Kredyty hipoteczne nieco staniały w ostatnich tygodniach, a wizja podwyżek stóp procentowych zniknęła z horyzontu. Potencjalni kredytobiorcy w końcu mają powód do zadowolenia. Podpowiadamy, na co trzeba się przyszykować, jeśli myślimy o 400-tysięcznym kredycie.
Przygotowanie do kredytu hipotecznego to zwykle dwa osobne rozdziały. Po pierwsze, poszukujemy nieruchomości. Po drugie, szykujemy domowy budżet na nowe realia. Kluczowe pytanie, które gnębi przyszłych kredytobiorców jest oczywiste – ile trzeba będzie przeznaczyć co miesiąc na spłatę zobowiązania?
Zanim wybierzemy konkretny bank i jeden z proponowanych przez niego kredytów (w czym pomoże porównywarka), warto znać orientacyjną wysokość raty. Przygotowaliśmy zestawienie, które przyda się w pierwszych szacunkach.
Na rynku są dwa typy kredytów hipotecznych
Na początek przypomnijmy, co znajdziemy dziś na rynku. Banki proponują dwa rodzaje hipotek:
- Z oprocentowaniem zmiennym, gdzie stawka zmienia się regularnie, w zależności od notowań wskaźnika WIBOR.
- Z oprocentowaniem okresowo stałym, gdzie przez pierwszy okres (np. 5 lat) stawka jest niezmienna, niezależnie od tego, co będzie się działo ze stopami procentowymi.
Pierwsza opcja na starcie jest dzisiaj tańsza. Stawki są od pewnego czasu niższe niż dla oprocentowania okresowo stałego. Z taką propozycją wiąże się jednak ryzyko. Rata może w przyszłości nas zaskoczyć, np. gdy stopy procentowe pójdą w górę.
Drugi wariant kredytów hipotecznych to dobry wybór dla osób, które chcą mieć jasną sytuację w domowych finansach. Rata pozostanie taka sama przez kolejnych kilka lat. Minus? Po upływie pierwszego okresu bank zaproponuje nowe oprocentowanie, co może oznaczać „schodek” w górę. Jeśli go nie zaakceptujemy, kredyt automatycznie stanie się kredytem ze zmiennym oprocentowaniem.
Jaka rata równa za 400 tys. zł?
Wysokość raty to pochodna dwóch składników – oprocentowania i ewentualnych składek ubezpieczeniowych i innych dodatków kupowanych razem z hipoteką. W tabeli poniżej pokazujemy przykłady uwzględniające tylko ten pierwszy element. Składki to zazwyczaj nie więcej niż kilkadziesiąt złotych miesięcznie.
W symulacji scenariusze podzieliliśmy umownie na kilka kategorii. Stawki ok. 5,5 proc. zasługują na dziś na wyróżnienie jako rynkowy „top”. Dla zmiennego oprocentowania serwują je np. ING Bank Śląski, Credit Agricole w hipotece dla klientów o wyższych dochodach (Prime) czy VeloBank w ofercie dla profesjonalistów. Przy 30-letnim kredycie przekłada się to na ratę nieco poniżej 2300 zł miesięcznie.
|
Wysokość raty równej dla kredytu na 400 tys. zł |
||||
|---|---|---|---|---|
|
Oprocentowanie |
Okres spłaty |
|||
|
15 lat |
20 lat |
25 lat |
30 lat |
|
|
5,50% - najlepsze ogólnodostępne oferty na rynku, głównie ze zmiennym oprocentowaniem |
3 268 zł |
2 752 zł |
2 456 zł |
2 271 zł |
|
5,75% - bardzo dobre oferty ze stałą stopą |
3 322 zł |
2 808 zł |
2 516 zł |
2 334 zł |
|
6,00% - kredytowe „średniaki” |
3 375 zł |
2 866 zł |
2 577 zł |
2 398 zł |
|
6,25% - kredyty z niskim wkładem własnym |
3 430 zł |
2 924 zł |
2 639 zł |
2 463 zł |
|
Źródło: Bankier.pl. |
||||
W drugim przedziale znajdziemy najlepsze hipoteki z okresowo stałym oprocentowaniem. Mają one nieco wyższe oprocentowanie, ale gwarantują niezmienność raty przez lata. Jeśli decydujemy się na dodatkowe produkty razem z hipoteką (tzw. sprzedaż krzyżową), to stawka w okolicach 5,75 proc. jest w zasięgu ręki. Takie propozycje mają m.in. Bank Millennium czy Erste Bank Polska. Przy 30-letnim kredycie daje to ratę w granicach 2300-2400 zł miesięcznie.
Najwyższe stawki możemy spotkać w ofertach z niskim wkładem własnym. Dla banków stanowią one nieco bardziej ryzykowny produkt i dlatego życzą sobie za niego wyższej ceny. Oprocentowanie sporo powyżej 6,25 proc. spotkamy również tam, gdzie hipotece nie towarzyszą dodatkowe produkty.
Długość spłaty – ten wybór to nie wyrok
Im krótszy okres spłaty, tym wyższa rata – tę zależność widać w naszej „ściągawce” z orientacyjnymi ratami. Początkujący kredytobiorcy nierzadko starają się za wszelką cenę, nawet znalezienia się na granicy finansowej wydolności, maksymalnie skrócić czas spłaty. Liczą, że dzięki narzuceniu sobie ostrej dyscypliny szybciej pozbędą się zobowiązania.
Warto pamiętać, że tempo spłaty zależy jednak w dużej mierze od nas. W większości kredytów na rynku od samego początku możemy nadpłacać zobowiązanie bez dodatkowych opłat. Jak najbardziej możemy zatem zaciągnąć kredyt na 30 lat i spłacać go tak, aby miał o 5-10 lat krótsze „życie”. Strategię dopasujemy do planów i swoich finansowych możliwości w danym momencie.
