Mogą ochronić przed skutkami zmian stóp procentowych, ale mają także mniej znane efekty uboczne. Kredyty hipoteczne z okresowo stałym oprocentowaniem w części banków wiążą się z bardziej zachowawczym szacunkiem zdolności kredytowej.


Od początku lipca 2021 r. kredytobiorcy mają w każdym liczącym się banku możliwość skorzystania z kredytu hipotecznego z okresowo stałym oprocentowaniem. Rozpowszechnienie się niezbyt popularnego wcześniej produktu to efekt zaleceń nadzoru finansowego. KNF od dawna promowała „stałoprocentowe” hipoteki, by ostatecznie wymusić ich wprowadzenie poprzez nową Rekomendację S.
Kredyty z zamrożonym (przez minimum 5 pierwszych lat) oprocentowaniem kojarzone są przede wszystkim ze stałą ratą i brakiem ryzyka wzrostu obciążenia spłatą. Model ustalania oprocentowania nie jest jednak obojętny dla innych parametrów kredytu.
Wyższa rata, niższa zdolność
We wrześniowej edycji rankingu kredytów hipotecznych sprawdziliśmy oferty banków dla rodziny w modelu „dwa plus dwa”. Przyjęliśmy, że mieszkający w Warszawie kredytobiorcy są zainteresowani mieszkaniem z rynku wtórnego kosztującym 900 tys. zł. Klienci mają co miesiąc do dyspozycji łącznie 13 tys. zł, a dochody pochodzą z umów o pracę na czas nieokreślony.
Banki przygotowały zestawienie ofert ze zmiennym oprocentowaniem oraz z okresowo stałą stopą procentową. W obu scenariuszach kredytodawcy oszacowali także maksymalną zdolność kredytową profilowej rodziny. W przypadku zmiennoprocentowego kredytu w każdej instytucji dostępna kwota przekraczała 1 mln zł, przy stałej stopie sytuacja jest nieco inna.
Porównanie szacunkowej maksymalnej zdolności kredytowej dla kredytu z okresowo stałym i zmiennym oprocentowaniem (dla profilowych kredytobiorców, dochody 13 tys. zł miesięcznie, LTV 80 proc., kredyt na 30 lat, rata równa) |
|||
---|---|---|---|
Bank |
Kredyt ze zmiennym oprocentowaniem - szacunkowa maksymalna zdolność kredytowa |
Kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem - szacunkowa maksymalna zdolność kredytowa |
Różnica (Stałe oprocentowanie vs zmienne) |
Alior Bank (1) |
1 184 629 zł |
1 109 599 zł |
- 75 030 zł |
Bank Millennium |
1 250 000 zł |
1 121 000 zł |
- 129 000 zł |
Bank Pekao |
1 365 000 zł |
1 179 300 zł |
- 185 700 zł |
Bank Pocztowy |
1 400 000 zł |
1 200 000 zł |
- 200 000 zł |
BNP Paribas Bank |
1 393 912 zł |
1 393 912 zł |
- zł |
BOŚ |
1 100 417 zł |
946 200 zł |
- 154 217 zł |
Citi Handlowy |
1 048 000 zł |
1 058 000 zł |
+ 10 000 zł |
Credit Agricole (1) |
1 110 388 zł |
1 110 388 zł |
- zł |
ING Bank Śląski |
1 402 484 zł |
1 402 484 zł |
- zł |
mBank |
1 233 815 zł |
1 233 815 zł |
- zł |
PKO BP |
1 190 450 zł |
1 190 450 zł |
- zł |
Santander Bank |
1 179 093 zł |
1 179 093 zł |
- zł |
(1) Bank umożliwia zastosowanie stałej stopy przez 7 lat. W pozostałych instytucjach okres wynosi 5 lat. Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 7-14.09.2021 r. |
Banki podzieliły się na dwa, równoliczne obozy. W pierwszym znajdziemy instytucje, które nie różnicują szacunków maksymalnej zdolności kredytowej. Klient teoretycznie może liczyć na taką samą kwotę finansowania niezależnie od typu oprocentowania.
W drugiej grupie mieszczą się Alior Bank, Bank Millennium, Bank Pekao, Bank Pocztowy, BOŚ oraz Citi Handlowy. W ich przypadku formuła ustalania oprocentowania ma wpływ na maksymalną zdolność kredytową. Stała stopa może oznaczać kredyt niższy nawet o 200 tys. zł – taką różnicę odnotowaliśmy w przypadku Banku Pocztowego.
Specyficznym przypadkiem jest natomiast Citi Handlowy, gdzie zwolennik stałego oprocentowania mógłby liczyć na nieco wyższą kwotę kredytu (o 10 tys. zł). Warto jednak zwrócić uwagę, że Citi należy do instytucji przedstawiających najbardziej ostrożne szacunki w obu wariantach kredytu.