HipoTracker Bankier.pl – kredyty nieco tańsze, zdolność kredytowa spada

Średnia marża kredytu hipotecznego z minimalnym wkładem własnym stoi w miejscu, ale wpłacający 20 proc. ceny nieruchomości mogą liczyć na nieco lepsze warunki niż w styczniu. HipoTracker Bankier.pl pokazuje, jak w ostatnim półroczu zmieniły się warunki kredytowania hipotecznego w 15 bankach.

Warunki udzielania kredytów hipotecznych nie zmieniają się tak często, jak oferty lokat czy kredytów gotówkowych. Nie oznacza to jednak, że banki nie reagują na zmiany na rynku i nie dokonują korekt w cennikach oraz procedurach badania zdolności kredytowej. Ruchy w taryfach są trudno dostrzegalne, chociażby ze względu na fakt, że na ostateczną cenę wpływają indywidualne cechy kredytobiorców i kupowanych przez nich nieruchomości.

Żeby pokazać, jak zmienia się rynkowa oferta, od początku 2018 r. śledzimy oferty 15 instytucji dla jednego, niezmiennego typu klienta.

HipoTracker Bankier.pl - założenia

Przede wszystkim przyjęliśmy, że kwota kredytu hipotecznego zaciąganego przez profilowych kredytobiorców będzie zbliżona do średniej wartości nowego kredytu w Polsce. Na potrzeby HipoTrackera Bankier.pl, założyliśmy, że o finansowanie stara się:

• bezdzietne małżeństwo mieszkające w mieście pow. 500 tys. mieszkańców,

• kupujące na rynku pierwotnym mieszkanie o wartości 337,5 tys. zł (50 m kw.),

• zarabiające łącznie 6,2 tys. zł miesięcznie, w oparciu o umowy o pracę na czas nieokreślony,

• posiadające pozytywną historię kredytową, bez obecnie spłacanych obciążeń.

Klienci gotowi są skorzystać z dodatkowych produktów banku, aby obniżyć marżę kredytową. Nie chcą jednak nabywać produktów inwestycyjnych i ubezpieczeń z funduszami kapitałowymi. Zobowiązanie zaciągane jest na 30 lat i spłacane w ratach równych.

Oferty banków zbieramy dla dwóch wariantów kredytu:

• z 10-procentowym wkładem własnym,

• z 20-procentowym wkładem własnym.

Dzięki temu możemy stworzyć obraz zmian na rynku kredytów hipotecznych oparty na wybranym profilu kredytobiorcy. Przypomnijmy, że na polskim rynku ponad 40 proc. nowych umów kredytowych opiera się na wpłacie klientów poniżej 20 proc. ceny mieszkania, a 36 proc. – na wkładzie własnym w przedziale od 20 do 50 proc.

Kredyty z minimalnym wkładem własnym: stabilne marże, ale spada zdolność kredytowa

Pierwszy scenariusz, dla którego wyliczyliśmy średnie wartości z bankowych ofert, to kredyt na 303 750 zł, z 10-procentowym wkładem własnym (33 750 zł). Kilka instytucji nie oferuje kredytów hipotecznych z wkładem własnym na poziomie 10 proc. Dlatego też w tym scenariuszu analizowaliśmy mniejszą liczbę banków – łącznie 11 instytucji.

Marża kredytowa jest jednym z najważniejszych wyznaczników łącznej ceny, jaką kredytobiorca zapłaci za pożyczany pieniądz. Na jej podstawie, po dodaniu wskaźnika WIBOR 3M lub 6M, obliczane jest oprocentowanie zobowiązania.

Średnia marża kredytowa dla kredytów z 10-procentowym wkładem własnym pozostawała w okresie od stycznia do lipca 2018 r. stabilna. Na początku roku wynosiła 2,1125 pp., a w lipcu – 2,1133 pp. W lutym i marcu wskaźnik ten przekroczył 2,12 pp., by później ponownie się obniżyć.

Na podwyżki marż w analizowanym profilu zdecydowały się w tym czasie dwa banki. Również dwie instytucje obniżyły stawki. W siedmiu instytucjach warunki cenowe pozostały bez zmian.

Średnia maksymalna zdolność kredytowa nieznacznie spadła w analizowanym przez nas okresie. W styczniu profilowi klienci mogli pożyczyć średnio 614,6 tys. zł. W lipcu średnia z szacunków banków wynosiła 601,6 tys. zł, a więc była niższa o 13 tys. zł – odpowiednik ok. 2 mkw. profilowego mieszkania.

Średnia rata kredytu z 10-procentowym wkładem własnym, po okresie opłacania ubezpieczenia pomostowego i wpisaniu do księgi wieczystej hipoteki na rzecz banku, wynosiła 1476 zł w styczniu i 1434 zł w lipcu 2018 r.

Średni łączny koszt kredytu, uwzględniający odsetki, prowizję, obowiązkowe ubezpieczenia i wszystkie pozostałe elementy poza ubezpieczeniem nieruchomości, pozostawał stabilny. W styczniu 2018 r. był zbliżony do 222,3 tys. zł, a w lipcu wynosił 221,8 tys. zł.

Przypomnijmy, że łączny koszt kredytu podawany przez banki wyliczany jest przy założeniu, że wskaźnik WIBOR pozostanie przez cały okres spłaty (30 lat) na poziomie odnotowanym w momencie tworzenia symulacji. W badanych miesiącach ulegał on minimalnym zmianom.

Kredyty z 20-procentowym wkładem własnym nieco tańsze niż na początku roku

W drugim scenariuszu zakładamy, że kredytobiorcy wnoszą wkład własny w wysokości 67,5 tys. zł. Kwota kredytu wynosi wówczas 270 tys. zł.

Średnia marża kredytowa obliczona na podstawie ofert 15 banków w styczniu wynosiła 1,9156 pp. W lipcu 2018 r. ten wskaźnik był nieco niższy – 1,8788 pp.

Stawki obniżyły w tym czasie Bank Millennium, Bank Pocztowy, Bank Zachodni WBK i Citi Handlowy. Dwie instytucje w lipcu stosowały marże o 0,2 pp. niższe, co należy uznać za znaczącą korektę cennika.

Średnia maksymalna zdolność kredytowa również obniżyła się na przestrzeni siedmiu miesięcy 2018 r. Profilowi kredytobiorcy w styczniu mogli liczyć średnio na 635,5 tys. zł kredytu. W lipcu wskaźnik ten wyniósł 628,9 tys. zł.

Średnia rata kredytu ze standardowym, 20-procentowym wkładem własnym, w 15 bankach wyniosła w styczniu 1264 zł. W lipcowych symulacjach średnia wartość była o ponad 30 zł niższa – 1231 zł.

Średni łączny koszt kredytu podążał za trendami widocznymi w korektach marż kredytowych. W styczniu sięgał 192,8 tys. zł, a w lipcu 2018 r. był o ponad 10 tys. zł niższy – 181,7 tys. zł.

Półrocze z promocjami

Po doskonałym dla banków początku roku, gdy sprzedaż napędzały jeszcze kredyty z dofinansowaniem „Mieszkanie dla młodych”, banki musiały się skupić na sprzedaży „zwykłych” hipotek. Część instytucji zdecydowała się na korekty w cennikach i wprowadzenie czasowych promocji w kredytach hipotecznych.

Klienci mogli odczuć efekty tych kroków w postaci obniżenia kosztów kredytowania. Znalazło to swoje odbicie w średnich stawkach marż mierzonych w ramach HipoTrackera Bankier.pl. Jednocześnie jednak nastąpiło niewielkie zaostrzenie kryteriów szacowania zdolności kredytowej. W najbliższych miesiącach można oczekiwać kontynuacji tych tendencji – kredytodawcy stali się nieco bardziej konserwatywni, ale starają się podtrzymać zainteresowanie swoją ofertą, licząc na kolejne rekordy sprzedaży hipotek.

Źródło: