proc. wkładu własnego.

Klienci mają do dyspozycji co miesiąc 12 tys. zł netto. 30-letnia kobieta pracuje na umowę o pracę na czas nieokreślony i zarabia 6 tys. zł. W takiej samej sytuacji jest jej 32-letni partner. Para wychowuje jedno dziecko i posiada jeden samochód.

Gospodarstwo nie będzie obciążone żadnymi zobowiązaniami kredytowymi. Klienci nie posiadają także negatywnych wpisów w historii kredytowej. Potencjalni kredytobiorcy zamierzają skorzystać z finansowania na 25 lat. Klienci są gotowi na zakup dodatkowych produktów w zamian za lepsze warunki kredytu (z wyjątkiem produktów inwestycyjnych). Symulacje przygotowano przy założeniu, że w grę wchodzi zatem sprzedaż krzyżowa (cross sell).

W kwietniowej edycji rankingu ponownie pokazujemy osobno dwa typy symulacji:

1. Zestawienie obliczeń przygotowanych przez banki na podstawie stosowanych przez nie w danym momencie wskaźników. Symulacje odzwierciedlają zatem to, co proponowane było klientom starającym się o finansowanie w okresie, w którym zbieraliśmy dane.
2. Zestawienie symulacji opartych na ujednoliconych wskaźnikach – WIBOR 3M i 6M z 19 kwietnia (5,54 proc. i 5,80 proc. odpowiednio). Tę część można potraktować jako hipotetyczny scenariusz, opcję odzwierciedlającą sytuację, w której wskaźniki stanęły w miejscu, „równą linię startu” dla kredytodawców.

Przypomnijmy, że banki w różnych cyklach aktualizują stawki używane podczas wyznaczania oprocentowania. Niektóre „pozostają z tyłu”, inne szybko odzwierciedlają zmiany. Dlatego wprowadziliśmy zmiany w prezentowaniu ofert w rankingu kredytów hipotecznych.

Najlepsze kredyty z 20-procentowym wkładem własnym

20-procentowy wkład własny pozwala starać się o finansowanie we wszystkich instytucjach aktywnych na rynku hipotek. Dla profilowych kredytobiorców oznacza to konieczność zgromadzenia 120 tys. zł na wpłatę i sfinansowania kredytem pozostałych 480 tys. zł.

W czołówce zestawienia opartego na wskaźnikach stosowanych przez banki w czołówce znalazły się mBank, Bank BPS oraz Bank Pekao. Warto zwrócić uwagę na fakt, że w symulacjach zdecydowanie dominują stawki marży poniżej 2 pp. W kilku instytucjach ten składnik oprocentowania zbliża się już do 1,5 pp. – wartości nienotowanych na rynku kredytów hipotecznych od trzech lat.

Nieco inaczej prezentuje się czołówka zestawienia po zrównaniu stawek WIBOR. Na pierwszym miejscu znalazł się Bank BPS, a na kolejnych – Santander Bank oraz mBank. Przypomnijmy, że w takim scenariuszu dokonujemy porównania, na które nie wpływa zróżnicowanie podejścia banków do odczytów wskaźnika.

„Można przyjąć za pewnik, że oznaczać to będzie istotne zmiany w ofertach banków, które staną przed wyzwaniem przyciągnięcia do siebie nielicznej grupy dobrze zarabiających lub dysponujących dużym wkładem własnym klientów” – tak pisaliśmy o efektach kurczącego się popytu na hipoteki w marcu. Po zmianach w cennikach widać, że ten scenariusz się realizuje, a obniżki marż nie mają już kosmetycznego charakteru.

Źródło: