Koszt kredytu hipotecznego w Polsce a w USA

główny analityk Bankier.pl
Mimo że oprocentowanie kredytów hipotecznych w USA jest rekordowo niskie, a ceny domów spadają, Amerykanie nie chcą pożyczać na kupno nieruchomości. Zupełnie inaczej niż Polacy, którzy wydają się zupełnie niewrażliwi na koszty zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Dlaczego?

We wrześniu po raz pierwszy w historii oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego w Stanach Zjednoczonych spadło do 4%. Kto chciał kupić przeciętny dom i dysponował 20% wkładu własnego, zagwarantowałby sobie miesięczną ratę 30-letniego kredytu o stałej stopie procentowej w kwocie 817 USD (w sierpniu mediana* cen transakcyjnych nowych domów wyniosła 209,1 tys. dolarów).

Dla gospodarstwa domowego, w którym dwie osoby pracują na pełny etat i zarabiają przeciętną stawkę (655,87 USD tygodniowo dla pracowników szeregowych), rata takiego kredytu pochłaniałby ok. 18% miesięcznego dochodu po potrąceniu podatków. Mówimy tu o rodzinach zarabiających rocznie ok. 63 tysięcy dolarów, co stanowi równowartość dwukrotności dwóch pensji minimalnych. Są to zarobki o ok. 20% wyższe od mediany dochodów w Stanach Zjednoczonych.

Kredyty hipoteczne w Polsce to niewolnictwo


Sytuacja polskich kredytobiorców jest znacznie gorsza. W Stanach Zjednoczonych wystarczy poświęcić mniej niż jedną piątą przeciętnych zarobków, aby zamieszkać w domku na przedmieściu. W Polsce rodzina dysponująca równowartością czterech pensji minimalnych na skredytowanie 50-metrowego mieszkania w dużym mieście musiałaby wydać 50-70% swoich dochodów i najprawdopodobniej w ogóle nie uzyskałaby takiego kredytu.

Dlatego do porównania przyjąłem rodzinę o dochodach wynoszących dwukrotność mediany wynagrodzenia w gospodarce narodowej. Według moich szacunków kwota ta wynosi obecnie ok. 2.925 złotych brutto, czyli 2.104,82 zł netto**. Przy takich zarobkach we Wrocławiu, Krakowie i Gdańsku koszt obsługi 30-letniego kredytu hipotecznego pochłaniałby od 31,4% do 37,3% dochodu do dyspozycji. W przypadku Krakowa relacja ta byłaby dwukrotnie wyższa niż w Ameryce.

Tabela 1. Relacja rat kredytowych do przeciętnego dochodu.
Miasto Cena m2 Kredyt Rata Rata/dochód
Warszawa 7 856 314 240 1 925 45,7%
Wrocław 5 736 229 440 1 405 33,4%
Kraków 6 416 256 640 1 572 37,3%
Gdańsk 5 395 215 800 1 322 31,4%
Łódź 3 805 152 200 932 22,1%
Założenia: średnie ceny transakcyjne z raportu Szybko.pl i Expandera za IX 2011 r. Mieszkanie o powierzchni 50 m2. Kredyt na 30 lat przy 20% wkładu własnego, spłacany w ratach stałych i oprocentowany na 6,2% (ok. 1,4% marży).
Opracowanie: Dział Analiz Bankier.pl

Ponieważ zarobki w Polsce są mocno zróżnicowane regionalnie, to powyższą tabelę postanowiłem skorygować o różnice w płacach pomiędzy miastami. Przykładowo: w Warszawie zarabia się średnio o połowę więcej niż w Łodzi. Bazując na raporcie firmy Sedlak&Sedlak, podwyższyłem przeciętną pensję o tę różnicę przy założeniu, że płace w Łodzi odpowiadają średniej dla całego kraju.

Tabela 2. Relacja rat kredytowych do przeciętnego dochodu skorygowanego regionalnie.
Miasto Cena m2 Kredyt Rata Dochód Rata/dochód
Warszawa 7 856 314 240 1 925 6 378 30,2%
Wrocław 5 736 229 440 1 405 5 103 27,5%
Kraków 6 416 256 640 1 572 4 720 33,3%
Gdańsk 5 395 215 800 1 322 5 103 25,9%
Łódź 3 805 152 200 932 4 210 22,1%

Opracowanie: Dział Analiz Bankier.pl

Nawet po tej korekcie wychodzi, że mieszkania w Polsce są drogie w stosunku do zarobków i że względny koszt finansowania ich kupna jest zdecydowanie wyższy niż w Stanach Zjednoczonych (nawet o 100%). Wynika to nie tylko z niskich zarobków i wysokich cen nieruchomości, ale także z horrendalnego opodatkowania pracy, które w Polsce wynosi 40%, a w USA z reguły nie przekracza 15%.



Czy warto wziąć teraz kredyt hipoteczny?


Względnie niskie ceny domów w USA przy rekordowo tanim finansowaniu dają szansę, że rozpoczęta pięć lat temu bessa na amerykańskim rynku nieruchomości dobiegnie końca. Choć rynek musi sobie poradzić z zalewem domów pochodzących z licytacji komorniczych, a cała gospodarka z drugim uderzeniem recesji, to w dłuższej perspektywie warto rozważyć inwestycję na amerykańskim rynku nieruchomości. Dodatkowym atutem jest tu obietnica stałych kosztów finansowania, co w perspektywie nadchodzącej inflacji jest interesującą propozycją.

Natomiast w Polsce mimo redukcji cen mieszkania są drogie i koszt finansowania ich zakupu wciąż przekracza rozsądne granice. Należałoby więc oczekiwać spadku popytu i wymuszonego przez to spadku cen transakcyjnych. Niewiadomą pozostają przyszłe koszty kredytu hipotecznego, wrażliwe na poziom stóp procentowych i inflacji i politykę kredytową banków. Historia uczy, że tak dobre warunki finansowania jak obecnie (tj. niskie marże) zazwyczaj nie trwają wiecznie i ich pogorszenie może pozbawić możliwości zakupu domów część potencjalnych nabywców. Byłby to szok po stronie popytu wymuszający jeszcze głębszy regres cen. Paradoksalnie lepiej kupić mieszkanie, gdy kredyt jest drogi, a ceny niskie, niż wtedy, gdy nieruchomości są drogie, a kredyt tani.

Krzysztof Kolany
Główny analityk Bankier.pl

*mediana - jest to taka wartość, powyżej i poniżej której znajduje się jednakowa liczba obserwacji. Czyli mediana dochodu to kwota, dzieląca populację na połowy: jedna zarabia mniej niż mediana, a druga więcej.

** ostatnie dane GUS na temat mediany pochodzą z października 2008 roku, gdy wyniosła ona 2.639,51 zł brutto. Zakładając że mediana rosła w tym samym tempie co średnia (czyli o 10,8%), to we wrześniu 2011 r. mediana wyniosła 2.925,07 zł brutto.

Krzysztof Kolany

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 0 ~Trak

A co na to getin"

! Odpowiedz
0 2 ~Se

Pan zapomnial ze gruba część tego artykułu jest nie jego. Obrzydliwa kopia z kancelarii senatu

! Odpowiedz
0 0 ~gffdgfdg

dwoch spraw.
Po pierwsze podatki w USA dotyczace pracy sa owszem stosunkowo niskie, ale(!) koszt utrzymania mieszkan(nie przyczep, w ktorych zyje spora czesc spoleczenstwa) jest bardzo wysoka, z racji horrendalnych podatkow(!). To tez powoduje zalew tanich domkow na rynku i relatywnie niskie koszty kredytu/zakupu(bo koszt utrzymania plus koszt kredytu jest tylko nieco nizszy niz w Polsce).
Po drugie Amerykanie zyja na relatywnie wiekszych przestrzeniach - wiekszosc zabudowy miejskiej to tak naprawde przedmiescia wielkich miast, a dojezdza sie dzieki duzej sieci drog, rzadko komunikacji miejskiej - im dalej od centrum tym nizsze ceny gruntow oczywiscie - w Polsce tak naprawde jest kilka duzych miast i tyle.
Po trzecie Amerykanie zasadniczo nie wyjezdzaja "za chlebem" do innego kraju(choc stanu tak, oczywiscie) - relatywnie nie bylo tam takich migracji jak w Polsce do UK czy innych krajow z racji "otwarcia granic" - a wracajacy imigranci czasem inwestuja/przesylaja pieniadze do kraju(co oczywiscie jest dobre), ale podnosi tez popyt na mieszkania. Odplyw sily roboczej podnosi tez koszty, natomiast USA ma duzy zalew taniej.

Mam nadzieje, ze zostanie to uwzglednione/skomentowane, tym bardziej, ze za taka rade nie oczekuje gratyfikacji finansowych :-).

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
1 1 ~endi

Czynsze w Peerelowskich mieszkaniach należy UREALNIĆ , a zebrane tak pieniądze przekazać na budowę mieszkań dla młodych małżeństw

! Odpowiedz
0 0 ~Milan

Jestem pełen uznania za artykuł.

! Odpowiedz
1 2 ~foxi

Bankomafia & dewelomafia robia w balona polskie spoleczenstwo !
taka jest ta prawda...
Hipoteka w Deutsche Bank w Niemczech wynosi 2,66% !!!

! Odpowiedz
0 1 ~marcin

ludzie sami zrobili się w balona, kupując za wszelką cenę.

Banki i deweloperzy to nie instytucja charytatywna.

! Odpowiedz
0 0 ~KasjaK

@michal k - Nie, nie wliczylam w to ubezpieczenia prywatnego. Sam podatek Federalny w USA wynosi (dla tych co zarabiaja rocznie od 34 tys USD do 83.6 tys USD - a wiec najszerszy przedzial spoleczenstwa) 25%, wiec opodatkowanie pracy podane na poziomie 15% wydaje sie nierealne (15% federalnego placa ci, ktorzy zarabiaja rocznie mniej niz 34 tys USD - a dochodzi jeszcze przeciez podatek stanowy oraz inne koszty

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~maxsio

I zgadza się to z wyliczeniami autora, który przyjął, że jedna osoba zarabia ok. 31,5k $

! Odpowiedz
1 0 ~_michalk

Opdatkowanie pracy rozni sie w zaleznosci od stanu. Czy w te 35% nie wliczasz przypadkiem PRYWATNEGO ubezpieczenia zdrowotnego?

Panie Krzysztofie bardzo ciekawy i merytoryczny artykol i fajnie ze pan ripostuje negatywnych krzykaczy, ktorzy szukaja tylko pretekstu zeby pana zdyskontowac.

Osobiscie uwazam ze takie artykoly powinny trafiac do jak najwiekszej liczby naszych rodakow ktorych "inteligencja finanansowa" jest na poziomie nizszym od przedszkolakow w stanach. Dlaczego Niemcy nie przeplacaja tak za nieruchomosci jak Polacy?

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne
WIBOR 6M 0,0000 1,7900%
2020-01-23
WIBOR 3M 0,0000 1,7100%
2020-01-23
LIBOR 3M CHF 0,0092 -0,6788%
2020-01-17
EURIBOR 3M 0,0000 -0,3860%
2020-01-24