Zarówno czerwiec jak i cały II kw. 2025 r. przyniósł lekkie ożywienie na rynku nieruchomości. Wzrósł popyt na hipoteki i ruch na rynku najmu, a odbicie wykazują także najnowsze odczyty indeksu urban.one. Pomimo najwyższych w historii stawek, zwłaszcza na rynku wtórnym, możemy wciąż mówić o przewadze rynku kupującego.
Zgodnie z ostatnimi odczytami indeksu urban.one, po II kw. 2025 r. powinniśmy spodziewać się stabilizacji cen mieszkań ze wskazaniem w kierunku delikatnych podwyżek. W czerwcu odczyt indeksu liczonego dla całej Polski wyniósł 116,47 pkt i był o 0,22 pkt wyższy niż w maju oraz o 3,08 pkt wyższy względem analogicznego miesiąca ubiegłego roku.
W przypadku największych polskich rynków nieruchomości, z wyjątkiem Warszawy, wskaźnik zadomowił się powyżej 130 pkt i w czerwcu wyniósł 130,73 pkt (+0,41 pkt m/m i +3,71 pkt r/r). Dla samej Warszawy zanotowano 128,19 pkt (+0,44 pkt m/m i +2,7 pkt r/r).
– W ostatnich tygodniach rynek nieruchomości zaczął się lekko ożywiać, co wiąże się z obniżkami stóp procentowych i tańszymi kredytami hipotecznymi oraz wprowadzeniem nowej ustawy zwiększającej przejrzystość cen mieszkań deweloperskich. Obecnie rynek utrzymuje stabilizację cen przy wysokiej podaży mieszkań – zauważa Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
Jak dodaje, przy wciąż relatywnie niskim, choć odbudowującym się popycie i wciąż wysokiej podaży, deweloperzy wykazują tendencję do redukcji liczby ofert, co ma pozwolić utrzymać stabilne ceny mieszkań.
Deweloperzy hamują, ale ofert przybywa
Na mniejszą aktywność deweloperów na budowach wskazują m.in. dane Głównego Urzędu Statystycznego. Zgodnie z nimi w pierwszej połowie 2025 r. deweloperzy rozpoczęli prace związane z budową 68 333 mieszkań, co było wynikiem o 15,2 proc. niższym od ubiegłorocznego. Choć do zastoju z 2023 r. jest bardzo daleko, to pierwsza połowa 2025 r. była pod tym względem gorsza także od 2022 i 2021 r.
Najniższa od siedmiu lat jest z kolei liczba mieszkań oddawanych do użytku, co jest efektem zastoju na placach budów we wspomnianym 2023 r.
Ofert jest jednak znacznie więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku, co wyraźnie widać na warszawskim rynku pierwotnym. Drugi kwartał 2025 r. przyniósł w stolicy dalszy spadek sprzedaży nowych mieszkań i wzrost liczby nowych ofert uruchamianych przez deweloperów, o czym pisaliśmy ostatnio podsumowując dane CBRE i serwisu tabelaofert.pl.
Większy ruch widać na rynku wtórnym. Choć, z lokalnymi wyjątkami, ofert jest wciąż więcej niż przed rokiem, to podaż powoli, ale systematycznie maleje. Jak wynika z danych Otodom Analytics, w czerwcu na siedmiu największych rynkach wtórnych zanotowano 46,2 tys. ogłoszeń dotyczących sprzedaży mieszkań z drugiej ręki. Było ich o 1,5 proc. więcej niż przed rokiem oraz jednocześnie o 5 proc. mniej niż w maju.
Więcej chętnych na kredyt
Na ożywienie po stronie popytowej, ale tylko wśród kupujących posiłkujących się kredytem, wskazują za to dane Biura Informacji Kredytowej, zgodnie z którymi w czerwcu w Polsce udzielono 19,2 tys. kredytów mieszkaniowych – o 3,2 proc. więcej niż miesiąc wcześniej oraz o 29,7 proc. więcej niż w analogicznym miesiącu ubiegłego roku.
W całym II kw. 2025 r. liczba umów o kredyt mieszkaniowy zatrzymała się na 56,4 tys. i była o 13,9 proc. wyższa w ujęciu kwartalnym oraz o 20,8 proc. wyższa w relacji rocznej. Nominalnie liczba udzielonych kredytów hipotecznych była o blisko 10 tys. wyższa niż przed rokiem.
Zgodnie z monitoringiem cen prowadzonym przez Cenatorium na największych polskich rynkach nieruchomości czerwiec przyniósł obniżki średnich cen ofertowych. We Wrocławiu, Łodzi, Poznaniu i Krakowie spadki mieściły się w przedziale 0,2 – 1,5 proc. m/m. Łatwiej o obniżki było na rynku wtórnym.
Podobna sytuacja miała miejsce w Warszawie, gdzie mieszkania z drugiej ręki potaniały w ogłoszeniach przeciętnie o 1,1 proc. O tyle samo, ale w górę powędrowała przeciętna wycena nowych mieszkań oferowanych przez deweloperów.
Studenci ożywili rynek najmu
Ożywienie widać na rynku najmu, co jednak należy wiązać sezonowo z okresem, w którym do głosu dochodzą poszukiwania mieszkań przez studentów. Choć jednak wycena najpopularniejszych metraży zaczęła rosnąć, w ujęciu rocznym dominują wzrosty rzędu 1-4 proc.
Najwyższe w historii stawki nie odstraszają jednak przyszłych, często postawionych pod ścianą najemców. Jak zauważa Ilona Łyżczarz, ekspertka rynku mieszkaniowego w Otodom, tegoroczny czerwiec był najlepszym szóstym miesiącem roku pod względem odpowiedzi na ogłoszenia dotyczące wynajmu mieszkań. Naliczono ich o 8 proc. więcej względem ubiegłego, najlepszego dotąd, czerwca.
Opłacalność najmu pozostaje na zbliżonym, a nawet minimalnie wyższym poziomie niż przed rokiem. Jak pisaliśmy ostatnio stopa zwrotu wciąż znajduje się jednak bliżej najniższych poziomów ostatnich lat niż szczytów.
Działki drożeją i prawdopodobnie nie przestaną
Na nieuchronność kontynuacji ścieżki wzrostowej wskazuje najnowszy odczyt indeksu urban.one liczonego dla działek budowlanych. W czerwcu 2025 r. zanotowano 156,01 pkt – o 0,6 pkt więcej niż w maju oraz o 5,91 pkt więcej niż w czerwcu 2024 r.
Przypomnijmy, że po mającej miejsce pod koniec 2024 r. przerwie w serii podwyżek, już pierwsze miesiące 2025 r. przyniosły wyraźny wzrost przeciętnych kwot płaconych za parcele budowlane – zarówno w stolicach województw jak i w mniejszych miejscowościach.
