Nieśmiała korekta w ofertach na rynku wtórnym. U deweloperów stawki szybują [Nowy raport]

Podobnie jak przed rokiem lipiec nie przyniósł masowej korekty cen ofertowych nowych mieszkań, czego świadkami bywaliśmy zwykle we wcześniejszych latach – wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez serwis nieruchomości Otodom. Swoje oczekiwania względem czerwca zaczęli jednak obniżać oferujący mieszkania z drugiej ręki.

Ceny ofertowe mieszkań - rynek pierwotny

Na ogłoszeniach dotyczących sprzedaży nowych mieszkań w lipcu 2021 r. panowała zasada – im mniejszy metraż, tym znaczniejszy wzrost średniej ceny ofertowej. Najmocniej, od 3 do blisko 4 proc. wzrosły oczekiwania deweloperów oferujących kawalerki o powierzchni do 38 mkw. w Warszawie, Szczecinie i Krakowie.

Blisko 4-procentowa podwyżka w relacji do czerwca zanotowana w Warszawie sprawiła, że za najmniejsze lokale oczekiwano już ponad 13,5 tys. zł/mkw. – średnio o ponad 500 zł/mkw. więcej niż miesiąc wcześniej. W skali roku średnia kwota wpisywana w ogłoszeniach dotyczących sprzedaży kawalerek położonych w Warszawie wzrosła o 22,5 proc., a nominalnie o blisko 2,5 tys. zł/mkw.

Trzyprocentowy wzrost w stolicy woj. małopolskiego sprawił z kolei, że za lokale o wspomnianym metrażu oczekiwano już blisko 12,5 tys. zł. – o niespełna 1 tys. zł/mkw. mniej niż w trzecim z najdroższych polskich miast – Gdańsku. Tymczasem jeszcze wiosną średnie stawki ofertowe notowane w obu miastach znajdowały się na zbliżonym poziomie.

Do grona miast, w których średnia stawka dyktowana za kawalerki o powierzchni poniżej 38 mkw. nieustannie rośnie, aspiruje Wrocław. W lipcu, który był piątym miesiącem z rzędu z podwyżką w stolicy Dolnego Śląska, zanotowano już średnio ponad 9900 zł/mkw.

Mimo trwających od marca podwyżek w skali roku średnia stawka ofertowa obserwowana we Wrocławiu wzrosła o 6,7 proc., co było jednym z niższych wzrostów wśród dziewięciu największych polskich miast. Najstabilniej w relacji rocznej prezentowała się sytuacja na rynku pierwotnym w Szczecinie, gdzie w relacji do lipca 2020 r. średnia stawka ofertowa dotycząca mieszkań mniejszych niż 38-metrowe wzrosła o 2,4 proc.

Kilkunastoprocentowe wzrosty względem lipca 2020 r. dominowały z kolei w przypadku większych mieszkań – o powierzchni od 38 do 60 mkw. oraz od 60 do 90 mkw. Taka sytuacja miała miejsce także we wspomnianym już Szczecinie. W przeciwieństwie do najmniejszych metraży mieszkania o powierzchni od 38 do 60 mkw. oferowane w stolicy woj. zachodniopomorskiego podrożały w ofertach w ciągu roku o 15 proc.

Podwyżki stawek ofertowych na rynku pierwotnym mogą się jednak szybko nie skończyć. W opinii ekspertów kolejne wzrosty w cennikach deweloperów mogą powodować szybujące ceny materiałów budowlanych oraz ich niedobór na rynku, o czym szerzej pisaliśmy niedawno w artykule „Ceny materiałów budowlanych szybują. Drewno, stal, styropian bezlitośnie w górę”.

Ceny ofertowe mieszkań - rynek wtórny

Do tej pory za stawkami dyktowanymi przez deweloperów wędrowały wiernie oczekiwania sprzedających mieszkania z drugiej ręki. Lipiec 2021 r. nieco odmienił jednak tą sytuację i przyniósł nieśmiałą korektę na rynku wtórnym.

Prawidłowość ta dotyczyła zwłaszcza kawalerek o powierzchni poniżej 38 mkw. Najmocniej, o 1,6 proc. ich wycena w relacji miesięcznej obniżyła się w Łodzi i Poznaniu. W Łodzi była to pierwsza obniżka od października 2020 r., a w Poznaniu od listopada 2020 r.

Na drugim biegunie znalazła się wycena kawalerek położonych w Gdańsku, gdzie po 4-procentowej korekcie w czerwcu, w lipcu zanotowano wzrost średniej stawki ofertowej o 5,5 proc. w relacji miesięcznej. Była to więc odwrotna sytuacja od obserwowanej na gdańskim rynku pierwotnym.

Korektę na kilku największych rynkach wtórnym można było zaobserwować w lipcu także w ofertach dotyczących sprzedaży większych mieszkań – o powierzchni od 38 do 60 mkw. oraz od 60 do 90 mkw. Choć w przypadku większych metraży sporadyczne obniżki notowano także w poprzednich miesiącach, w lipcu w Łodzi średnia stawka ofertowa spadła o ponad 3 proc. Była to pierwsza tak znacząca korekta zanotowana w którymkolwiek z analizowanych miast od października 2020 r., a więc od momentu wybuchu drugiej fali pandemii koronawirusa.

W relacji rocznej na największych polskich rynkach wtórnym dominowały jednak wzrosty wahające się od blisko 4,5 proc. w Poznaniu do niespełna 8 proc. w Warszawie. O więcej niż 10 proc. w górę powędrowały średnie oczekiwania sprzedających mieszkania z drugiej ręki jedynie w Lublinie oraz Szczecinie.

W przypadku poszczególnych metraży najstabilniej kształtowała się średnia wycena dużych mieszkań o powierzchni od 60 do 90 mkw. Najmocniej – średnio o 9 proc. względem lipca 2020 r. wzrosły oczekiwania sprzedających takie lokale w Warszawie. Nominalnie podwyżka średniej stawki ofertowej nieznacznie przekroczyła 1 tys. zł/mkw.

W tym samym czasie średnia wycena mieszkań o powierzchni od 60 do 90 mkw. oferowanych w Poznaniu i Łodzi wzrosła o mniej niż 4 proc., a więc poniżej zanotowanej w lipcu inflacji r/r.

Inaczej niż w przypadku rynku pierwotnego rosnące ceny materiałów budowlanych, a więc także wykończenia mieszkania, mogą w najbliższych miesiącach działać na korzyść rynku wtórnego, na którym oferowane są mieszkania gotowe do zamieszkania, a więc nie obarczone wpływem rosnących cen materiałów budowlanych.

Z drugiej strony, na wyhamowanie wzrostu stawek obserwowanych na rynku wtórnym wpływ może mieć sytuacja na przeżywającym wciąż kryzys rynku najmu mieszkań. Część mieszkań, których nie udaje się od dłuższego czasu wynająć długoterminowo ani krótkoterminowo, jest wystawiana bowiem na sprzedaż, zwiększając tym samym pulę dostępnych lokali.

Źródło: