Ceny mieszkań w ogłoszeniach rosną mimo pandemii

Zamiast przewidywanych przez część ekspertów spadków cen ofertowych pandemia koronawirusa przyniosła wzrosty stawek. Na rynku wtórnym sięgnęły one nawet 8 proc. i w większości miast były wyższe niż przed rokiem – wynika z analizy Bankier.pl. Stabilniej w ciągu ostatniego półrocza kształtowały się stawki na rynkach wtórnych.

Spadek jedynie w Katowicach

Nowe mieszkania oferowane przez deweloperów w największych polskich miastach były w sierpniu wyceniane średnio od 1,3 proc. w Warszawie i Gdańsku do ponad 7 proc. (Kraków, Lublin, Szczecin) wyżej niż w lutym, czyli w ostatnim miesiącu przed pandemią w Polsce. Nominalnie wzrost średniej stawki w stolicy w ciągu sześciu miesięcy wyniósł 131 zł/mkw., a w Gdańsku 125 zł/mkw.

W Lublinie deweloperzy oczekiwali w sierpniu średnio o 456 zł/mkw. więcej. Podwyżka średniej stawki ofertowej w Szczecinie wyniosła 526 zł/mkw., a w Krakowie 696 zł/mkw.

W dół, w relacji do lutego, powędrowały jedynie oczekiwania deweloperów w Katowicach. W sierpniu wystawiali oni na sprzedaż mieszkania średnio za 7276 zł/mkw. – o 2,2 proc. taniej niż w lutym. W stolicy woj. śląskiego ceny ofertowe obniżały się nieprzerwanie przez pierwsze cztery miesiące pandemii – od marca do czerwca.

Obniżki średnich stawek ofertowych powszechniej występowały w przypadku dużych mieszkań o powierzchni od 60 do 90 mkw. Mniej niż w lutym 2020 r. za tego typu metraże oczekiwano w Katowicach (-6,3 proc. i -464 zł/mkw.), we Wrocławiu (-2,4 proc. i -198 zł/mkw.) oraz w Warszawie (-2,2 proc. i -211 zł/mkw.).

Na drugim biegunie znalazły się jednak oczekiwania deweloperów w Lublinie. W relacji do lutego podnieśli oni swoje oczekiwania średnio o 13,6 proc. (nominalnie o 840 zł/mkw.) do 7037 zł/mkw. Z kolei w Gdańsku średnia stawka ofertowa dyktowana za mieszkanie o powierzchni od 60 do 90 mkw. wzrosła w ciągu sześciu miesięcy o 8,5 proc. do 9381 zł/mkw.

W stolicy woj. pomorskiego względem lutego zmalała jednak średnia wycena mniejszych mieszkań. Najmniejsze kawalerki o powierzchni do 38 mkw. były w sierpniu wyceniane średnio na 10 426 zł/mkw. (-5,4 proc. i -594 zł/mkw.). Nieco większe lokale (38-60 mkw.) były w sierpniu wyceniane średnio na 9261 zł/mkw. (-4,8 proc. i -469 zł/mkw.).

Pandemia koronawirusa z pewnością przyczyniła się jednak do wyhamowania obserwowanych przez cały 2019 r. wzrostów stawek. W ujęciu rocznym wciąż mówimy jednak o kilkunasto-, a nawet kilkudziesięcioprocentowych wzrostach, jak choćby w przypadku Warszawy, gdzie średnia stawka w trakcie pandemii przekroczyła psychologiczną barierę 10 000 zł/mkw. Obniżki średnich stawek można było powszechniej obserwować w pierwszych miesiącach pandemii.

Mieszkania na rynku wtórnym drożeją wolniej

Większe piętno koronawirua odcisnął na rynku wtórnym, gdzie, z kilkoma wyjątkami, średnie stawki w relacji do lutego wzrosły poniżej 2 proc. Przed wybuchem pandemii takie wzrosty notowane były w ujęciu miesięcznym.

Wzrost średnich cen ofertowych używanych mieszkań od 0,3 proc. do 1,7 proc. w relacji do lutego odnotowano w Gdańsku (+0,5 proc.), Katowicach (+0,3 proc.), Krakowie (+0,4 proc.), Poznaniu (+1 proc.), Warszawie (+1,5 proc.) oraz Wrocławiu (+1,7 proc.). Nominalnie podwyżka średnich oczekiwań sprzedających w tych miastach wyniosła od 20 zł/mkw. w Katowicach do 175 zł/mkw. w Warszawie.

Nieco większą podwyżkę średnich cen ofertowych odnotowano w Lublinie, gdzie w sierpniu za używane mieszkania oczekiwano średnio o 3,3 proc. i nominalnie o 221 zł/mkw. więcej niż w lutym. W tym samym czasie podwyżka w Łodzi wyniosła średnio 4,2 proc. (nominalnie 243 zł/mkw.), a w Szczecinie 5 proc. (nominalnie 311 zł/mkw.).

Inaczej niż na rynku pierwotnym wśród sprzedających duże używane mieszkania o powierzchni od 60 do 90 mkw. nie widać tendencji do obniżania stawek. W sierpniu oczekiwali oni od 0,4 proc. (Poznań) do 5,3 proc. (Szczecin) więcej niż w lutym 2020 r.

Nieco większe prawdopodobieństwo znalezienia niższych stawek niż w lutym dotyczyło kawalerek o powierzchni do 38 mkw. Średnie ceny ofertowe tego typu metraży spadły w ciągu sześciu pandemicznych miesięcy w Lublinie (-3,2 proc. i -256 zł/mkw.), Wrocławiu (-2,6 proc. i -274 zł/mkw.) oraz Krakowie (-2 proc. i -233 zł/mkw.).

Wyhamowanie wzrostu stawek sprawiło, że w kilku największych polskich miastach wzrost w ujęciu rocznym wyniósł w sierpniu poniżej 10 proc. Najstabilniej pod tym względem wypadł w sierpniu rynek wtórnym w Katowicach (+5,5 proc. r/r), Szczecinie (+6,3 proc. r/r), Poznaniu (+6,4 proc. r/r) oraz Wrocławiu (+7,8 proc. r/r), gdzie jeszcze w lutym wzrost oczekiwań sprzedających w relacji rocznej oscylował wokół 15 proc.

Stawki rosną szybciej niż przed rokiem

W większości analizowanych miast wzrost stawek zanotowany pomiędzy lutym a sierpniem 2020 r. na rynku pierwotnym był wyraźniejszy niż w analogicznym okresie 2019 r., a w trzech przypadkach również wyższy od notowanego w 2018 r.

W ubiegłym roku pomiędzy lutym a sierpniem w czterech z ósemki największych polskich rynków pierwotnych zanotowano obniżkę średnich stawek ofertowych. Najmocniej odczuwalna była ona w Poznaniu (-7,7 proc.). W sierpniu 2019 r. mniej niż w lutym 2019 r. oczekiwano także w Lublinie (-3,9 proc.), Szczecinie (-1,3 proc.) oraz Warszawie (-1,2 proc.).

W analogicznym okresie obecnego roku we wspomnianych miastach odnotowano podwyżki średnich stawek ofertowych od 1,3 proc. do 7,5 proc. Wyższe podwyżki niż w 2019 r. miały miejsce także we Wrocławiu oraz Krakowie.

Dodatkowo w stolicy woj. małopolskiego, a także w Lublinie i Wrocławiu, wzrost oczekiwań deweloperów odnotowany pomiędzy lutym a sierpniem 2020 r. był wyższy niż w analogicznym okresie 2018 r.

Na rynku wtórnym wzrosty zahamowały

Inaczej wyglądała sytuacja na rynku wtórnym. We wszystkich ośmiu największych polskich miastach, które poddaliśmy analizie, pomiędzy lutym a sierpniem 2020 r. odnotowano niższy wzrost średnich stawek niż w analogicznym okresie 2019 i 2018 r.

Największa różnica miała miejsce w Katowicach, gdzie jeszcze przed rokiem i dwoma laty we wspomnianym okresie średnie oczekiwania sprzedających wzrastały o ok. 9 proc. W tym roku wzrost średniej stawki wyniósł jedynie 0,3 proc.

Jedynie w Gdańsku wzrost średniej wyceny używanych mieszkań pomiędzy lutym a sierpniem 2020 r. (+0,5 proc.) był zbliżony do trendu notowanego w analogicznym okresie ubiegłego roku (+0,6 proc.).

Źródło: