REKLAMA

Hipoteka nie dla wszystkich. Podpowiadamy, jak poprawić zdolność kredytową w trudnych czasach

2022-08-13 06:00
publikacja
2022-08-13 06:00
Hipoteka nie dla wszystkich. Podpowiadamy, jak poprawić zdolność kredytową w trudnych czasach
Hipoteka nie dla wszystkich. Podpowiadamy, jak poprawić zdolność kredytową w trudnych czasach
fot. Gold Picture / / Shutterstock

Seria podwyżek stóp procentowych drastycznie zmniejszyła zdolność kredytową Polaków. Wielu tych, którzy jeszcze rok temu mogli liczyć na kredyt w pożądanej wysokości, dziś musi zadowolić się zaledwie 40 proc. tej kwoty. Eksperci portalu GetHome.pl sprawdzają, co można zrobić w takiej sytuacji. Kilka zabiegów jeszcze przed złożeniem wniosku do banku może bowiem podreperować nadwyrężoną zdolność kredytową.

“Zjazd” możliwości finansowych Polaków jest bardzo bolesny. Już pod koniec kwietnia analitycy PKO BP alarmowali w swoim raporcie, że zdolność kredytowa przeciętnie zarabiającej rodziny z jednym dzieckiem zmniejszyła się aż o ponad połowę w porównaniu do minionych 12 miesięcy. Dla przykładu: gdyby w kwietniu złożyła ona wniosek kredytowy, mogłaby liczyć na nieco ponad 400 tys. zł, a jeszcze w zeszłym roku miałaby szansę na ponad 1,1 mln zł. Zaznaczmy, że od kwietnia stopy procentowe jeszcze kilka razy były podnoszone, wraz z nimi rósł WIBOR, który obecnie ma już wartość 7 proc. Jeśli dodać do tego przeciętną 2-proc. marżę, okaże się, że oprocentowanie przeciętnego kredytu hipotecznego obecnie to już 9 proc., a zdolność kredytowa Polaków zmalała jeszcze bardziej.

Co więc robić, by wypaść pozytywnie w oczach banków i uzyskać kredyt w pożądanej wysokości? Są dwa główne wskaźniki, które pozostają istotne dla bankowców:

  1. DTI (Debt to Income) - pokazujący sytuację budżetu domowego, a więc relację wydatków do zarobków. Im mniejszy odsetek stałych wydatków (nie chodzi tylko o raty kredytów, ale też koszty utrzymania mieszkania, wydatki na dziecko itd.), tym kredyt bezpieczniejszy, a kredytobiorca wiarygodniejszy.
  2. LtV (Loan to Value) - to wskaźnik pokazujący relację długu do wartości zabezpieczenia. Zabezpieczeniem kredytu pozostaje hipoteka na rzecz banku na kupowanej nieruchomości. Dlatego też istotne jest, by mieszkanie czy dom miało wartość wynoszącą przynajmniej tyle, co kwota kredytu. To warunek minimum, jednak nie wystarczający, by uzyskać odpowiednią kwotę. Instytucje nie finansują już 100 proc. wartości nieruchomości. Bank, by być pewnym, że mieszkanie jest więcej warte niż wynosi kredyt, wymaga by część kwoty samodzielnie pokrył kredytobiorca. Chodzi o tzw. wkład własny. Dziś minimalny wymagany wkład własny (obarczony dodatkowym kosztem ubezpieczenia) to 10 proc. ceny nieruchomości. Bank może przyznać pozostałe 90 proc. Im więcej jednak wyłożymy z własnej kieszeni, tym lepsza nasza sytuacja w oczach instytucji finansowej. Po pierwsze kredyt będzie bezpieczniejszy, bo lepiej zabezpieczony, po drugie - im więcej sami zapłacimy, tym mniejszą ratę naliczy nam wierzyciel, a im mniejsza rata, tym większa szansa, że poradzimy sobie ze zobowiązaniem.

Poprawa zdolności kredytowej musi więc wiązać się z działaniami ograniczającymi wydatki (albo zwiększającymi zarobki), które poprawią wskaźnik DTI, oraz z poprawą wskaźnika LtV, czyli relacji wysokości kredytu do zabezpieczenia.

Poprawa DTI

By “pokazać” domowe finanse z jak najlepszej strony, powinnyśmy w pierwszej kolejności pozbyć się zobowiązań i produktów bankowych uderzających w naszą zdolność kredytową. Chodzi o inne kredyty, które aktualnie spłacamy, a także takie produkty jak karty kredytowe, linie kredytowe itp. Najlepiej wszystko, co jest możliwe, spłacić i pozamykać. Jeśli takiej możliwości nie mamy, warto pomyśleć o zastąpieniu wielu zobowiązań jednym kredytem konsolidacyjnym. Jego rata powinna być niższa od sumy rat z tytułu kilku umów kredytowych. Ważne jest też, by - jeśli nie mamy możliwości spłacić wszystkiego od razu - spłacać swoje zobowiązania regularnie. Opóźnienia czy zaleganie z płatnościami będą budować nam negatywną historię kredytową.

OBLIGACJE OSZCZĘDNOŚCIOWE

50 pytań i odpowiedzi. Poradnik (nie tylko) dla początkujących

OBLIGACJE OSZCZĘDNOŚCIOWE

Czy obligacje detaliczne są bezpieczne? Czy chronią przed inflacją? Odpowiadamy na 50 najczęstszych i najważniejszych pytań o propozycję Skarbu Państwa dla oszczędzających. Pobierz e-book bezpłatnie lub kup za 20 zł.
Masz pytanie? Napisz na marketing@bankier.pl

Pole wypełnione niepoprawnie!
Pole wypełnione niepoprawnie!
Jeśli chcesz fakturę, to wypełnij dalszą część formularza:
Pole wypełnione niepoprawnie!
Pole wypełnione niepoprawnie!
Pole wypełnione niepoprawnie!
Podaj kod w formacie xx-xxx!
Pole wypełnione niepoprawnie!

Druga sprawa to zarobki. Oczywiście optymalnie byłoby uzyskiwać wyższą pensję. Często jest to niemożliwe, ale przygotowując się do wzięcia kredytu, można rozważyć zmianę formuły zatrudnienia. W najgorszej sytuacji w oczach banków są niestety przedsiębiorcy i pracujący na umowę o dzieło. W pierwszym przypadku bank może oczekiwać, że firma będzie działała przynajmniej przez pół roku bądź rok, zanim rozpatrzy wniosek kredytowy. W przypadku umów o dzieło konieczne może być potwierdzenie od kontrahentów, że współpraca ma charakter stały itp. Generalnie banki uważają takie formy zarobkowania za najmniej stabilne w przeciwieństwie do umów o pracę - najlepiej na czas nieokreślony. Stała pensja, zwłaszcza w “spokojnym” sektorze, np. w budżetówce, to wysoce pożądany wariant. Taki klient daje szansę stabilnej spłaty zobowiązania. Jeśli więc mamy możliwość np. przejścia na etat, można się nad takim rozwiązaniem zastanowić.

Jeszcze innym sposobem jest znalezienie współkredytobiorcy - jednej czy nawet kilku osób podpisanych pod umową kredytową. Dla banków nie ma znaczenia, co to za osoby i jakie relacje wiążą je z kredytobiorcą, który finalnie stanie się właścicielem mieszkania. Istotne natomiast jest to, że w przypadku braku spłaty wszyscy współkredytobiorcy odpowiadają solidarnie za zobowiązanie. Oczywiście inaczej się też liczy zdolność kredytową, gdy w grę wchodzą dwie lub trzy pensje.

Poprawa LTV

Im więcej środków w roli wkładu własnego wygospodarujemy, tym lepsze będą warunki kredytowania - można np. starać się o niższą marżę. Nie warto jednak zadłużać się w instytucjach finansowych, by uzyskać odpowiednio duży wkład własny - z prostego powodu: pożyczka czy kredyt obniżają naszą zdolność kredytową. Są kolejnym stałym kosztem, który musimy regulować, a więc powiększają wartość opisanego wyżej wskaźnika DTI, a im on mniejszy, tym lepiej. Jeśli już pożyczamy pieniądze na wkład, najlepiej uzyskać je od osób fizycznych - rodziny czy znajomych.

Nie wszyscy jednak zdają sobie sprawę, że nie tylko gotówka, która pełni rolę zaliczki bądź zadatku przy podpisywaniu umowy przedwstępnej kupna nieruchomości, może być traktowana jako zabezpieczenie kredytu. Oczywiście jest nim też sama nieruchomość, zabezpieczeniem może być również hipoteka na rzecz banku na innej nieruchomości, ale to nie koniec.

Zabezpieczenia kredytu dzielimy na rzeczowe i osobiste. Te pierwsze ograniczają się tylko do elementów majątku dłużnika bądź innej osoby udzielającej zabezpieczenia, te drugie to zabezpieczenie, w którym udzielający odpowiada za regulację zobowiązania całym swoim majątkiem, tak więc w przypadku braku spłaty wierzyciel może dochodzić swojego roszczenia z każdego elementu majątku dłużnika, niezależnie czy nabył go przed, czy po zaciągnięciu długu.

Wśród zabezpieczeń osobistych wyróżniamy:

  • poręczenie  – poręczyciel (żyrant) zobowiązuje się spłacić kredyt, jeśli nie zrobi tego kredytobiorca;
  • gwarancję bankową – zobowiązanie innego banku do zapłaty kwoty niespłaconych rat kredytu wraz z odsetkami i kosztami postępowania;
  • przystąpienie do długu – do kredytu przystępuje osoba trzecia, która występuje w roli dłużnika solidarnego;
  • weksel – deklaracja wystawcy weksla do spłaty zobowiązania, jeśli nie zrobi tego dłużnik. Może być w formie in blanco, bez określonej kwoty, tylko z podpisem właściciela;
  • poręczenie wekslowe – zobowiązuje poręczyciela na równi z wystawcą weksla do spłaty kredytu;
  • przejęcie długu – osoba trzecia przejmuje dług i wchodzi w rolę kredytobiorcy;
  • cesja wierzytelności – umowa między kredytobiorcą a bankiem udzielającym kredytu, w której to bank jako zabezpieczenie zyska prawa do otrzymania konkretnej kwoty, np. za sprzedane towary wierzyciela.

Oczywiście z tej listy tylko część zabezpieczeń stosuje się do kredytów dla osób fizycznych. Gwarancje bankowe czy cesje dotyczą przedsiębiorstw. Dość częstym rozwiązaniem odnośnie do kredytów hipotecznych dla osób fizycznych są natomiast poręczenia według prawa cywilnego czy też wekslowe.

W grę wchodzą też rzeczowe zabezpieczenia kredytu, a więc ograniczające się do określonych części majątku (np. kwot na rachunkach bankowych, depozytów, nieruchomości, papierów wartościowych itp.).

Formy takich zabezpieczeń mogą być bardzo różne:

  • hipoteka – czyli powszechne zabezpieczenie kredytu na nieruchomości;
  • ubezpieczenie kredytu z cesją na bank – również powszechnie stosowane rozwiązanie. Ubezpieczenie jako produkt dodatkowy opłaca kredytobiorca, ale ceduje prawa z polisy na rzecz kredytodawcy;
  • kaucja - to zazwyczaj określona kwota pieniężna bądź papiery wartościowe, które kredytobiorca składa bankowi w formie zabezpieczenia na wypadek braku spłaty;
  • blokada środków na rachunku bankowym – to formuła podobna, ograniczająca się do blokady kapitału bankowego do czasu wywiązania się z zobowiązania;
  • zastaw ogólny – ruchomy element majątku pozwala na zaspokojenie roszczeń wierzyciela z tej rzeczy;
  • zastaw rejestrowy – najczęściej chodzi o samochód jako zabezpieczenie. W tej formie zastawu dłużnik może korzystać z ruchomości w trakcie okresu zastawu;
  • blokada środków na rachunku bankowym – kredytobiorca zleca blokadę swoich środków na rachunku do czasu, aż wywiąże się z określonych zobowiązań względem wierzyciela;
  • przywłaszczenie na zabezpieczenie – kredytobiorca przenosi prawo własności określonego elementu majątku na wierzyciela.

Jakie elementy majątku dłużnika mogą być zaakceptowane przez bank w formie zabezpieczenia rzeczowego? Oczywiście w grę wchodzą nieruchomości, dłużne papiery wartościowe, kwoty pieniężne. Lista składników majątku, które mogą być zaakceptowane w formie zabezpieczenia, zależy od polityki banków. Generalnie powinny to być bezpieczne walory i inne aktywa, które stabilnie utrzymują wartość.

Podsumowanie

Jak więc widzimy - mimo trudnych czasów dla kredytobiorców osoby starające się o finansowanie z banku ciągle mają szansę na uzyskanie potrzebnych kwot, choć droga do tego jest bardziej wyboista niż w okresie koniunktury na rynku kredytów i nieruchomości. Przede wszystkim starając się o kredyt, powinniśmy najpierw uzyskać wstępną ocenę zdolności kredytowej, natomiast złożyć wniosek o konkretną kwotę dopiero, gdy wystarczająco poprawimy naszą sytuację finansową w oczach banku i uda nam się zgromadzić odpowiedni wkład własny lub uzyskać dodatkowe zabezpieczenie.

Marcin Moneta

Źródło:
Tematy
Otwórz konto, które samo oszczędza na 6,5% i zgarnij nawet 450 zł

Otwórz konto, które samo oszczędza na 6,5% i zgarnij nawet 450 zł

Komentarze (34)

dodaj komentarz
crank
trzeba jeszcze podkreślić ze ceny wynajmu są kosmiczne a to oznacza że zmuszono ludzi nie do kredytu a do wynajmu. Więc jak obniżą stopy% wielu wynajmujacych rzuci sie na kulno hipoteki jak przez najblizsze lata liczac srednio w np stolicy 2.5k co miesiac x12 = 30k rocznie x 3 lata = 90k oddane bezlowrotnie....
pytanie tu sie
trzeba jeszcze podkreślić ze ceny wynajmu są kosmiczne a to oznacza że zmuszono ludzi nie do kredytu a do wynajmu. Więc jak obniżą stopy% wielu wynajmujacych rzuci sie na kulno hipoteki jak przez najblizsze lata liczac srednio w np stolicy 2.5k co miesiac x12 = 30k rocznie x 3 lata = 90k oddane bezlowrotnie....
pytanie tu sie nasówa czy nie lepiej pomieszkać u mamusi i odlożyć na wklad wlasny?
bo uak obnizą stopy znowu wielu sie rzuci z wkładem na zakupy ale za 3 lata te 100k wkladu bedzie warte tyle co 66k obecnie pod warunkiem ze inflacja wychamuje w co watpie.
model turecki sprawił tam wzrost cen mieszkań o 120%.....














velazquez
Tylko, że rentowność wynajmu (dla nowych inwestycji finansowanych kredytem) jest wysoce ujemna, a dla kupionych za gotówkę poniżej obecnego oprocentowania lokat czy rachunków oszczędnościowych. Poza tym odsetki są pewne, czego w przypadku wynajmu powiedzieć nie można (zależy na jakiego lokatora trafisz). Dodatkowo, obecnie przy wzrostach Tylko, że rentowność wynajmu (dla nowych inwestycji finansowanych kredytem) jest wysoce ujemna, a dla kupionych za gotówkę poniżej obecnego oprocentowania lokat czy rachunków oszczędnościowych. Poza tym odsetki są pewne, czego w przypadku wynajmu powiedzieć nie można (zależy na jakiego lokatora trafisz). Dodatkowo, obecnie przy wzrostach opłat za czynsz do spółdzielni, ogrzewania, prądu, wody itd. nie wszystko można przerzucić. Bo zwyczajnie ludzi na to nie będzie stać. A najgorzej jak przestanie płacić – ile trwa usunięcie takiego lokatora z nieruchomości? A w tym czasie za wszystko sam musisz płacić.

Mam znajomego, co w zeszłym roku kupić nieruchomość… „inwestycyjnie” (…na kredyt). Sam mnie namawiał jaki to „dobry biznes”. Dziś do „interesu” musi dopłacać, bo z czynszu pobiera mniej, niż ma ratę kredytu.
A ja po wycofaniu kasy z giełdy z niezłym % (:D) poszedłem w obligacje indeksowane inflacją, i od przyszłego miesiąca wchodzę na stawkę „inflacyjną” XD

Dlaczego zakładasz, że te 100k wkładu będzie warte 66k? Przecież nikt tego „w skarpecie” nie będzie trzymać – wrzucasz na obligacje skarbowe 4-letnie i masz od 2. roku inflacja +1pkt procentowy.
A gdyby coś się działo niedobrego możesz w każdym momencie wycofać środki w ciągu 5 dni roboczych. Dla porównania – spróbuj teraz sprzedać nieruchomość w ciągu 5 dni od wystawienia ogłoszenia – ile musiałbyś zejść z ceny?

PS. Wariant turecki pokazuje, że jedną z najgłupszych rzeczy jaką można zrobić, to ładować się w nieruchomości – zobacz jak w ostatnich latach osłabiła się ich waluta w stosunku do euro/dolara. W ich warunkach najlepiej kupić walutę i „trzymać ją w skarpecie”. To chyba jedyny taki przypadek, gdzie to może mieć sens XD
crank
Najbardziej hiporękami podniecałą się 2 strony peroniarze co ich nie stać i wylewane żale i ci co mają coś pilnie na sprzedaż. Reszta ma to w poważaniu i mieszka w swoich kwadrat ach niezagladajac tu. Są tu jeszcze wyluzować baronowe mieszkaniowi co przychodzą tu szydzić z peroniarzy


velazquez
Czyli twierdzisz, że ludzie, których można nazwać „baronami” z uwagi na stan swojego majątku, zamiast myśleć o tym, jak pomnażać kapitał, siedzą na bankier.pl i przeglądają komentarze pod artykułami o nieruchomościach w „poszukiwaniu”, jak to nazwałeś „peroniarzy”?
Dość oryginalna teza XD …Może lepiej nie pisz w weekendy? :D
crank odpowiada velazquez
moze i oryginalna moze i nie ja tu wchodze poczytać i posmiać sie o tych spadkach na podlasiu.....
velazquez odpowiada crank
Podlasiu? Nie wiedziałem, że mamy Stolicę na Podlasiu, bo spadki są chociażby w Warszawie XD
crank
Spokojnie za 3 lata stopy wrócą do niskich poziomów ok 2% a póki co ci co nie mogą dostać kredytu niech odkładają na wyźszy wkład własny i tyle. Jak ktoś chciał dostać kredyt hipoteczny bierze się go w niskich stopach%. W wyzszychwili stopachyba stać tylko b dobrze zarabiających reszta to plebs kredytowy i musi czekać na rozluźnienie Spokojnie za 3 lata stopy wrócą do niskich poziomów ok 2% a póki co ci co nie mogą dostać kredytu niech odkładają na wyźszy wkład własny i tyle. Jak ktoś chciał dostać kredyt hipoteczny bierze się go w niskich stopach%. W wyzszychwili stopachyba stać tylko b dobrze zarabiających reszta to plebs kredytowy i musi czekać na rozluźnienie polityki monetarnej . Tylko dlatego nie macie zdolności by mniej udzielane kredytów nie tylko hipotecznych ale i gotówkowych. Mniej pieniądza w rynku ma spowolnić inflację



trolley
Coś ci dziecko wiecznej hossy ciężkiego na beret spadło hehe. To mówisz że JUŻ za 3 lata kolejna hossa??? XDXDXD.
velazquez odpowiada trolley
Jeśli zakłada, że za 3 lata wróci hossa, to równie dobrze należy domniemywać, że do tego czasu będzie „bessa”. I tu kolega //crank// może mieć rację – zapowiada się, że w najbliższych latach nieruchomości będą tanieć, więc aż taki odklejony nie jest, za jakiego do tej pory go uważałem, kojarząc jego wpisy z ostatnich artykułów XD
crank odpowiada velazquez
zdziwisz sie jak stopy pojda do ok 2% a skumulowany popyt poprzednich rocznikow i obecnych wchodzacych w doroslosc rzuci sie na hipoteki to 20k z m2 bedzie normą.
juz nie mowiac o dewaluacji w czasie pieniadza.
tanio to juz było to oczywiste jak inflacja.
tame mozna postawić ale wody bedzie przybywać jak popyt ruszy to wielu
zdziwisz sie jak stopy pojda do ok 2% a skumulowany popyt poprzednich rocznikow i obecnych wchodzacych w doroslosc rzuci sie na hipoteki to 20k z m2 bedzie normą.
juz nie mowiac o dewaluacji w czasie pieniadza.
tanio to juz było to oczywiste jak inflacja.
tame mozna postawić ale wody bedzie przybywać jak popyt ruszy to wielu straci marzenie w wlasnym M.
jak sobie czytam i tu patrze wpisy i żale ludzi co mogli do kwietnia wziac jredyt a dzis musza placić na wynajmie smuech mnie ogarnia.

Powiązane: Mieszkanie na kredyt

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki