W 2023 r. przeprowadzono najwięcej licytacji komorniczych od pięciu lat, choć liczba zajęć nieruchomości od kilku lat utrzymuje się na niższym poziomie niż jeszcze przed 2019 r. Chętnych na mieszkania od komornika wabią stawki nawet o połowę niższe od rynkowych. Jak jednak sprawić, by okazja życia nie okazała się fatamorganą?
Zgodnie z danymi Krajowej Rady Komorniczej, w 2023 r. w Polsce komornicy zajęli 129 541 nieruchomości. Dla porównania dziesięć lat wcześniej zanotowano ich niemal 200 tys.
Rośnie za to liczba nieruchomości sprzedawanych w trybie licytacji komorniczej. W ubiegłym roku z sukcesem przeprowadzono 7814 takich licytacji, najwięcej od pięciu lat. Rośnie także liczba elektronicznych licytacji przeprowadzanych zdalnie przez internet. W 2023 r. było ich blisko 1,2 tys. Elektronicznie odbyła się więc co szósta.
– Licytację elektroniczną wyznacza komornik na wniosek wierzyciela. Nie ma potrzeby oczekiwania na termin wyznaczany przez sąd, co często trwa od kilku do kilkunastu miesięcy. Wystarczy założyć konto na portalu elicytacje.komornik.pl i nie trzeba stawiać się osobiście w sądzie. Taka licytacja trwa tydzień, więc licytanci mają czas na zastanowienie się nad kolejnym postąpieniem. Dodatkowo ostatnia zmiana przepisów sprawiła, że licytację przedłuża się o 5 minut, jeżeli ostatnie postąpienie zostało złożone w ostatnich 5 minutach przed końcem licytacji. Daje to szansę na zaoferowanie kolejnego postąpienia tym, którzy biorą udział w licytacji, a nie zdążyli tego zrobić, bo czas licytacji się kończył – mówi Przemysław Małecki, rzecznik prasowy Krajowej Rady Komorniczej.
Jak jednak dodaje, łatwiejsza możliwość uczestniczenia w licytacji elektronicznej przekłada się na liczbę zainteresowanych kupnem danej nieruchomości. To z kolei ma bezpośredni wpływ na wyższą cenę, której uzyskaniem zainteresowani są wierzyciele i dłużnicy.
Taniej nawet o połowę, ale tylko pozornie
Przeglądając ogłoszenia o publicznych licytacjach mieszkań, nietrudno jednak znaleźć takie, których cena wywoławcza jest nawet o przeszło połowę niższa od średniej ceny transakcyjnej dla licytowanego metrażu panującej na danym rynku.
Dla przykładu: jedna z kawalerek licytowanych w Warszawie o powierzchni 33,4 mkw. została wyceniona na 6788 zł/mkw., podczas gdy średnia cena transakcyjna dla wspomnianego metrażu w stolicy (w oparciu o dane Bankier.pl) wyniosła w IV kw. 2023 r. 15 067 zł/mkw. Z kolei zgodnie z danymi Otodom Analytics w marcu sprzedający tego typu mieszkania z drugiej ręki oczekiwali średnio ponad 20 tys. zł/mkw.
Nie brak jednak i odchyleń w drugą stronę. Blisko 80-metrowe mieszkanie położone w ścisłym centrum Warszawy wycenione zostało na ponad 1,7 mln zł, co w przeliczeniu na metr kwadratowy oznaczało ok. 22 tys. zł.
Jak wynika z porównania dokonanego przez Bankier.pl na podstawie cen transakcyjnych za IV kw. 2023 r. oraz ogłoszeń o zaplanowanych licytacjach komorniczych dostępnych na stronie Krajowej Rady Komorniczej w sześciu największych polskich miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań, Gdańsk) cena wywoławcza mieszkań dostępnych w trybie licytacji publicznej była zwykle od 20 do 55 proc. niższa od średniej ceny transakcyjnej panującej na danym rynku.
Jednak jeśli weźmiemy pod uwagę szacunkowe wartości mieszkań odnotowane w ogłoszeniach, różnica będzie już niższa i wyniesie dla analizowanych miast przeciętnie od kilkunastu do 40 proc. Cena wywoławcza ustalana jest bowiem z reguły jako 75 proc. ceny oszacowanej przez rzeczoznawcę.
