Mieszkania drogie jak nigdy, ale do bańki daleko

Mieszkania jeszcze nigdy nie były tak drogie. Popyt na wciąż się utrzymuje, ale kupujący coraz chętniej przenoszą się na rynek wtórny. W cenie są zwłaszcza mieszkania z tzw. wielkiej płyty – wynika z analizy HRE Investments.

Blisko o 13 proc. podrożały w ciągu roku mieszkania w siedmiu największych polskich miastach – wynika z danych Narodowego Banku Polskiego biorących pod uwagę indeks hedoniczny, który uwzględnia nie tylko ceny transakcyjne, ale także jakość kupowanych mieszkań. Spośród czterech z pięciu największych polskich miast, najmocniej w ciągu roku mieszkania podrożały we Wrocławiu - średnio o 20 proc.

Rynek wtórny zyskuje

Jak wynika z analizy HRE Investments, odczyt indeksu hedonicznego może być zaskoczeniem, ponieważ wcześniejsze dane dotyczące wniosków o kredyty mieszkaniowe sugerowały, że możemy liczyć na wyhamowanie wzrostów cen.

– Patrząc głębiej w dane NBP okazuje się, że wraz z tym jak szybko rosną ceny mieszkań: Polacy częściej kupują lokale o coraz niższym standardzie. To dlatego obserwujemy w ostatnich miesiącach dane o coraz wolniej rosnącej przeciętnej kwocie kredytu, o którą ubiegają się Polacy – czytamy w raporcie HRE Investments.

Między innymi dlatego, mieszkania z wielkiej płyty wciąż mają tak duże wzięcie. Przeprowadzka kupujących na rynek wtórny spowodowała nawet, że w największych polskich miastach na mieszkania w blokach z lat 1970 – 1988 jest więcej chętnych niż ofert.

Dane NBP pokazują, że rekordy cenowe zostały już pobite we wszystkich największych miastach Polski. Jako ostatnie do tego grona dołączyły Kielce. – Nawet tam za przeciętne „M” trzeba płacić więcej niż u szczytu ostatniej hossy – zauważa Bartosz Kurek, główny analityk HRE Investments.

Spośród miast wojewódzkich, w ciągu minionego roku, najszybciej mieszkania drożały w: Zielonej Górze (23 proc.), Wrocławiu (19,5 proc.) i Bydgoszczy (18,2 proc.). Na drugim biegunie znalazło się: Opole, Rzeszów, Białystok, ale także największe rynki mieszkaniowe – Warszawa i Kraków. Na każdym z nich średni roczny wzrost cen metra kwadratowego nie przekroczył 11 proc.

„Nie ma bańki w mieszkaniówce”

– Choć we wszystkich największych polskich miastach ceny mieszkań są nominalnie wyższe niż u szczytu ostatniej hossy, nie znaczy to wcale, że mamy do czynienia z bańką spekulacyjną na miarę tej sprzed dwunastu lat – podkreśla Bartosz Turek.

Jak zauważa, na brak bańki wskazują przynajmniej trzy wskaźniki. Ceny transakcyjne podawane są w ujęciu nominalnym, a więc niekorygowanym o inflację. – Inflacja z kolei spowodowała, że za zakupy, które w trzecim kwartale 2007 roku mogliśmy zrobić za 100 złotych, w czwartym kwartale 2019 roku trzeba było zapłacić ok. 128 zł. Gdyby przełożyć to na ceny mieszkań w największych miastach, aby realnie znalazły się na poziomie ze szczytu ostatniej hossy, musiałyby wzrosnąć jeszcze o około 10-15 proc. – tłumaczy Turek.

W ciągu ostatnich dwunastu lat wzrosły również dochody Polaków. Jak wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego, wzrost nominalny wyniósł 82 proc., a realny po uwzględnieniu inflacji - 47 proc.

– Do tego dochodzi fenomen rekordowo niskich stóp procentowych. To przez nie oprocentowanie przeciętnego kredytu hipotecznego udzielanego dziś przez banki wynosi około 4,4 proc., a nie 6-9 proc. jak w latach 2007-2008. Polacy nie tylko więc znacznie więcej zarabiają, ale też taniej mogą się dziś zadłużać. Gdyby tego było mało, to aktualne prognozy sugerują, że prawdopodobieństwo gwałtownego wzrostu kosztu kredytów jest bardzo małe – zaznacza główny analityk HRE Investments.

Rynek mieszkaniowy w dobrej kondycji. Na razie

Na dobry stan polskiego rynku mieszkań wskazuje odczyt HRE Index, który za drugi kwartał 2019 r. wskazywał 0,708 pkt. Dla porównania, podczas bańki mieszkaniowej w 2008 r. wynosił 0,82 pkt.

– Kryzys światowy, gwałtowne hamowanie rodzimej gospodarki, eksplozja inflacji czy masowy exodus Ukraińców z Polski z łatwością mogą przełożyć się na wyraźne pogorszenie nastrojów na rynku mieszkaniowym. Dlatego rozważając inwestycję na tym rynku konieczna jest zachowawczość, świadomość ryzyka czy realne oszacowanie możliwości finansowych – sugeruje Bartosz Turek.

Źródło: