Kiedy najwcześniej można starać się o refinansowanie kredytu hipotecznego? Ile to kosztuje? Jakie trzeba mieć dokumenty? Na najważniejsze pytania dla zainteresowanych zmniejszeniem kosztów obsługi kredytu odpowiada ekspert Expander Advisors.
Około 20 proc. sprzedaży kredytów hipotecznych w lutym stanowiło refinansowanie, wynika z danych Biura Informacji Kredytowej. Kredytobiorcy przenoszą się do innych banków w poszukiwaniu lepszych ofert. Dotyczy to zwłaszcza osób, które zaciągnęły zobowiązania w czasie, gdy obowiązywały sporo wyższe stopy procentowe.
Przed decyzją o „kredytowej przeprowadzce” powstrzymywać może przede wszystkim obawa o formalności związane z całym procesem i koszty, które pociąga za sobą zmiana kredytodawcy. W większości przypadków jednak nie będą to znaczące przeszkody.
– Proces refinansowania kredytu do innego banku jest identyczny jak proces wnioskowania o kredyt na zakup czy budowę, zmieniają się jedynie dokumenty, które należy dostarczyć do banku. W przypadku refinansowania kredytu należy dostarczyć umowę kredytową zawartą z bankiem. Poza tym mamy dokładnie te same etapy: wniosek, decyzja finansowa, wycena nieruchomości, umowa kredytowa, spełnienie warunków do uruchomienia, wypłata kredytu – wyjaśnia Grzegorz Granda, Dyrektor Oddziału i Ekspert Finansowy Expander Lublin.
– W przypadku refinansowania kredytu, uruchomienie kredytu następuje na rachunek poprzedniego banku (zamiast np. do dewelopera) oraz konieczna jest samodzielna wizyta w sądzie, aby złożyć wniosek o wpis hipoteki. Dodatkową czynnością (już po wypłacie kredytu) jest konieczność wykreślenia hipoteki poprzedniego banku, ale podobny etap występuje też, gdy nabywane mieszkanie było obciążone kredytem zbywcy – dodaje ekspert.
Z jakimi kosztami musi się liczyć kredytobiorca?
– Koszt zmiany banku to wycena nieruchomości (ok. 190-800 zł, w zależności od banku, kwoty kredytu i typu nieruchomości) oraz opłaty sądowe: wpis nowej hipoteki, wykreślenie starej, roszczenie o przeniesienie z podpisami notarialnie poświadczonymi (ok. 500-700 zł). Czyli łączny koszt refinansowania to ok. 700-1500 zł, co w zależności od parametrów, może zwrócić się nawet w 1-2 miesiące. Zakładamy tutaj scenariusz, gdzie nie ma prowizji ani za udzielenie nowego kredytu ani za wcześniejszą spłatę starego – bo takich przypadków jest zdecydowanie najwięcej – komentuje Grzegorz Granda.
Przypomnijmy, że ustawa o kredycie hipotecznym przewiduje możliwość pobierania przez bank opłaty za wcześniejszą spłatę zobowiązania. W przypadku kredytów z oprocentowaniem zmiennym po trzecim roku spłaty nadpłaty i całkowita spłata muszą już być darmowe. Dla kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem zasady są nieco bardziej skomplikowane (prowizja jest dopuszczalna), ale większość banków nie skorzystała z opcji zarezerwowanej dla nich w prawie. To efekt m.in. niejasności związanych z ewentualnym wyliczeniem „utraconych korzyści”, gdy kredytobiorca przed czasem spłaca dług. Warto jednak sprawdzić, jakie zasady przewidział nasz bank.
Przejście na zmienne oprocentowanie? Nie zawsze dostępne
Kilka lat temu Komisja Nadzoru Finansowego skierowała do banków zalecenia dotyczące zasad refinansowania kredytów hipotecznych. Wykluczono w nich kilka scenariuszy, w tym przejście na oprocentowanie zmienne w czasie, gdy obowiązuje nas jeszcze oprocentowanie stałe.
– Mając kredyt na stałej stopie, aby przejść na zmienną w tym samym banku, trzeba zaczekać do końca okresu obowiązywania stałej stopy (zwykle wynosi 5 lat). Do zmiany banku również wymagany jest tożsamy rodzaj stopy, nie można refinansować kredytu ze stałej stopy na zmienną (odwrotnie można) – przypomina ekspert Expander Advisors.
– Kiedy najwcześniej można rozpocząć wnioskowanie o kredyt refinansowy, zależy od tego na którym etapie nowy bank weryfikuje zaświadczenie o saldzie kredytu i rodzaju stopy. Ten dokument musi zawierać potwierdzenie, że stopa jest zmienna w tym momencie. Część banków wymaga tego dokumentu na początku procesu, czyli musimy wcześniej trafić na zmienną stopę w swoim banku. A część na końcu procesu (warunek do umowy lub uruchomienia), czyli sam wniosek mogliśmy złożyć np. 3 tygodnie wcześniej. Uważam, że nie robi to jakiejś wielkiej różnicy, bo marże na zmiennej stopie nie zmieniają się aż tak często jak chociażby oferty na stałej stopie, którą niektóre banki zmieniają codziennie – zauważa Grzegorz Granda.