Licytacje komornicze – jak wziąć udział?
Obwieszczenia o wszystkich zaplanowanych i przeprowadzanych licytacjach komorniczych nieruchomości można znaleźć w serwisie Krajowej Rady Komorniczej – licytacje.komornik.pl. Stamtąd też czerpaliśmy dane statystyczne, które pojawiły się lub pojawią w dalszej części tekstu.
W ogłoszeniu znajdziemy podstawowe informacje na temat licytowanej nieruchomości m.in. cenę wywoławczą oraz – co istotne – numer księgi wieczystej, dzięki któremu sprzed komputera będziemy mogli sprawdzić bardziej szczegółowe dane dotyczące konkretnych pomieszczeń czy zameldowanych w nim osób.
Zanim jednak pojawi się ogłoszenie o licytacji, biegły powołany przez komornika musi ustalić wartość nieruchomości, która posłuży do ustalenia ceny wywoławczej obowiązującej uczestników licytacji.
Obecnie cena wywołania w pierwszej licytacji wynosi trzy czwarte ceny oszacowania. Jest to najniższa cena, za jaką zajęta nieruchomość może być zbyta w drodze licytacji publicznej.
W przypadku niepowodzenia i konieczności przeprowadzenia drugiej licytacji cena wywoławcza wynosi dwie trzecie szacunkowej wartości.
Od oszacowania wartości mieszkania zależy także wysokość wadium, które należy wpłacić. Rękojmia stanowi 10 proc. oszacowanej wartości mieszkania i powinna być wpłacona najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg, tak by zdążyła zostać uznana na rachunku bankowym komornika.
Przed wpłaceniem wadium i przystąpieniem do licytacji warto jednak zapoznać się ze wszystkimi informacjami na temat mieszkania, ponieważ rezygnacja z transakcji po wygraniu wiąże się z poważnymi konsekwencjami.
Jeżeli nabywca nie wykona w terminie warunków licytacyjnych związanych z zapłatą reszty ceny, to po pierwsze traci rękojmię, a po drugie skutki przybicia wygasają. Od nabywcy nieskładającego rękojmi, który nie wykonał warunków licytacyjnych, ściąga się rękojmię w trybie egzekucji należności sądowych. Kolejnym następstwem dla osoby, która uczestnicząc w poprzedniej (pierwszej) licytacji i zaofiarowała najwyższą cenę nabycia, ale nie wykonała warunków licytacyjnych, jest niedopuszczenie jej do drugiego terminu licytacji.
Zarówno z pierwszej, jak i drugiej licytacji, wyłączeni są także: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice oraz rodzeństwo.
Licytacje komornicze – na co trzeba uważać?
Przed przystąpieniem do licytacji warto jednak sprawdzić, o ile cena wywoławcza i szacunkowa różni się od średniej ceny dla danego metrażu i miasta. Co jeszcze istotniejsze, należy zbadać stan, w jakim znajduje się mieszkanie będące przedmiotem licytacji, ponieważ do ceny rzeczywistej najczęściej należy doliczyć koszty remontu. Owszem, kupując mieszkanie z rynku wtórnego, także najczęściej należy wkalkulować remont, jednak mieszkania będące przedmiotem licytacji, zwłaszcza te w najbardziej korzystnych cenach, wymagają znacznie więcej środków przeznaczonych na remont.
Informacje o faktycznym stanie nieruchomości można zdobyć nie tylko z ogłoszenia i zawartych w nim zdjęć, ale także odwiedzając licytowane mieszkanie lub dom.
Jednym z elementów obwieszczenia jest informacja o tym, w jakim czasie, nie później niż w ciągu dwóch tygodni przed licytacją, wolno będzie oglądać nieruchomość oraz przeglądać w sądzie akta postępowania egzekucyjnego.
Zanim weźmiemy udział w licytacji koniecznie, należy sprawdzić także stan prawny nieruchomości, a w szczególności to czy jest w nim ktoś zameldowany, gdyż na nabywcy będzie bowiem ciążyło przeprowadzenie wszystkich formalności związanych z eksmisją zameldowanego lokatora.
