Wielki rozjazd na rynku. Deweloperzy chomikują pozwolenia, a oferta spada znacznie szybciej niż sprzedaż

Po rocznej przerwie ponownie zaczęła powiększać się różnica między liczbą uzyskiwanych pozwoleń a budowanych mieszkań przez deweloperów – wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego. To efekt masowego chomikowania projektów przed wchodzącą w życie 31 sierpnia reformą planowania przestrzennego, ale także ręcznego sterowania podażą mieszkań.

Pozwolenia znowu trafiają do szuflad

W ciągu pierwszych pięciu miesięcy 2026 r. deweloperzy rozpoczęli w całej Polsce budowę niespełna 58 tys. mieszkań. Zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego zanosi się na drugi rok z rzędu ze spadkiem tego wskaźnika. W ujęciu rocznym nowych budów było o 2,6 proc. a nominalnie o 1,6 tys. mniej. W skali dwóch lat obniżka wyniosła jednak 13 proc. i 8,5 tys. lokali.

W przeciwieństwie do nowych budów, w coraz szybszym tempie przybywa z kolei pozwoleń na budowę. W analizowanym okresie, czyli od stycznia do końca maja 2026 r., deweloperzy otrzymali pozwolenia uprawniające do budowy 78,3 tys. lokali mieszkalnych. To rezultat wyższy o 23 proc. a nominalnie o 14,5 tys. sztuk względem analogicznego okresu 2025 r.

Różnica między liczbą uzyskanych pozwoleń a rozpoczętych budów przekroczyła 20,3 tys. Patrząc na dane z ostatnich dwunastu lat, wyższą różnicę w ciągu pierwszych pięciu miesięcy roku notowano jedynie w latach 2022-2023. Największą różnicę zanotowano w 2022 r., gdy rynek przeżywał już wyraźne ochłodzenie, ale deweloperzy wciąż gromadzili rekordowe ilości pozwoleń. Wówczas różnica wyniosła ponad 35 tys. (62,9 proc.). Dla porównania, przed rokiem było to raptem 4,3 tys.

Biorąc pod uwagę ostatnie trzy lata, a więc czas ważności pozwoleń na budowę, różnica zbliżyła się do blisko 135 tys., z kolei od początku 2014 r., a więc odkąd GUS zbiera dokładne dane na ten temat, deweloperzy w całej Polsce uzyskali o ponad 447 tys. więcej pozwoleń w stosunku do liczby rozpoczętych budów mieszkań.

Deweloperzy spieszą się przed zmianą przepisów

Z jednej strony różnicę między liczbą pozwoleń a rozpoczynanych budów można wytłumaczyć po części sezonowością. Okres zimowy zawsze charakteryzuje się mniejszym ruchem na budowach. Sezonowość trudno odnieść jednak do długoterminowego rozjazdu obu statystyk.

Głównym powodem szybkiego gromadzenia pozwoleń na budowę są czające się na horyzoncie zmiany w przepisach. Największą jest rewolucja w planowaniu przestrzennym. Przypomnimy, że wszystkie gminy mają czas na uchwalenie planów ogólnych do 31 sierpnia 2026 r. To aktualny, choć już kilkukrotnie przekładany termin.

Co zmieni się od września, o ile najnowszy termin zostanie dotrzymany? Dla deweloperów reforma oznacza koniec ery swobodnego budowania na podstawie warunków zabudowy, czyli popularnych „wuzetek”, które odtąd będą wydawane wyłącznie na wyznaczonych obszarach i będą ważne przez 5 lat a nie bezterminowo. Co istotne, każda nowa inwestycja będzie musiała być dostosowana do nieprzekraczalnych parametrów jednej z 13 stref planistycznych, określających m.in. maksymalną gęstość i wysokość budynków czy odległość od szkół i zieleni.

Ponadto dotychczasowe Lex Deweloper zastąpi Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI), który zmusi firmy do współfinansowania infrastruktury publicznej – np. budowy dróg czy parków – w zamian za zgodę na realizację projektu.

Oferta kurczy się szybciej od spadającej sprzedaży

Inaczej niż w przypadku uzyskiwania pozwoleń, deweloperzy nie spieszą się nie tylko z rozpoczynaniem nowych budów, ale również z wprowadzaniem do oferty nowych mieszkań.

Zgodnie z najnowszym danymi serwisu RynekPierwotny.pl, w II kw. 2026 r. na siedmiu największych polskich rynkach pierwotnych (Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Łódź i Katowice) deweloperzy wprowadzili do oferty 9,9 tys. mieszkań – o 28 proc. mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku oraz o 16 proc. (1,9 tys. lokali) niższa niż trzy miesiące wcześniej. Sprzedaż, choć pozostała stabilna w ujęciu rocznym (+1 proc. r/r), to w skali kwartału spadła o 20 proc. do 11,9 tys. lokali.

Jeśli z kolei zestawimy kwartalną sprzedaż nowych mieszkań ze średnią dla 2025 r., wyższy wynik zanotowano jedynie na dwóch największych rynkach – w Warszawie (+2 proc.) i Krakowie (+5 proc.). Znacznie poniżej średniej znalazła się sprzedaż w Trójmieście (-21 proc.), spadek zanotowano także w Poznaniu (-9 proc. r/r) i Wrocławiu (-6 proc. r/r).

Biorąc pod uwagę całe pierwsze półrocze, deweloperzy na największych rynkach sprzedali 26,7 tys. mieszkań, uzupełniając w tym czasie ofertę o 21,7 tys. lokali. Tym samym na koniec II kw. 2026 r. w ofercie pozostawało ok. 60 tys. mieszkań i choć wciąż kupujący mają w czym wybierać, to o ok. 8 proc. a nominalnie o 5 tys. mniej niż pod koniec 2025 r. W ujęciu rocznym oferta skurczyła się o 22 proc. a nominalnie o ponad 17 tys. lokali.

Spadająca sprzedaż, której pochodną jest ograniczana przez deweloperów oferta, wpływa także na przewidywania deweloperów co do przyszłości. O ile w lutym, zgodnie z Indeksem Nastroju Deweloperów, przygotowywanym przez serwis Tabelaofert.pl, wzrostu sprzedaży mieszkań spodziewało się niemal 58 proc. ankietowanych, o tyle w czerwcu odsetek ten spadł do ok. 18 proc.

– Popyt słabnie, a wraz z nim słabną oczekiwania co do wzrostu cen. Ale rynek nie jest jednolity, a sytuacja będzie coraz mocniej zależała od konkretnego miasta, inwestycji i struktury oferty. W jednych projektach presja na rabaty może wzrosnąć, w innych deweloperzy nadal będą bronić cenników – komentuje Ewa Palus, główna analityczka Tabelaofert.

Źródło: