„W IV kw. 2011 r. w sektorze nieruchomości mieszkaniowych, podobnie jak w poprzednich kwartałach, miały miejsce procesy dochodzenia do nowego poziomu równowagi długookresowej.” – można przeczytać w najnowszym raporcie NBP dotyczącym sytuacji na rynku nieruchomości.
Transakcyjne ceny m kw. mieszkania na rynku pierwotnym
Źródło: NBP na podstawie PONT Info Nieruchomości.
„Boom na rynku mieszkaniowym w latach 2005-2007 spowodował gwałtowny skok cen, który z opóźnieniem pociągnął za sobą ceny produkcji budowlano-montażowej oraz czynników produkcji, w tym ceny materiałów i robocizny” – przyznają autorzy Raportu. Ale od trzech lat trwa realny spadek kosztów, któremu towarzyszył nominalny wzrost dochodów Polaków. „W efekcie brak jest miejsca na przeceny mieszkań większe niż obserwowane w przeszłości, z przyczyn fundamentalnych, jakkolwiek umiarkowana korekta cen będzie nadal miała miejsce w najbliższym czasie” - konkludują analitycy Narodowego Banku Polskiego.
Dlaczego mieszkania są tak drogie?
Raport NBP podaje, że średnie marże dla rozpoczynanych projektów deweloperskich wyniosły 40% i wahały się od 25% w Łodzi do 50% w Poznaniu. To przekłada się na ok. 25% przeciętnej operacyjnej rocznej rentowności brutto. Utrzymujące się stosunkowo wysokie zyski deweloperów mogą być zaskoczeniem z uwagi na fakt rosnącej nadwyżki niesprzedanych mieszkań. Na koniec 2011 roku na 6 największych rynkach w Polsce w ofercie znajdowało się prawie 50 tys. lokali, czyli o 20 tysięcy więcej niż na początku 2010 roku.
Struktura ceny m kw. powierzchni użytkowej mieszkania w Krakowie
Źródło: NBP. Dane dla Warszawy, Wrocławia, Gdańska i Poznania dostępne są na stronie 13 Raportu.
Na tak wysokie marże pozwalają deweloperom nabywcy mieszkań, którzy posiłkują się tanim kredytem. Według NBP realne oprocentowanie kredytu w złotych wyniosło zaledwie 2%. Dzięki rządowemu programowi „Rodzina na Swoim”, w ramach którego podatnicy przez osiem lat spłacają nabywcy mieszkania połowę odsetek, realny koszt finansowania nieruchomości był ujemny i w czwartym kwartale wynosił niespełna –2%.
Realne i nominalne oprocentowania kredytów hipotecznych w PLN
Źródło: NBP.
Mieszkania będą bardziej dostępne
Dobrą wiadomością dla potencjalnych nabywców nieruchomości jest ich rosnąca dostępność. Pod koniec ubiegłego roku za przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw można było kupić ponad pół metra kwadratowego mieszkania we Wrocławiu czy Krakowie, podczas gdy w roku 2007 wskaźnik ten spadł do niespełna 0,4. Pensja warszawska kupowała 0,6 metra, a gdańska aż 0,8. Według ekspertów NBP relacja ta będzie rosnąć, dopóki nie osiągnie stanu sprzed boomu kredytowego, gdy za przeciętne wynagrodzenie można było kupić 0,8-1,0 metra kwadratowego mieszkania.
Dostępność m kw. mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw
Źródło: NBP na podstawie danych GUS i Pont Info Nieruchomości
Krzysztof Kolany
Bankier.pl
Źródło:
