Do tej pory w kampanii prezydenckiej temat wsparcia dla kupujących mieszkania pojawił się zaledwie kilka razy. Znowu jednak w formie, której wady i zalety zdążyliśmy poznać – dopłat do wkładu własnego w kredytach hipotecznych. Do „Mieszkania dla młodych” trudno byłoby jednak wrócić w dzisiejszych realiach rynkowych.
„Chcemy zapewnić własny wkład przy pozyskiwaniu kredytów. Wszyscy wiemy, że dziś to największy problem i największa zapora dla pozyskania własnego mieszkania przez młode małżeństwa” – powiedział pod koniec czerwca Rafał Trzaskowski, ubiegający się o urząd prezydenta RP. Wcześniej ten sam pomysł lansował Władysław Kosiniak-Kamysz, który wspominał o 50 tys. zł, które miałyby zachęcać do kupna mieszkania, zwłaszcza w mniejszych miejscowościach.
Od końca programu „Mieszkanie dla młodych”, który zakończył swój żywot w 2018 r. (pominąwszy „premie” za narodziny dziecka) minęły zaledwie 2 lata, a pomysł wspierania mieszkalnictwa poprzez dopłaty do kredytów hipotecznych znów powraca. Stoi za nim logika „własnościowa”, która zakłada, że należy promować zakup mieszkań, a najlepszym wsparciem jest likwidacja barier utrudniających dostęp do finansowania osobom, które posiadają zdolność kredytową i nie mają jeszcze prawa do nieruchomości (kupują pierwsze mieszkanie lub dom).
Po części za powrót tego pomysłu odpowiada bardzo skromny na razie dorobek programu „Mieszkanie Plus”. Schemat oparty jest na innych założeniach niż poprzednik – ma zwiększyć dostępność mieszkań na wynajem z opcją dojścia do własności nieruchomości w przyszłości. Do tej pory rezultaty są jednak mierne – w ramach tzw. części rynkowej programu powstało 867 lokali, a o tysiącach mieszkań mówi się dopiero w perspektywie 2020-2022 roku. Znacznie lepsze wyniki notują „podciągnięte” pod program przedsięwzięcia wspierające budownictwo socjalne i komunalne.
Niektóre grzechy „Mieszkania dla młodych”
Pomysł dopłat do wkładu własnego może dzisiaj wydawać się atrakcyjny z punktu widzenia osób zamierzających nabyć pierwszą nieruchomość na własne potrzeby. Warto jednak przypomnieć, że program dopłat w poprzednim wcieleniu miał poważne wady. Skupmy się na tych, które odczuli przede wszystkim kupujący.
Pierwszą i najważniejszą była konieczność skorzystania z kredytu hipotecznego o określonych minimalnych parametrach (LTV powyżej 50 proc., minimum 15 lat spłaty). Kredyty „Mieszkanie dla młodych” były osobnym produktem w ofertach banków, wiążącym się zazwyczaj z wyższą marżą kredytową. Poza tym:
- Dofinansowanie mogli początkowo otrzymać wyłącznie nabywcy mieszkań na rynku pierwotnym. Z tego względu można powiedzieć, że beneficjentami „Mieszkania dla młodych” byli do 2015 r. raczej deweloperzy (zwłaszcza w większych miastach), a nie tytułowi „młodzi”. Na ten problem zwrócił uwagę w kampanii przed I turą wyborów prezydenckich Kosiniak-Kamysz, proponując by dopłaty trafiały także do kupujących mieszkania na rynku wtórnym.
- W programie nie przewidziano kryterium dochodowego – na dopłatę do wkładu własnego mogli liczyć zarówno dobrze sytuowani, jak i kredytobiorcy o niskich zarobkach. Kwota dofinansowania była zależna od liczby dzieci.
- Kredytodawcy pełnili rolę pierwszego i ostatecznego „sita” - zupełnie wykluczeni z udziału w programie byli klienci, którzy nie byli oceniani jako wiarygodni przez banki.
- Limity ceny metra kwadratowego nieruchomości zróżnicowane były geograficznie – w niektórych częściach Polski mieściła się w nich niewielka część ofert rynkowych, w innych wybór był znacznie szerszy.
Rynek dziś jest zupełnie inny
Program dopłat do wkładu własnego musiałby dziś wyglądać zupełnie inaczej niż w czasach „Mieszkania dla młodych”. Po pierwsze, na rynku kredytów hipotecznych doszło do gwałtownych zmian. Zaraz po wybuchu pandemii większość banków wprowadziła nowe, wyższe wymagania dotyczące zaangażowania finansowego potencjalnych kredytobiorców.
O ile jeszcze na początku marca 2020 r. można było liczyć na otrzymanie kredytu z 10-procentowym wkładem własnym w co najmniej 10 bankach, to obecnie produkt taki jest dostępny tylko w 5 instytucjach. W dodatku przed klientami stawiane są dodatkowe wymagania, np. dotyczące wcześniejszej współpracy z bankiem.
Kilka instytucji oczekuje dziś minimum 30-procentowej wpłaty własnej. W tej grupie mieszczą się zarówno wielcy gracze (ING Bank Śląski, Bank Pekao – dla większych domów i lokali), jak i mniejsi kredytodawcy (Bank BPS, BOŚ). W takich realiach dofinansowanie, które miałoby rzeczywiście ułatwiać dostęp do kredytu musiałoby być znacznie wyższe niż w czasach „Mdm”. Dopłata nie rozwiązywałaby jednak problemu utrudnionego dostępu do finansowania wynikającego z zaostrzonych polityk kredytowania stosowanych przez banki (w tym wykluczania niektórych typów dochodu czy branż).
Po drugie, ceny nieruchomości znacząco wzrosły przez ostatnie dwa lata. Podsumowując zmiany cen na rynku Marcin Kaźmierczak pisał na łamach Bankier.pl – „W ciągu nieco ponad 5 lat (czyli w przybliżeniu czasach „Mdm” – przyp. M. Kisiel): od IV kw. 2012 do I kw. 2018 r. ceny transakcyjne w Warszawie wzrosły średnio o 23,2 proc. Wzrost w kolejnych dwóch latach wyniósł kolejne 23,2 proc.”
Chociażby z tego powodu „kwotowe” pomysły na dopłaty do wkładu własnego (jak 50 tys. zł wspomniane przez Kosiniaka-Kamysza) w praktyce skierowane byłyby do wąskiego grona potencjalnych beneficjentów, kupujących mieszkania w mniejszych miejscowościach. Średnia kwota kredytu hipotecznego w I kw. 2020 r. zbliżała się już do 300 tys. zł.
W takich okolicznościach warto postawić pytanie, o to, jak w rzeczywistości mogłoby wyglądać realne wsparcie dla kupujących, Jeśli założymy, że w ogóle należy „pomagać” w ten sposób w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Opcje nie ograniczają się do wypłacania dopłat dla kredytobiorców. Przykładowo, Pracodawcy RP i HRE Think Tank promują w ostatnim raporcie pomysł czasowego obniżenia minimalnego wkładu własnego do 5-10 proc. wartości nieruchomości. Wymagałoby to zmian w Rekomendacji S KNF. Gwarancji na brakujący wkład własny miałby udzielać BGK.
Trudno nie oprzeć się wrażeniu, że temat dopłat do wkładu własnego nie wracałby jak bumerang, gdyby w Polsce powstał przed laty system wspierania regularnego oszczędzania na cele mieszkaniowe. Planujący kupno pierwszej nieruchomości mogliby jednocześnie gromadzić środki na wpłatę własną (być może z premiami dokładanymi w ramach państwowego wsparcia) i budować wiarygodność kredytową. Z politycznej perspektywy jest to jednak temat znacznie mniej atrakcyjny niż doraźne wypłaty.
