HipoTracker Bankier.pl – kredyty nieco tańsze, zdolność kredytowa spada

analityk Bankier.pl

Średnia marża kredytu hipotecznego z minimalnym wkładem własnym stoi w miejscu, ale wpłacający 20 proc. ceny nieruchomości mogą liczyć na nieco lepsze warunki niż w styczniu. HipoTracker Bankier.pl pokazuje, jak w ostatnim półroczu zmieniły się warunki kredytowania hipotecznego w 15 bankach.

Warunki udzielania kredytów hipotecznych nie zmieniają się tak często, jak oferty lokat czy kredytów gotówkowych. Nie oznacza to jednak, że banki nie reagują na zmiany na rynku i nie dokonują korekt w cennikach oraz procedurach badania zdolności kredytowej. Ruchy w taryfach są trudno dostrzegalne, chociażby ze względu na fakt, że na ostateczną cenę wpływają indywidualne cechy kredytobiorców i kupowanych przez nich nieruchomości.

Żeby pokazać, jak zmienia się rynkowa oferta, od początku 2018 r. śledzimy oferty 15 instytucji dla jednego, niezmiennego typu klienta.

(YAY Foto)

HipoTracker Bankier.pl - założenia

Przede wszystkim przyjęliśmy, że kwota kredytu hipotecznego zaciąganego przez profilowych kredytobiorców będzie zbliżona do średniej wartości nowego kredytu w Polsce. Na potrzeby HipoTrackera Bankier.pl, założyliśmy, że o finansowanie stara się:

  • bezdzietne małżeństwo mieszkające w mieście pow. 500 tys. mieszkańców,

  • kupujące na rynku pierwotnym mieszkanie o wartości 337,5 tys. zł (50 m kw.),

  • zarabiające łącznie 6,2 tys. zł miesięcznie, w oparciu o umowy o pracę na czas nieokreślony,

  • posiadające pozytywną historię kredytową, bez obecnie spłacanych obciążeń.

Klienci gotowi są skorzystać z dodatkowych produktów banku, aby obniżyć marżę kredytową. Nie chcą jednak nabywać produktów inwestycyjnych i ubezpieczeń z funduszami kapitałowymi. Zobowiązanie zaciągane jest na 30 lat i spłacane w ratach równych.

Oferty banków zbieramy dla dwóch wariantów kredytu:

  • z 10-procentowym wkładem własnym,

  • z 20-procentowym wkładem własnym.

Dzięki temu możemy stworzyć obraz zmian na rynku kredytów hipotecznych oparty na wybranym profilu kredytobiorcy. Przypomnijmy, że na polskim rynku ponad 40 proc. nowych umów kredytowych opiera się na wpłacie klientów poniżej 20 proc. ceny mieszkania, a 36 proc. – na wkładzie własnym w przedziale od 20 do 50 proc.

(Bankier.pl)

Kredyty z minimalnym wkładem własnym: stabilne marże, ale spada zdolność kredytowa

Pierwszy scenariusz, dla którego wyliczyliśmy średnie wartości z bankowych ofert, to kredyt na 303 750 zł, z 10-procentowym wkładem własnym (33 750 zł). Kilka instytucji nie oferuje kredytów hipotecznych z wkładem własnym na poziomie 10 proc. Dlatego też w tym scenariuszu analizowaliśmy mniejszą liczbę banków – łącznie 11 instytucji.

Marża kredytowa jest jednym z najważniejszych wyznaczników łącznej ceny, jaką kredytobiorca zapłaci za pożyczany pieniądz. Na jej podstawie, po dodaniu wskaźnika WIBOR 3M lub 6M, obliczane jest oprocentowanie zobowiązania.

HipoTracker Bankier.pl - średnia marża kredytowa dla kredytu z 10-procentowym wkładem własnym (dla profilowych kredytobiorców i zobowiązania))
HipoTracker Bankier.pl - średnia marża kredytowa dla kredytu z 10-procentowym wkładem własnym (dla profilowych kredytobiorców i zobowiązania)) (Bankier.pl)

Średnia marża kredytowa dla kredytów z 10-procentowym wkładem własnym pozostawała w okresie od stycznia do lipca 2018 r. stabilna. Na początku roku wynosiła 2,1125 pp., a w lipcu – 2,1133 pp. W lutym i marcu wskaźnik ten przekroczył 2,12 pp., by później ponownie się obniżyć.

Różnica w wysokości marży kredytowej pomiędzy styczniem a lipcem 2018 r. (kredyt z 10-proc. wkładem własnym, na 30 lat, dla profilowych kredytobiorców)

Bank

Marża kredytowa w styczniu 2018 r.

Marża kredytowa w lipcu 2018 r.

Różnica marży

Alior Bank

2,49 pp.

2,49 pp.

-

Bank Millennium

2,30 pp.

2,15 pp.

- 0,15 pp.

Bank Pekao

1,90 pp.

1,85 pp.

- 0,05 pp.

Bank Zachodni WBK

2,39 pp.

2,39 pp.

-

BOŚ

2,20 pp.

2,20 pp.

-

Credit Agricole

1,80 pp.

1,80 pp.

-

Deutsche Bank

2,30 pp.

2,30 pp.

-

eurobank

2,22 pp.

2,37 pp.

+ 0,15 pp.

mBank

1,99 pp.

2,05 pp.

+ 0,06 pp.

PKO BP

1,96 pp.

1,96 pp.

-

Raiffeisen Polbank

1,99 pp.

1,99 pp.

-

Źródło: Bankier.pl na podstawie symulacji banków.

Na podwyżki marż w analizowanym profilu zdecydowały się w tym czasie dwa banki. Również dwie instytucje obniżyły stawki. W siedmiu instytucjach warunki cenowe pozostały bez zmian.

Średnia maksymalna zdolność kredytowa nieznacznie spadła w analizowanym przez nas okresie. W styczniu profilowi klienci mogli pożyczyć średnio 614,6 tys. zł. W lipcu średnia z szacunków banków wynosiła 601,6 tys. zł, a więc była niższa o 13 tys. zł – odpowiednik ok. 2 mkw. profilowego mieszkania.

HipoTracker Bankier.pl - średnia maksymalna zdolność kredytowa dla kredytu z 10-procentowym wkładem własnym (dochód 2-osobowego gospodarstwa 6,2 tys. zł, kredyt na 30 lat)
HipoTracker Bankier.pl - średnia maksymalna zdolność kredytowa dla kredytu z 10-procentowym wkładem własnym (dochód 2-osobowego gospodarstwa 6,2 tys. zł, kredyt na 30 lat) (Bankier.pl)

Średnia rata kredytu z 10-procentowym wkładem własnym, po okresie opłacania ubezpieczenia pomostowego i wpisaniu do księgi wieczystej hipoteki na rzecz banku, wynosiła 1476 zł w styczniu i 1434 zł w lipcu 2018 r.

Średni łączny koszt kredytu, uwzględniający odsetki, prowizję, obowiązkowe ubezpieczenia i wszystkie pozostałe elementy poza ubezpieczeniem nieruchomości, pozostawał stabilny. W styczniu 2018 r. był zbliżony do 222,3 tys. zł, a w lipcu wynosił 221,8 tys. zł.

Średnia rata i średni łączny koszt kredytu dla zobowiązania z 10-procentowym wkładem własnym (kwota 303 750 zł, na 30 lat, dla profilowych kredytobiorców i zobowiązania)

Miesiąc

01.18

02.18

03.18

04.18

05.18

06.18

07.18

Średnia rata równa

1 476 zł

1 458 zł

1 457 zł

1 434 zł

1 434 zł

1 434 zł

1 434 zł

Średni łączny koszt kredytu

222 352 zł

222 352 zł

222 799 zł

221 317 zł

221 711 zł

221 870 zł

221 870 zł

Źródło: Bankier.pl na podstawie symulacji banków.

Przypomnijmy, że łączny koszt kredytu podawany przez banki wyliczany jest przy założeniu, że wskaźnik WIBOR pozostanie przez cały okres spłaty (30 lat) na poziomie odnotowanym w momencie tworzenia symulacji. W badanych miesiącach ulegał on minimalnym zmianom.

Kredyty z 20-procentowym wkładem własnym nieco tańsze niż na początku roku

W drugim scenariuszu zakładamy, że kredytobiorcy wnoszą wkład własny w wysokości 67,5 tys. zł. Kwota kredytu wynosi wówczas 270 tys. zł.

Średnia marża kredytowa obliczona na podstawie ofert 15 banków w styczniu wynosiła 1,9156 pp. W lipcu 2018 r. ten wskaźnik był nieco niższy – 1,8788 pp.

HipoTracker Bankier.pl - średnia marża kredytowa dla kredytu z 20-procentowym wkładem własnym (dla profilowych kredytobiorców))
HipoTracker Bankier.pl - średnia marża kredytowa dla kredytu z 20-procentowym wkładem własnym (dla profilowych kredytobiorców)) (Bankier.pl)

Stawki obniżyły w tym czasie Bank Millennium, Bank Pocztowy, Bank Zachodni WBK i Citi Handlowy. Dwie instytucje w lipcu stosowały marże o 0,2 pp. niższe, co należy uznać za znaczącą korektę cennika.

Różnica w wysokości marży kredytowej pomiędzy styczniem a lipcem 2018 r. (kredyt z 20-proc. wkładem własnym, na 30 lat, dla profilowych kredytobiorców)

Bank

Marża kredytowa w styczniu 2018 r.

Marża kredytowa w lipcu 2018 r.

Różnica marży

Alior Bank

2,29 pp.

2,29 pp.

-

Bank BGŻ BNP Paribas

1,80 pp.

1,80 pp.

-

Bank Millennium

2,20 pp.

2,05 pp.

- 0,15 pp.

Bank Pekao

1,85 pp.

1,85 pp.

-

Bank Pocztowy

1,69 pp.

1,59 pp.

- 0,10 pp.

Bank Zachodni WBK

2,19 pp.

1,99 pp.

- 0,20 pp.

BOŚ

2,00 pp.

2,00 pp.

-

Citi Handlowy

1,89 pp.

1,69 pp.

- 0,20 pp.

Credit Agricole

1,80 pp.

1,80 pp.

-

Deutsche Bank

2,10 pp.

2,10 pp.

-

eurobank

2,04 pp.

2,04 pp.

-

ING Bank Śląski

1,69 pp.

1,69 pp.

-

mBank

1,99 pp.

2,05 pp.

+ 0,06 pp.

PKO BP

1,79 pp.

1,79 pp.

-

Raiffeisen Polbank

1,69 pp.

1,69 pp.

-

Źródło: Bankier.pl na podstawie symulacji banków.

Średnia maksymalna zdolność kredytowa również obniżyła się na przestrzeni siedmiu miesięcy 2018 r. Profilowi kredytobiorcy w styczniu mogli liczyć średnio na 635,5 tys. zł kredytu. W lipcu wskaźnik ten wyniósł 628,9 tys. zł.

HipoTracker Bankier.pl - średnia maksymalna zdolność kredytowa dla kredytu z 20-procentowym wkładem własnym (dochód 2-osobowego gospodarstwa 6,2 tys. zł, kredyt na 30 lat)
HipoTracker Bankier.pl - średnia maksymalna zdolność kredytowa dla kredytu z 20-procentowym wkładem własnym (dochód 2-osobowego gospodarstwa 6,2 tys. zł, kredyt na 30 lat) (Bankier.pl)

Średnia rata kredytu ze standardowym, 20-procentowym wkładem własnym, w 15 bankach wyniosła w styczniu 1264 zł. W lipcowych symulacjach średnia wartość była o ponad 30 zł niższa – 1231 zł.

Średni łączny koszt kredytu podążał za trendami widocznymi w korektach marż kredytowych. W styczniu sięgał 192,8 tys. zł, a w lipcu 2018 r. był o ponad 10 tys. zł niższy – 181,7 tys. zł.

Średnia rata i średni łączny koszt kredytu dla zobowiązania z 20-procentowym wkładem własnym (kwota 270 tys. zł, na 30 lat, dla profilowych kredytobiorców i zobowiązania)

Miesiąc

01.18

02.18

03.18

04.18

05.18

06.18

07.18

Średnia rata równa

1 264 zł

1 249 zł

1 246 zł

1 231 zł

1 232 zł

1 234 zł

1 231 zł

Średni łączny koszt kredytu

192 894 zł

192 248 zł

191 090 zł

184 891 zł

184 571 zł

182 510 zł

181 716 zł

Źródło: Bankier.pl na podstawie symulacji banków.

Półrocze z promocjami

Po doskonałym dla banków początku roku, gdy sprzedaż napędzały jeszcze kredyty z dofinansowaniem „Mieszkanie dla młodych”, banki musiały się skupić na sprzedaży „zwykłych” hipotek. Część instytucji zdecydowała się na korekty w cennikach i wprowadzenie czasowych promocji w kredytach hipotecznych.

Klienci mogli odczuć efekty tych kroków w postaci obniżenia kosztów kredytowania. Znalazło to swoje odbicie w średnich stawkach marż mierzonych w ramach HipoTrackera Bankier.pl. Jednocześnie jednak nastąpiło niewielkie zaostrzenie kryteriów szacowania zdolności kredytowej. W najbliższych miesiącach można oczekiwać kontynuacji tych tendencji – kredytodawcy stali się nieco bardziej konserwatywni, ale starają się podtrzymać zainteresowanie swoją ofertą, licząc na kolejne rekordy sprzedaży hipotek.

Michał Kisiel

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
2 4 fred_

Nie znam sie ale dziwi mnie jedna rzecz w Polsce. Jak to mozliwe ze mieszkania w PL sa w cenach domow na zachodzie Europy przy srednich pensjach ok 4 razy nizszych? To jakis fenomen. Nie wspomne o tym ze jedzenie oraz odziez sa drozsze w Polsce niz np w UK.
Nie chce krakac ale taki stan rzeczy skonczy sie bardzo zle. Pytane tylko kiedy ale najprawdopodobniej w momencie nadejscia kryzysu w EU, czyli niedlugo.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
2 8 specjalnie_zarejstrowany1

Kredyt na 270 tys a splacasz 635 tys. Kiedys to nawet Zyd by sie wstydzil tak pozyczac pieniadze.

! Odpowiedz
3 1 specjalnie_zarejstrowany1

Ok sorry zle popatrzylem ten wykres jest mylacy

! Odpowiedz
26 5 jasiek2017

Czy kredyt jest na 3 czy 5% co za roznica. Jak ktos chce miec wlasne i cos zostawic dzieciom to te 3-4% nie maja znaczenia.

! Odpowiedz
Zapisz się na bezpłatny newsletter Bankier.pl